母亲把回迁房卖给别人，女儿能要回来吗？北京房产律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2016年，李梅（化名）作为被腾退人，与村委会签订《宅基地腾退补偿安置协议》，获得两套回迁安置房指标。2018年，李梅与丈夫王建国（化名）协议离婚，双方在《离婚协议书》中明确约定：两套安置房均归女儿王雪（化名）。

然而，2021年6月，李梅却以自己名义与赵强（化名）签订《房屋买卖合同》，将其中一套尚未建成的回迁房——即后来的一号房屋，以316万元价格出售给赵强。赵强分批支付了212万元购房款，并支付8万元中介费。

交易过程中，李梅向中介和买家出示了一份所谓“王雪签署的《委托书》”，称女儿同意卖房。但王雪坚称：自己当时人在国外，从未签署任何委托文件，对卖房一事毫不知情。

2024年7月，因开发商要求以实际权利人名义签约，李梅以“代理人”身份代王雪与甲公司（化名）签订《回迁安置房认购协议》，正式选定一号房屋（建筑面积88.24㎡）。同日，李梅与赵强重新协商，将总价调整为280万元，并完成房屋交付——燃气卡、电卡、钥匙等全部移交赵强，赵强随即入住。

2024年8月，王雪发现房屋被占用，遂起诉赵强，要求：

1. 立即腾退一号房屋；

2. 支付每月6600元的占有使用费（暂计26,400元）；

3. 结清物业、水电等费用。

赵强辩称：

自己是善意买受人，已支付合理对价；

房屋买卖合同经法院生效判决确认合法有效；

若王雪真不知情，则其母涉嫌合同诈骗，应移送公安机关。

法院查明：

李梅曾于2023年起诉赵强要求解除合同，但B号生效判决已认定买卖合同合法有效；

一号房屋所有原始凭证（认购协议、物业合同等）原件均由赵强持有；

赵强自2024年5月起实际占有使用房屋。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回王雪的全部诉讼请求。

即：赵强无需腾房，无需支付占有使用费，亦无需结清相关费用。

三、法院说理

1. 离婚协议中的“赠与”未完成物权变动

虽然《离婚协议》约定房屋归女儿，但回迁房在2021年交易时尚未建成，更未办理产权登记。根据《民法典》，不动产物权的转让以登记为生效要件，赠与未完成，李梅仍是法律上的权利人。

2. 买卖合同已被生效判决确认有效

李梅此前起诉要求解除合同，法院已作出生效判决（B号），认定其与赵强的买卖关系合法有效。该判决具有既判力，王雪作为利害关系人，不能通过另诉推翻。

3. 买方构成善意取得，占有具有合法性

赵强支付了200余万元合理对价；

交易时有《委托书》（无论真假）及李梅作为被腾退人的身份背书；

已实际接收房屋并持有全部手续原件；

→ 法院认为其占有不属于无权占有，不构成侵权。

4. 原告主张“伪造委托书”属刑事范畴，不影响民事合同效力

即便委托书系伪造，也属于李梅与王雪之间的内部纠纷，或可能涉及刑事犯罪，但不能否定赵强作为善意相对人的合同权益。

四、律师提示

本案揭示“回迁房赠与+转卖”风险的三大警示：

⚠️ 离婚协议写“归孩子”，不等于孩子立刻拥有产权！

尤其是期房、回迁房，必须完成选房、签约、登记全流程，否则父母仍有处分权。

⚠️ “委托书”极易被伪造，子女务必亲自参与重大财产处置！

建议：凡涉及房产交易，即使父母代办，也应本人到场或做公证委托。

✅ 若父母擅自卖房，子女维权重点不在“赶走买家”，而在追责父母！

可另行起诉父母，要求赔偿损失，而非直接对抗已合法占有的善意第三人。

北京房地产律师靳双权团队建议：

面对回迁房、安置房等特殊产权房屋，务必做到：

1. 及时办理权利确认手续（如以自己名义签认购协议）；

2. 保管好所有原始凭证（腾退协议、选房单、缴费收据）；

3. 发现异常立即报警+起诉，防止“既成事实”导致维权失败。