新房市场再现日光盘，价格涨幅领跑全国 ，上海楼市年终翘尾

2025年12月，上海楼市在年末甩出了一份令人咋舌的成绩单。 国家统计局数据显示，11月上海新房价格同比上涨5.1%，涨幅在全国70个大中城市里排第一。市场久违的“日光盘”又出现了，黄浦江边的豪宅项目“澐启滨江”，第一批122套房源开盘当天就被抢购一空。

一边是新房价格领跑，一天卖光；另一边，二手房的成交量也悄悄爬上了今年5月以来的新高。 这股年末突然刮起的“暖风”，到底是怎么吹起来的？

2025年11月，上海市的新建商品住宅销售价格，比2024年同期上涨了5.1%。 如果把时间拉长到2025年的前11个月，平均涨幅更是达到了5.7%。 这两个数字，让上海稳稳坐在了全国房价涨幅的头把交椅上。

与新房价格上涨形成对比的，是新房成交面积的萎缩。 市场机构克而瑞的统计说，11月上海新房只成交了大约32万平方米。 这个数字创下了2025年以来的月度新低，环比下降了20%，和去年同期相比，降幅超过了一半。

新房开盘的去化率，在10月和11月都维持在25%左右。 这意味着，平均每推出4套房，只有1套能卖掉。 市场观望情绪看起来非常浓厚。 这种观望，部分来自于一份被称为“好房子”的新规。

2025年9月，上海发布了提升住宅品质的规划意见。 新规鼓励楼盘用更好的外立面材料，比如干挂石材、金属。 新规还详细规定了阳台的面积算法。

最大不超过16平方米的阳台，可以只算一半建筑面积。 这个政策也适用于封闭式阳台。 一些沿河、沿风貌街道的住宅，还能设计一个不进面积、不算钱的“赠送”阳台。 新规出台后，购房者的眼光变高了。

他们都在等待按新标准建造的、更好的房子上市。 这对于那些在新规前设计、正在销售的“老产品”造成了直接压力。

杨浦滨江板块就出现了直接对比。 保利誉滨江和中海云邸玖章两个项目，位置差不多，价格也接近。 但保利誉滨江是按“好房子”新规打造的产品。 它在设计上比对手更有吸引力，直接影响了购房者的选择。

克而瑞的负责人李振宇指出，新规产品集中入市，让之前的存量新房显得过时了，这是本轮新房交易规模快速萎缩的一个重要原因。

就在市场普遍认为新房冷清的时候，“日光盘”突然杀了出来。 这个项目叫“澐启滨江”，位于黄浦江畔的后滩。

它的开发商是华润置地。 2025年8月，华润联合体以超过220亿的代价，拿下了这块核心地块。 澐启滨江是“好房子”新规发布后，华润在上海推出的第一个项目。 它的阳台面积做到了小户型12.5平米，大户型16平米，充分用足了新规。

2025年12月，澐启滨江首次开盘，推出122套房源。 开盘当天，这些房子全部卖完。 项目总共收到了273组客户的认购，认购率高达223.77%。

这就像一颗石子投进平静的湖面，激起了巨大的水花。 华润上海的相关负责人证实，由于首开房源售罄，项目马上会在12月进行第二次开盘。 另一个巨无霸项目也在12月登场。

徐汇东安城市更新项目的案名定为“安澜上海”。 这个项目在2025年9月，由几家大型国企联合体以439.5亿元获取，被称为“全国总价地王”。 它的首批211套房源在12月入市，均价定为17.88万元/平方米。

这个价格，被部分市场人士认为低于之前的预期。 安澜上海的置业顾问介绍，项目是新规后上海首个真正意义上的大型豪宅，规模抵得上知名豪宅翠湖天地一到六期的总和。

这个楼盘采用了“全抬板设计”，把整个社区抬升了4到5米。 项目在12月12日获得预售许可，19日到23日正式启动认筹，认筹金需要300万元。

上海中原地产的分析师卢文曦认为，尽管11月一些高价项目卖得慢了，但12月是开发商冲刺年终业绩的关键时刻。 新房供应量会反弹，配合各种促销，年末市场出现“翘尾”行情是可以期待的。

当人们把目光聚焦在新房“日光盘”时，二手房市场已经提前热了起来。 上海市房地产交易中心的数据显示，2025年11月，全市二手房网签成交了22943套。 这个数字比10月上涨了大约24%，是自2025年5月以来，成交量最高的一个月。 上海链家研究院的李根指出，这个成交量在近一年里能排到第三，仅次于传统的“金三银四”旺季。

成交的主力是低总价的刚需房源。 总价在300万元以下的二手房，成交占比达到了60%。 上海易居研究院的副院长严跃进分析了回暖的几个原因。

首先，年底是学区房交易的传统旺季，带动了相关板块的成交量。 其次，上海的二手房价格经过长时间调整，很多买家觉得价格到底了，愿意出手。 再者，市场上急卖的房东在减少，买卖双方的紧张关系有所缓和。

上海中原的卢文曦观察到，市区的“老破小”和郊区的动迁房，是当前市场的交易热点。 这些房子所在的板块配套成熟，总价低。 更重要的是，它们的年租金回报率可以超过2%，这个收益率已经高于银行的定期存款利率。

对于有自住需求的人来说，他们觉得房价风险可控。 对于考虑投资的客户来说，租售比提升也带来了机会。

卢文曦还提到另一个因素：2025年以来，上海新房价格一直在涨。 一部分改善型买家上半年没及时买入新房，下半年只好转向二手房市场。 价格，是推动成交的关键。 中指研究院的数据显示，11月上海二手住宅样本平均价格为56708元/平方米，环比下降了1.24%，同比下降了5.56%。 “以价换量”是当前二手房市场的明确特征。

严跃进认为，价格回落到一个买卖双方都能接受的区间，促成了交易。 一些购房者觉得到了“抄底”时机，期待未来资产升值。

一些房东为了快速变现，也愿意给出更合理的价格。 卢文曦预计，短期看，12月作为传统旺季，二手房热度还可能提升。 中指研究院的报告则指出，当前房地产市场已进入以存量为主导的阶段。 2025年1到11月，全国重点30城的二手住宅成交套数同比增长了2%。

新房与二手房市场，正在上演一场看似矛盾的双重奏。 一面是顶着“好房子”光环、价格领涨的顶级新房被迅速抢空；另一面是庞大的存量二手房，依靠“以价换量”才换来了成交量的回暖。

当澐启滨江的买家为未来的品质生活支付高昂溢价时，另一群购房者正因市区“老破小”降到心理价位而果断上车。 这究竟是市场健康分层的开始，还是某种扭曲的供需信号？ 究竟什么样的房子，才真正代表了这座城市房地产的未来价值？