深圳横岗名居山河里为什么降价这么多，什么时候交房，变电站近吗

深圳横岗名居山河里为什么降价这么多，什么时候交房，变电站近吗

名居山河里降价核心是市场竞争、自身短板与去化策略叠加，非突发暴跌；一期已交房，二期 2025 年 6 月交付；南侧有变电站，最近约 84 米，符合安全标准但存在观感影响。以下是详细信息：

一、降价原因（多因素叠加，非单一问题）

1. 市场与竞争挤压
   • 龙岗整体市场下行，2025 年二手均价同比降约 8.94%，新房供应充足，大运、中心城竞品分流客源。
   • 项目备案价 4.3 万 /㎡，折后 3.4-4.0 万 /㎡（约 86-88 折），开发商以价换量加速回款。
2. 自身短板拉低溢价
   • 二期容积率 5.77，超高层密集，低楼层采光差；得房率约 80%，车位比 1:0.88，居住舒适度一般。
   • 周边旧改多，短期噪音、粉尘干扰，城市界面改善需 5-8 年，买家预期偏谨慎。
   • 回迁房占比不低，社区纯粹性受影响，二手流通性预期一般。
3. 配套兑现周期长
   • 时进学校 2026 年才启动招生，办学质量待验证；自带商业招商中，成熟度不足。
   • 变电站等敏感配套引发部分买家顾虑，1-3 单元定价更低以平衡抗性。

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二、交房时间

• 一期：已于2024年12月31日交房。
• 二期：预计2025年6月交房，且项目已全面封顶，开发进度正常，无烂尾风险。

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三、变电站情况

• 位置：小区后方设有变电站，但距离住宅楼有一定安全距离。
• 影响
  • 电磁辐射：变电站建设和运行遵循国家标准，电磁辐射在安全范围内，不会对人体健康造成实质性危害。
  • 视觉与噪音：小区规划时已采取合理布局、隔音设施等措施，减少变电站对居民的视觉和噪音干扰。
  • 心理影响：部分购房者可能因变电站存在产生心理顾虑，但实际影响有限。

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