用开发商销量逻辑，看不懂贝壳

2025年岁末，房地产市场“乍暖还寒”。

但在成都，一个新楼盘吸引了全国房地产行业的目光。业内争相讨论，社交媒体话题度居高不下，更在三周内吸引50多家开发商与地产服务商的董事长、总经理以及设计、工程、营销等各专业人士现场参观，更多预约排到一个月后。

这就是近期全国楼市最热门、也最“不一样”的楼盘之一：贝宸S1。

位于最繁华的金融城三期、23亩方正小地块，还是楼面价27300元/m²的“前地王”，如果是传统房地产开发商，几乎可以闭着眼决策：

楼栋必须“坐北朝南”；外立面必须赶超5A写字楼；配上数千平米的奢华会所，壁球馆、雪茄吧、游泳池通通配置；园林必须大面积造景且移栽一些昂贵树王；户内装修堆满奢石等等。

这些都是“行活”，是沉淀了几十年的经验，大概率不会出错。

但贝宸S1将之通通打破：四座楼栋打破“正南正北”而是朝向西北向，会所不配游泳池而是放乒乓球桌和棋牌室，园林几乎“搬运”川西九寨风景，户型将动静分区做到极致，多种高性能材料和先进工艺应用，全屋300多个智能受控设备……

这些极致反差的背后，藏着一个完全不同的思路——中国商品房市场化30多年来，第一次真正用互联网C2M逻辑，把一块土地从供给端的经验堆砌，反向拆解成需求端的细节重构。

所以，仍以传统房地产开发视角来看，看不懂、看错并不奇怪。

颠覆性重构：从“开发想给”到“用户需要”

走进贝宸S1的375户型样板间，除了豪宅该有的尺度和奢华感，给人印象最深的一定是无处不在的智能化体验。

这是贝宸S1依托华为鸿蒙智家系统为底座打造的“六感®智能系统”：从人体“眼、耳、鼻、舌、身、意”六感体验出发，光影、声音、空气、水、温湿度等影响舒适体验的要素都能被精准感知，也能在AI调度下自由调节，让房子像人体般具备自我调节能力。

这套系统将五恒系统、智能家电、户内灯光、电动门窗、净水设备、对讲通行控制等模块，全部与华为鸿蒙智家系统深度对接，涉及到朗绿、美诺、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等众多厂商，堪称住宅开发领域一项前所未有的系统性工程，同时未来也可持续“OTA式”扩展升级，被业内评价为“下一代住宅”。

然而，若只把贝宸S1归为下一代科技住宅，实在低估了它的“颠覆性”。

更本质的，是从“开发商想给”到“用户需要”的根本思维转变——贝好家对其命名为“客户需求＞开发经验”。

这个理念远不仅体现在智能化方面，贝宸S1的设计打造突破了许多房地产开发设计的“惯例经验”。

例如，传统住宅强调“坐北朝南”，但项目团队通过对高净值客户的调研发现，在日照较少的成都，超过70%的客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”。这让贝宸S1突破了传统“正南正北”格局，将四栋建筑巧妙偏转，形成如花瓣般舒展的布局，让每一户未来都能在室内主视野面，欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景。

景观打造上，它没有一块天价奇石，却用上千吨天然石材、200多种植物，打造了自然野奢感的川西特色风景。所有植物都在异地同步种植研判实验，确认后才在项目实地种植。不同植物按照种属分布，以及颜色、气味乃至互动性等，一一精心设计，遍布小区下沉庭院、架空层、单元大堂、第五立面（屋顶）乃至建筑外立面上，让整个小区都被绿植包裹。

又如，多数豪宅乃至改善型楼盘，都以更大、更豪华的“高奢网红”会所为核心卖点，从恒温泳池到雪茄吧等设计层出不穷。但其实很多会所最高光的时刻仅在销售展示那一刻，后期运营难以为继，常导致“闲置”或转为对外经营。经过大量楼盘调研、目标客户访谈，贝宸S1结合108户小型社区的特点，不配游泳池，而是选择必要的洽谈区、健身房、棋牌室等功能区域——顶豪项目不配恒温泳池，这可能是全国任何其他一家开发商想都不敢想的。

室内设计，传统开发商方式基本是转给专业精装公司，他们结合客户需求的洞察与调研反馈，进行了数百项专项研究，梳理并亲身验证了144项尺寸舒适度（水平空间94项、垂直空间50项），并落地在户内精装设计中。

图：贝宸S1 375户型客厅实拍图

它还在老人房交付泡脚池，在卧室增配弥散式增氧机，设置三台嵌饮机让业主十步之内喝上直饮水，交付六台冰箱以满足多场景使用需求，为家政间洗衣机抬高67cm避免弯腰操作，对地下车库转弯半径进行改良以提升行车舒适度，以及系统规划小区外卖快递配送方案、垃圾清运方案……

这些过往开发商常忽略的“小事”，都让贝宸S1更显“不一样”——它也采用大量天然奢石、美诺“11件套”高端家电等来打造豪宅体验，但更应用大量的创新材料与智能科技，同时对业主长期居住体验的各种细节给予极致考虑，强调“是豪宅，也是好家”。

这种完全从用户需求出发做规划和设计的方式，在互联网行业可能司空见惯，但在更重、经验与惯性更大的地产行业，过往从来没人试过、想过。

C2M底层逻辑：极致的互联网用户思维

如同iPhone不是由诺基亚造出来，特斯拉不是由奔驰造出来一般，这个“不一样”的贝宸S1也并非出自人们熟知的任何一家开发商，而是贝壳旗下的贝好家。

贝好家成立于2023年7月，定位是“数据驱动型住宅开发服务平台”，最核心的模式便是依托贝壳的大数据和AI算法模型，为开发商提供C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）解决方案，主打从用户需求出发做产品规划，业界称之为“大数据造房”。

