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老黄埔核心改善优选！中鼎书院上城三期珺翎府全方位解析

在广州东部置业市场中，老黄埔大沙地板块一直以成熟配套和强劲潜力备受关注。中鼎书院上城三期珺翎府作为板块内的标杆改善项目，坐拥 280 万㎡成熟大城底蕴，集地铁通勤、省级名校、巨量商业与湖居园林于一体，成为众多改善家庭的重点考量对象。项目以全南向新规四房为主力产品，在户型设计、生活配套和居住品质上均展现出突出优势，同时也存在部分需要购房者理性看待的现实因素。

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户型鉴赏：新规赋能，全南向四房演绎空间魔法

珺翎府的户型设计堪称板块改善标杆，全系 107-181㎡四房产品均采用新规设计，120% 的超高实用率远超市场同类型项目，全南向布局更是保证了每一户的采光与通透感。

建面约 107㎡四房是刚需改善的优选之作，总价约 398-435 万。12 米南向采光面让全屋洒满阳光，LDK 一体化设计让公共空间更显开阔，约 6 米奢阔阳台兼具观景与实用功能，独立入户花园则增添了归家的仪式感与收纳空间，满足三口之家到二孩家庭的全周期需求。

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建面约 128㎡四房定价 470-520 万，堪称同面积段的 "空间王者"。约 16 米南向采光面搭配南北对流设计，让室内空气时刻清新，约 40㎡超大 LDK 阔厅不仅能满足日常起居，更是家庭聚会、孩子玩耍的理想场所，空间尺度碾压市场同类产品。

建面约 142-143㎡四房总价 550-610 万，主打湖景视野优势。约 16 米南向采光搭配 8 米全景阳台，站在阳台即可拥抱 1.2 万㎡东苑湖景，高层户型更能远眺珠江，江、湖、园三重叠景尽收眼底。合理的空间分区让每个家庭成员都能拥有独立私密空间，适合追求居住舒适度的改善家庭。

建面约 181㎡大平层定位高端改善，总价 712-775 万，带来终极居住体验。约 18 米南向 IMAX 级湖景视野，近 16㎡的南向全景阳台拥有 8 米巨幕观景面，全屋南北对流设计让通风效果极佳。双主套布局搭配 3.1 米层高，彰显圈层格调，适合对居住品质有极高要求的高端客群。

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基本信息：超大体量综合体，匠心打造高端住区

中鼎书院上城三期珺翎府由广州兆霖房地产开发有限公司开发，项目拿地时间为 2023 年 8 月，预计 2027 年 8 月交付。作为总建筑面积约 280 万㎡的超级综合体组成部分，三期组团规划 6 栋建筑，其中 4 栋洋房、2 栋商墅，搭配 1 栋湖畔会馆，总户数约 600 户，居住氛围纯粹。

项目梯户比分为 3 梯 3 户和 3 梯 5 户两种，保证了业主出行的便捷性与私密性。总层高方面，3 栋为 46 层，4 栋为 45 层，16 层和 32 层设置为避难层，兼顾居住舒适度与安全性。3.1 米的层高高于常规住宅标准，让室内空间更显通透开阔，有效提升居住体验。

物业管理由广州嘉瑞物业服务有限公司负责，物业费为 3.2 元 / 月 / 平米，提供 24 小时管家式服务，涵盖安保巡逻、智能门禁、专业保洁等全方位服务。项目容积率 4.1，绿化率 26%，虽绿化率数据不算突出，但通过精致的园林设计和外部生态资源弥补了这一短板。业态上涵盖高端住宅、商墅、写字楼、星级酒店公寓、商业 Mall 及步行街等全业态，满足业主多元化生活需求。

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配套介绍：全能生活圈，吃喝玩乐学一站式满足

交通出行：多维路网，快速通达全城

项目交通优势十分突出，距离地铁 5 号线大沙地站仅约 600-800 米，步行 10 分钟左右即可抵达。乘坐地铁 2 站可达鱼珠 CBD，8 站直达珠江新城，无论是通勤天河还是越秀主城区都十分便捷。周边还有规划中的 7 号线二期大沙东站和 13 号线裕丰围站，未来将形成三地铁交汇的交通格局。

自驾出行同样便捷，广园快速、中山大道、黄埔大道、临江大道等主干道环绕，可快速连通全城。距离黄埔高铁站约 2 公里，该站规划 10 台 25 线，未来将实现通达湾区 9 城及上海、北京等全国主要城市的交通网络，大幅提升跨城出行效率。

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教育资源：省级双名校，九年直升有保障

教育是珺翎府的核心卖点之一，项目配套的黄埔区实验小学已在 2024 年 9 月开学，作为广州开发区第二小学（省一级）教育集团成员校，教学质量有坚实保障。对口的黄埔军校纪念中学是广州六中教育集团成员校，后者作为广州前八重点中学，2024 年中考普高上线率高达 88%，远超全市平均水平。

