只适合小年轻的楼盘，对老人小孩很不好

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，奥森东，北苑路地铁站旁的天畅园小区，能点评点评吗？

85平米的两居，总价380万，能入手吗？在线等，急急急！

大表哥回答：

你应该是未婚或者是已婚但没有小孩的小年轻吧？

先说结论，如果你只是把它当成一个过渡，三五年后就要卖，那么勉强可以考虑。

但如果是出于长期自住，并且考虑长远的保值性，大表哥强烈建议：不要碰天畅园这种小区。

再说原因，为什么不要碰。

先简单说说天畅园小区的基本情况和优点吧。

2008年北京举办奥运会，为了给来自世界各国的媒体记者提供一个相对集中的住宿地点，所以就修建了天畅园这个小区（另外还有一个天居园，就在天畅园北面）。

所以天畅园也叫奥运绿色家园媒体村，奥运会开完之后，这些房子当做商品房拿出来卖了。

小区一共8栋高层塔楼，沿着北苑路从南向北一字排开。地铁5号线北苑路北站就在小区南面五六百，也算正经地铁房，出行比较方便。

从年代上看，小区也算次新房，外立面也比较新，开发商是北辰集团，物业也是北辰下属物业公司，管理中规中规，谈不上好，也说不上差，基本能维持干净卫生。

（多说一句，北辰算是北京地头蛇，在北京影响力很大，比较有实力，很多这种大型市政项目和配套小区都是北辰做的，周边的天月园、拂林园、天朗园、天乐园、天翠园、天溪园等等，都是北辰开发的。）

周边生活配套比较方便，商业有暖山生活广场，上品商场，都不是很大也不算高端，不过也算够用。小区东面是航空总医院，正规三甲。

以上基本就是小区的几个优点。

接下来重点说说小区的缺点。

第一个缺点是塔楼，容积率高。

天畅园一共8栋楼，都是32层左右的塔楼，四梯九户，总户数1800多户，容积率达到4.3，属于非常高的容积率了。

8栋楼紧挨着，从南到北一字排开，基本没有什么小区环境可言，在小区西侧有个长条形的小公园，属于市政的，天畅园小区业主就近可以用。

大表哥说过很多次，塔楼从2015年之后，在北京的住宅商品房市场上，就已经消失了，属于被淘汰的产品，至于塔楼的缺点，大表哥说过很多次，这里就不啰嗦了，反正你记住一点，高层塔楼商品房，已经被市场淘汰。

第二个缺点就是住户非常复杂。天畅园底子是奥运媒体村，所以设计上很多方面都和传统住宅不一样，你看它的外立面，就特别像写字楼。不了解的人打眼一看，十有八九都不会认为这是住宅。

包括它下面的一到三层，也都是底商（因为临街，搞成商业）。正因为此，所以不少业主把房子租出去，给一些开公司的人作为办公室。前几年北京整顿住宅办公，清理了一部分出去，但是现在里面还是有不少。

住过这种和办公区混住小区的人都知道，人来人往，五花八门，形形色色的人很多，实在是太杂了。

特别是如果你家有小孩或者老人，这种有很多办公室的小区还会非常别扭。坐电梯的话，一会一个黄毛，一会一个超短裙，一会一个低胸，怎么说呢……年轻人还好，老人小孩真不行。

第三个问题就是地铁噪音。

天畅园八栋楼，从南向北一字排开，都是紧邻北苑路，地铁五号线也是沿着北苑路走的，不过五号线在这一段，包括往北到天通苑，都是走的地面，虽然加盖了隔音棚，但是只能降低一些。

由于8栋楼都是从南到北一字排开，所以每栋楼都面临比较严重的地铁噪音和震动影响。5号线又是北京南北贯通的主要地铁，所以运行时间和车次间隔密度都很高，差不多从早5:30开始到晚上11:30，都有影响。

特别是朝东的户型，估计住久了都会产生耳朵共鸣。老人是肯定受不了的。因此，你去看天畅园的二手房的话，会发现一个现象，基本没有老人，甚至中年人都很少，绝大部分都是小年轻。

因为年纪稍微大一点的，或者有了小孩之后，都卖掉房子置换走了。

所以，对于这样的小区，大表哥建议，还是尽量不要买吧。

如果实在贪图便宜，觉得三百多万就能买个两居，还要啥自行车，那也要做好三五年后置换的打算，并且做好房价下跌的心理准备。