“难搞”的城市楼宇去化，十五五终于有了新出路

“以楼聚产，以产兴城”。

这几年，不少城市卯着劲建写字楼。

玻璃幕墙的高楼，越建越密、越盖越气派。但市场需求，却悄悄降温。

现在的企业，都看重降本增效。尤其是一些中小型企业，容易被高租金“劝退”。

最直接的结果，就是写字楼入驻率不够，空置率走高。

更棘手的是，有些开发商就算咬牙降租金，依旧租不出去。

这些问题，困扰着不少地方。即便是北京、上海等一线城市，也未能幸免。

租金承压 市场“冷热不均”

先看北京，第三季度数据显示，核心甲级写字楼，每月每平米租金，跌到了227.3元。

靠降价换出租率，成了不少楼宇运营方的无奈选择。

去年，北京写字楼租金触底。据公开数据，甲级办公楼全年租金，同比下降16.1%；如果算上乙丙级别，降幅会更大。

就企业而言，降本增效是硬需求，往往会考虑缩减办公成本，更倾向于低价或者免费办公楼。

现在租金降到这个份上，也给部分企业留下来的理由。毕竟，要是换办公室，装修、搬迁，成本平均下来要摊好久，自然不愿意“折腾”。

我们看到，今年以来，北京的租赁需求略有回暖：

数据显示，2025年前三季度，写字楼净吸纳量（即实际出租面积减去退租面积），达到了22.3万平方米；比去年同期多了31.5%，且连续几个季度正向发展。

再看上海，写字楼市场规模庞大，光高层楼宇，就超过了10000栋。

前三季度数据显示，写字楼新增供应总量，达到了39.8万平方米。

但市场净吸纳量只有2.9万平方米，为近5年来最低水平。甲级写字楼空置率，更是达到了21.4%。

为了吸引企业，租金也是一降再降。第三季度平均租金，比上一季度下降3.3%，大约6元/㎡/天。

将时间周期拉长，会发现，2020年上半年7.4元/㎡/天，2024年同期跌到6.6元，到2025年上半年再降至5.6元。短短5年内，降幅超24%。

把枯燥的数据，翻译成大白话，就是上海写字楼多，但需求没跟上，好多写字楼空着，租金这几年也一直往下掉。

归根结底，无论是北京还是上海，都面临着供需不平衡问题。大量写字楼租不出去，市场越来越饱和，去化难度也越来越大。

聚焦到市场需求，整体有些“冷热不均”，集中在少数细分领域。

北京写字楼需求，主要来自科技、金融、专业服务三大行业。

数据显示，上半年高科技行业租赁占比34%，金融和专业服务紧随其后，加起来占了近四成。

从上海第三季度的租赁成交行业报告来看，前三大来源分别是互联网科技、金融、物流运输，各自占比27%、26%、14%。

我们注意到，还有一类入驻群体，科创类企业。这类企业需求占比不高，且大多规模偏小。仅凭这些需求，消化大体量的写字楼，难免有些“杯水车薪”。

关键是，积压的库存还没完全“清理”完，还将有新一批写字楼“排队”交付。

就拿上海来说，数据显示，2025年全年上海新增写字楼，预计将达到77万平方米。

市场趋于饱和 但也藏着机会

可能很多人觉得，写字楼招商只是满足办公需求，没有特定产业指向。但如果突破这些思维惯性，会发现一些新方向。

企业的成长，往往跟着载体需求升级。初期办公、搞研发、敲代码，更偏爱写字楼；

等技术成熟、产品业务线跑通、拿到订单后，就需要厂房来开启规模化生产。

从招商引资的角度看，藏着一个关键规律：写字楼不只是办公空间，更是这类企业厂房需求的“前置入口”。

抓牢这个“入口”，打通“写字楼孵化—厂房生产”转化链路，对地方而言，是“留得住、能落地”；

既能快速去化写字楼库存，又能提前锁定优质项目，为后续产业落地铺路。

对企业来说，实现“研发不搬家、生产不换圈”。不用跨区域奔波找厂房，搬迁、改造、审批成本大减，从研发到生产的“无缝衔接”，更快抢占市场先机。

就拿浙江平湖新仓（点击阅读原文）来说，在上海设立“飞楼”，聚焦科创、人才孵化。

一方面，重点吸纳科创类、人才型早期项目，在上海完成孵化培育后，引导到新仓产业落地。

另一方面，对接新仓本地及外地成熟企业的升级扩容需求。

这类企业通常不会考虑迁移总部，而是将研发、办公、运营等核心环节留在上海，把生产环节向周边城市转移。

招引过程中，新仓紧扣新材料、智能制造等本地主导产业，依托上海交大材料学院校友会、科创中心等资源，联动相关新材料孵化项目，确保入驻企业，与后续产业化方向高度契合。

顺着这一发展思路，并借助谷川联行招商力量，平湖新仓上海“飞楼”的整体去化率，达到了90%。

我们看到，部分新型胶带材料科创企业，已经顺利落地转化为新仓生产基地。

写字楼“流量”入口的价值，不是简单地落地一两个项目，而是看后续能不能和厂房对接上。

这刚好，对应了“以楼聚产、以产兴城”的本质。

即便当下写字楼市场承压，我们依然选择涉足这一领域，亦是在核心方向之下，顺势而为。

在洞察到“写字楼孵化—厂房生产”的突破点后，主动尝试楼宇经济发展新路径，既呼应地方产业联动需求，也契合企业发展实际。

无论是北京昌平未来科学城（点击阅读原文），还是上海虹晋大厦等载体去化，都可以看到我们的身影。

这正是市场化招商该有的模样，与产业发展同频，与区域经济共振，探索创新路径，与时俱进。

经济发展，既要守规矩、明方向，也要顺时势、应需求。

“十四五”收官在即，“十五五”即将启程，在这个关键节点上，更需要把握错位发展的节奏。

在不确定的环境下，我们将持续深化市场研判，找准发力点，推动地方资源优化配置，为区域经济发展，探索更多确定性方向。