2026年，该买房还是卖房

我干了十五年房产中介，今年过年，亲妹妹问我她那套投资房要不要卖。我没犹豫：“挂出去吧，趁现在还有人看。”

她愣了一下：“哥，你以前不是说房子肯定涨吗？”

我点了根烟，没多说。因为有些变化，只有天天泡在这个行业里的人才感受得到。

一、买房的人，真的少了

记得2008年那会儿，售楼部门口半夜就有人排队，裹着被子等开盘。2016年更夸张，揣着全款还得找关系才买得到。现在呢？销售一天打三个电话，看房还送米送油。

为啥？

我让店里小伙子统计了一下客户数据。2019年，来买房的七成是25到35岁的年轻人。现在呢？连四成都不到了。来店里的，一半是替儿子闺女看房的父母。

最大的90后都35岁了，该买的早买了。00后们不着急，很多人觉得租房挺好，不想一上来就背几十年贷款。

更现实的是——现在要结婚的年轻人，父母大多自己有房。两家一结合，房子反而多出来了。

你说，人少了，房子多了，这市场能不变吗？

二、小心，你的投资可能正在“吃”你的钱

去年有个客户张姐，找我诉苦。2018年，她在二线城市买了套公寓“投资”，120万，贷款80万。

每月还4800，租金收3000，自己还得倒贴1800。想着等涨了再卖。

结果现在同户型挂牌100万，看了大半年，连个诚心还价的都没有。

她算了一笔账：“我以为只亏20万，但这六年，利息、物业费，加上每月倒贴的租金，里外里小40万没了。这哪是投资，这是给银行和物业公司打工。”

以前大家敢贷款买房，是因为房价涨得快，杠杆能撬动财富。现在不一样了，房价不涨，杠杆就成了每月雷打不动的支出，压得人喘不过气。

现金流，比什么都重要。

三、别瞧不起“二手房”，很多人想通了

以前很多人都有“新房癌”，觉得二手房是别人住过的，没面子，非得买新房。

我有个老客户李哥，最近换了套房，你猜怎么着？他买了套2005年的二手房。

我问他为啥，他算盘打得清楚：地段是成熟的，边上菜场、学校、地铁全都有；公摊小，得房率高；物业费比新小区便宜一半。最重要的是，同样的总价，比买新房能多出20个平方。

“新房画的大饼我吃够了，”他说，“说什么未来有商场、有公园，一等就是五六年。二手房看得见摸得着，买了就能住，这才是过日子。”

现在的新房价格里，有相当一部分是开发商的营销成本和财务成本。当大家开始冷静算账，新房的“光环”就没那么亮了。

四、2026年买房，思路得变：不看“涨”，看“值”

有意思的是，我现在劝客户冷静，自己却也还在看房。

但我不看住宅，我在看核心城区那些总价不高的小户型办公室。80来万，一年能租6万左右，回报率比存银行高不少。

我的想法变了：以前买房，赌的是它暴涨；现在看房，先看它能不能产生稳定的租金，能不能抵抗通胀，急用钱的时候能不能快速变现。

2026年，还想着一夜暴富？那个时代过去了。但有些房子，它自身就能创造价值，这样的资产永远有市场。

说白了，买房得像开个铺子，先琢磨它能不能自己养活自己。

五、三种人，听我一句劝

1. 第一次买房的朋友（刚需）：2026年是个机会。

如果你是结婚、小孩上学、安家落户，该买就买。但记住几个原则：别追着炒得火热的新区跑，别贪大，量力而行。买你还得起月供的，买地铁边、生活方便的，有学区的更好。这种房子可能涨得慢，但它稳，能给你一个踏实的家。

1. 想换房的朋友（改善）：安全第一。

记住四个字：先卖，后买。千万别想着先把新房定了，再卖旧的。现在市场不一样了，你的老房子可能半年都卖不掉，但新房不等人。一定算清总账：税、装修、月供增加多少？别让“改善生活”变成“加大负担”。

1. 手里有多套房的朋友（投资）：是时候想想了。

除非是北上广深核心地段的房子，其他很多地方的房产，金融属性在慢慢变弱。未来房产税是大趋势，你手里那些租金很低、每月还得贴钱的房子，就像一个不停漏水的水池。优化一下手里的资产，或许是更聪明的选择。

六、有些风险，咱们得心里有数

1. 房子可能拿不到（交付风险）：大开发商都那样了，买期房真像开盲盒。能看现房，尽量看现房。
2. 房子卖不掉（流动性风险）：你的房子可能值200万，但挂一年都没人谈价。这不是能随时用的钱，这是“不动产”，真的动不了。
3. 持有成本会变高（政策风险）：房产税这事，迟早会来。先从哪些城市、哪种房子开始，说不准，但手里房子多的，得有个准备。

我看过一个数据，一个二线城市，二手房挂牌量超过了20万套，平均卖掉一套要9个多月。

这说明什么？不是没人要房子，是卖房子变成了一个漫长而艰难的过程。

七、说到底，房子是拿来住的

有天晚上，一个客户在店里跟我聊天，说了句大实话：

“我也知道现在买房不划算，可儿子结婚，亲家要求有房；爸妈老了得接来身边，得有个地方住；我自己忙活半辈子，就想要个能安心看书的地儿。没房，这些事都办不成。”

在中国，房子从来不只是房子。它关系到结婚、上学、养老，是很多家庭安全感的基石。

所以，2026年到底该怎么办？

答案可能很简单：把你对房子的期待，还原到“居住”本身。

你需要一个家，就认真挑一个适合居住的。你房子多得住不完，就考虑处理一些。你想投资，就老老实实算回报率，别光做梦涨价。你是为了孩子上学，就盯紧学区。

别被各种消息忽悠，回到你最初、最真实的需求——你买的，到底是一个温暖的“家”，还是一堆冷冰冰的“砖头”？

最后说几句实在的：

如果你是第一次买房，2026年你有机会挑挑拣拣、谈谈价格，或许是个好时机。

如果你手里投资房好几套，2026年可能是你重新整理、轻装上阵的好窗口。

但无论如何，请记住这句话：房子是用来住的。 这个最简单的道理，我们花了这么多年，交了那么多学费，终于要重新明白了。

窗外灯火通明，每个亮着的窗户背后，都是一个家的故事。当人们不再为炒房而焦虑，而是真正为生活而选房时，这个市场，才算回到了它该有的样子。

这，或许就是房地产最好的未来。