新房5.4万元/㎡的申花红盘，交付才两年多就要“整容”…

文/住浙网 艾维

近日，杭州市住建部门举行发布会，介绍《杭州市物业专项维修资金管理办法》将于2026年1月1日起施行。这个管理办法创新的点是，针对小区共有部分紧急维修，设置了物业专项维修资金使用的简易程序。

与须经业主共同决策的一般程序不同，简易程序须由镇街负责确认。当小区内出现以下6种情况，就可启动：

◆电梯严重故障

◆消防设施、器材严重损坏

◆建筑外立面存在脱落危险

◆围墙、道路坍塌

◆屋顶、外墙渗漏

◆排水设施严重堵塞或损坏

启动的流程是，业主委员会审核维修方案并经镇街或居委会确认，直接申请维修资金实施维修，免于业主表决。

PART

1

这个操作可行性强多了。所谓业主全员表决，拖沓冗长不说，想要达成一致意见难度系数不是一般的高，很多维修是十万火急，哪等得及？

今天要说的，就是上述6种情况中的第3种——建筑外立面存在脱落危险。近两年，只要搜索“外立面脱落”，跳出来的结果一堆，所涉小区既有老破小，也有限价楼盘。

今年十月，据主流媒体报道，半山的金隅田员外小区外立面脱落严重，“刚开始还是小块，现在大块大块往下掉……”让居民纳闷的是，楼下围挡拉了一年，就是不修。（小编注：引用当时描述，不代表眼下状态，下同）

今年8月，有居民反映萧山区宁围街道的华瑞晴庐小区的外立面破损，已持续较长时间，有几次差点砸到行人。这几年华瑞晴庐受外立面的影响，房价低于周边市场价。

这事情的难点在于维修费用超过2000万。敲黑板！新的物业维修资金管理办法施行后，业委会可申请走简易程序，成为第一个吃螃蟹的。

春题杭玥府外立面脱落 （摄于今年2月）

限价小区外立面、墙皮掉落情况，仅今年住浙网关注过的小区，就有桃源板块的春题杭玥府、三墩北的祥新如澜邸、萧山的众安荷源府、合生创展名邸等，拉出长长的名单。

最新案例是在申花板块，港企九龙仓打造的天玺、天荟，新房限价5.4万元/㎡，交付后的品质真是对不起九龙仓这3个字。天荟去年就大修过，为了保值，业主干脆众筹升级外立面，顺带把脱落问题一并解决掉。

2024年，天荟对外立面整修（资料图片）

天玺相对好些，但也有楼幢的外立面出现脱落，算下来距交付不到3年。12月上旬，住浙用无人机拍到的5幢外立面，一大片“伤疤”赫然在目。不远处，天玺二期9幢外立面也有褶皱、不平，维修后的痕迹斑驳可见。

正维修外立面的天玺楼幢 住浙网 摄于12月上旬

PART

2

研究员提到限价盘，因为操盘方在面对业主质疑时，通常会找这样的理由来搪塞——“项目没利润，不得已，给大家造成了困扰，抱歉抱歉……”反正有脱落情况的楼盘多了，虱多不痒。

这样的理由根本站不住脚！拿地是房企的自主行为，没人强逼着你拿。而且，正因为限价，所以项目的利润几多，事先就可以算得清楚。拿地时猛打猛冲，拿地后项目做得一塌糊涂，还拿限价作“挡箭牌”，真以为购房者这么好哄？

况且，外立面脱落与材料贵贱没有直接关系，铝板干挂、铝板一体板还是真石漆，都可以造出好房子。杭州市场对于外立面用材格外关注，加上限价带来的扭曲印象，似乎涂料盘里没好房。即便在一线城市的主城区，涂料盘也常见，关键是施工水平和监理的负责程度。

今年4月，住浙网曾经解剖了一只“麻雀”，位于三墩北的祥新如澜邸。当时该小区对存在问题的墙面涂料全部铲除重做，扒开后发现有一幢楼的复层涂料表面平整度最大误差12mm，而国家规范的允许偏差5mm。

据悉，光一幢楼这样重做就要花好几百万，经复盘，开发商真不如一开始就找对总包方，把好质量关，反而省钱。

》》速度整改！如澜邸褶皱外立面做平，脱落问题为何屡现？

这样的反面案例，警示和触动的作用大，对于业内更有教育意义。建议有关部门做成案例，加以剖析后推广。

· 住浙点评 ·

10天后即将施行的物业维修资金管理方法，希望能够对症下药、切中肯綮。

外立面脱落只是6种情况的一种，这篇文章聚焦立面脱落，因其高低不平肉眼可见，出问题时脱落危及身安全，相当典型。

研究员常比喻，外立面好比是楼盘的“脸面”，刚交付不久就外墙脱落，“脸”都不要了？杭州购房者对外立面是出了名的严格，想要在杭州深耕的，这是必须过的一关，哪怕不赚钱，拜托这张“脸”整得颜值高、质保期久一些。尤其，现在不限价了，做好房子已是必选项，房企立足杭州市场的前提。