按当前政策，业主子女满足人户一致条件即可实现九年直升，学位确定性强，且学校就在家门口，接送方便，省去了家长的通勤烦恼。此外，项目还规划有四所幼儿园，从幼儿园到中学的全龄教育需求都能在家门口解决。

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商业配套：40 万方商业加持，繁华触手可及

项目自带约 40 万㎡全业态商业综合体，涵盖星级酒店、写字楼、商业 Mall、风情商业步行街等，目前已有 60% 开业运营，日常购物休闲无需远行。周边 1 公里内还有大沙地、文冲、下沙等成熟商圈，生活气息浓厚。

10 分钟车程范围内可抵达美林天地、宜家家居、山姆会员店等大型商业体，吃喝玩乐购一站式满足。沿街商铺林立，菜市场、便利店、小吃店遍布，清晨的肠粉店、新鲜的果蔬摊，充满了老黄埔的烟火气，柴米油盐等日常生活需求步行即可满足。

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医疗健康：三甲环绕，就医便捷安心

医疗配套方面同样给力，周边汇聚四所三甲医院。距离广州医科大学附属第五医院仅 800 米，步行即可抵达，日常就医十分方便。此外，黄埔区中医院、中山大学附属第一医院、黄埔区妇幼保健院等优质医疗资源也在周边 1-3 公里范围内，完善的医疗保障让业主生活更安心。

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休闲生态：湖园环绕，宜居属性拉满

项目在生态休闲方面亮点十足，内部打造约 1.33 万㎡七重海派奢境园林，融合自然生态与艺术设计，一步一景。约 7000㎡湖畔会馆堪称高端圈层社交主场，配置星幕奢顶泳池、行云书院、森境咖啡吧、全龄健身会所、瑰丽花艺 SHOP 等设施，还原五星级酒店的生活仪式感。

外部生态资源同样丰富，下楼即享约 3.88 万㎡东苑公园和 1.2 万㎡东苑湖，晨练遛弯、下棋打拳、散步遛娃都十分便捷。周边还有黄埔公园、黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园等四大公园环绕，高层户型更能远眺珠江，江、湖、园三重叠景，居住环境舒适宜人。

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科技配置：智能黑科技，提升居住品质

项目围绕 "全维雅智科技宅" 理念，配备 6 大静音降噪系统、8 重节能减耗黑科技及 10 项全维智能体系。通过人性化设计与智慧科技手段，将静音、节能、智能等功能融入社区各个角落，有效提升居住的舒适度与安全性，为业主打造更安心舒适的生活环境。

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规划和发展：老黄埔核心，坐享板块升级红利

珺翎府所在的老黄埔大沙地板块，是广州第三条中轴线上的重要节点，也是广州第二 CBD 的核心区域，承载着板块升级的重要使命。作为曾经的老黄埔 "三剑客" 之一，中鼎书院上城见证了板块的发展变迁，如今随着旧改的持续推进，周边城市界面将逐步升级优化。

板块内产业基础雄厚，紧邻鱼珠 CBD 和数字产业园，大量高端产业的集聚将带来人口导入和配套升级，为房产价值提供坚实支撑。年末广州土拍市场火热，金融城等周边板块楼面价屡创新高，也从侧面印证了东部核心区域的价值潜力。

项目自身 280 万㎡的超大体量规划，并非单一住宅项目，而是集文化、商业、教育、居住于一体的超级生活大城。随着后续商业、写字楼等业态的逐步完善，整个社区的生活氛围和价值都将持续提升，业主将直接受益于板块发展和社区成熟带来的双重红利。

不过需要理性看待的是，项目目前处于旧改区域，周边部分区域城市界面较老旧，沿途有三轮车、电动车拉客，小摊小贩占道等情况，显得有些杂乱，这一现状需要依赖旧改逐步改善。此外，项目距离广州石化约 2.5 公里，距离广汽本田约 1 公里，部分时段可能会受到轻微的工业气味或噪音影响；7、8 栋北面临近护林路，北向户型可能会有噪音和粉尘干扰。

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结语总结

中鼎书院上城三期珺翎府无疑是老黄埔板块改善型购房的优质选择，其核心优势集中在成熟的全能配套、优质的教育资源、出色的户型设计和丰富的生态资源。全南向新规四房、省级双名校九年直升、地铁通勤便捷、40 万方商业加持、湖园环绕的居住环境，每一项都精准击中改善家庭的核心需求。

对于追求现成配套和稳定教育资源的家庭来说，项目的吸引力不言而喻，尤其适合 3 年内有子女入学需求的改善型购房者。如果更注重品牌知名度，可对比华润黄埔润府等竞品；但如果优先考量配套成熟度、教育确定性和居住舒适度，珺翎府无疑是更优选择。

当然，项目也存在周边城市界面待改善、部分楼栋可能受噪音影响、开发商品牌影响力相对较弱等需要权衡的因素。但综合来看，其优势远大于不足，随着老黄埔板块旧改推进和第二 CBD 的持续发展，项目的居住价值和升值潜力都值得期待。

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