图：贝好家发布C2M全链解决方案

贝宸S1，就是贝好家自己拍地、自己设计打造的一座“C2M样板楼”。它所有“不一样”的细项重构，都源于贝好家C2M模式对“传统开发底层”的颠覆：

传统开发是供给端主导、以销售出去为第一目标来设计产品，重视展示效果；

贝宸S1的C2M模式是用户需求主导，强调“住得好＞卖得好”，重视长期居住体验。

传统房地产开发链条是“人工研判→拿地→定位&设计→施工→销售→反馈”，反馈永远在最后，错了也改不了——在过往多年的卖方市场下也没人想改；

贝宸S1的C2M开发链条是“数据研判初步定位→拿地→定位→设计→用户提改→设计优化→施工→持续迭代”，用户出现在全流程各个环节，即使施工开始后，仍能根据用户新需求调整。

例如，贝宸S1每个户型的观景视野、采光都进行了提前的数据模拟和精准测算，总计点位1006个。模拟结束后，为了兼顾低楼层的观景体验，对于外立面的弧度线条进行了不少调整。

再如，在设计方案初步敲定后，他们根据客户调研和反馈又对户内精装方案做了大量优化与多方案可选设计：木饰面升级为“雀眼木”、岛台提供两种造型和材料选择、空中花园2种风格定制（都不喜欢也可硬装交付）等。

图：贝宸S1用叠瀑苔原和山岩并立的方式，打造了一个有层次的川西美景

它还历时8个月、耗资数百万元进行mock-up实体模型1:1异地打样，这种通常仅用于上海中心大厦等摩天摩天大楼、大型机场等的工艺，极少被应用于住宅项目——像极了互联网“敏捷开发”中的“前置验证”思维。

站在更高的维度来看，贝宸S1给房地产的启示，不是下一代住宅的超配科技，不是类似新加坡建筑的垂直立体绿化，更不是建筑立面多优美隽永、景观多野奢自然，而是那些从来没被重视过的老人房泡脚池、卧室增氧机、健身房的乒乓球桌、抬高67CM的洗衣机，是未来二三十年物业持续高品质运营的物业费精细测算……

这种极致的用户需求视角“互联网思维”，在过去十年间，与智能化、电动化一起，掀起了轰轰烈烈的汽车行业进化浪潮。

现在，轮到更重、更传统、对人们生活影响更大的房地产了。

用传统开发商逻辑看贝宸S1，显然没看懂贝好家

2012年特斯拉推出第一代Model S时，一些人评价电动车缺乏内燃机的灵魂、无法长途出行。

作为全国范围的“红盘”，贝宸S1在引发房地产业内广泛好奇、争相参观的同时，也引起了不少争议讨论。

除了“顶豪居然不配游泳池”、“那么多智能设备是浪费”、“没有坐北朝南”的产品评价，也有诸如“拿地14个月才开盘”、“建造成本太高了赚不到钱”等操盘策略等。更有说法称“贝宸S1卖得差，贝好家因此退出开发商”。

这正是贝宸S1的另一个特殊性——在房地产普遍的“拿地到开盘要在6个月内”高周转下，它敢于用14个月来进行创新研发和精细产品打磨；也敢于进行“饱和式投入”，让贝宸S1建造成本超过了地价，达到3万元/m²以上。

这些这在过往房地产行业以高周转、快回款，主要赚取土地增值收益的视角下，显得“格格不入”。

在笔者看来，这些视角都没错，但仍然停留在“传统开发”逻辑——以今天资本市场对开发商的估值，贝好家“从来没想成为一家开发商”。它的定位有些像汽车领域的华为鸿蒙智行，不造车，输出解决方案。

图：贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚

过去一年多来，贝好家的C2M模式在全国还落地了十几个项目，合作开发商包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国、中国金茂、滨江集团、兴耀房产等，合作中贝好家全部负责了产品定位（拿地研判、输出项目套型配比方案等）部分。

贝宸S1则是贝好首个从拿地研判、定位规划、设计营造、产品品控到营销推广等各环节全面落地“C2M样板楼”，是作为一个长期标杆而存在的——它的价值，在于全面展示如何以极致的互联网用户思维来盖房子，以此吸引对此认同的开发商来开展长期合作。

据了解，贝好家的这个意图已经基本实现。目前贝宸S1已经吸引了来自华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、华发、保利、金茂、龙湖、滨江、融创、宸嘉发展、蔚蓝卡地亚、兴耀房产、新绿色地产、凯德地产等超过50家房地产开发商、地产服务商等前往成都现场考察，其中很多是集团董事长、总裁、区域总经理层级，更多的预约已经排到了一个月之后。

从另一个视角看，贝宸S1卖的快慢重要，但其实也不重要。不像今天几乎所有开发商都有较大的资金成本压力和回款压力，因而难以停下高周转模式，贝壳（贝好家）的数百亿现金储备根本没有压力。

当然，贝宸S1销量在成都也属顶尖，不到一个月的时间便位列成都2000万以上总价段全年累计销量第二名。毕竟，一家集团公司倾其所有雕琢的唯一的顶豪之作，也是要作为长期标杆来展示的样本之作，和其他开发商众多豪宅“产品系”中的一个，对购房者来说并不难选择。

本文来自虎嗅，原文链接：https://www.huxiu.com/article/4819727.html?f=wyxwapp