瞭望 | 城投控股引领租赁行业转型

　　截至2025年，城投控股旗下保租房品牌“城投宽庭”租赁项目，已布局覆盖上海9大区域，合计19个项目，保租房管理规模超2.8万套，累计服务超5万人次，其中新市民、新青年占比高达92%

　　文 | 杨溢仁

　　作为上海保障性租赁住房（以下简称“保租房”）建设的“主力军”，上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”）正通过“金融赋能+绿色人居”的双轮驱动模式，探索可持续发展新路径。

　　近年来，城投控股依托保租房不动产投资信托基金（REITs）构建“投-融-建-管-退”资本循环，以30.5亿元首单REIT资金募集及后续扩募激发资产活力。同时，在“城投宽庭”旗下的保租房项目中融入多项绿色建造和运营技术，如太阳能光伏发电、数字化管理平台、雨水回收系统等，以“住有优居”的绿色场景助力人才安居。

城投宽庭江湾社区（资料照片） 上海城投控股股份有限公司供图

　　全维覆盖 构筑城市租住保障网

　　作为国有上市公司，城投控股始终将民生保障作为核心使命，深耕上海超大城市租住领域，力争成为覆盖全人群需求的民生保障标杆。

　　“面对城市租住市场曾存在的供应零散、服务缺失、体系不完善等问题，我们主动作为，精准对接不同群体居住需求，从构建城市建设者之家、白领公寓、产业区蓝领公寓、服务式公寓四大产品线入手，以2.8万套管理规模实现全周期租住需求覆盖。”城投控股党委书记、董事长张辰说，“从满足基层劳动者稳定舒适的居住保障，到适配年轻白领灵活换租的品质住所，再到服务企业高端需求的服务公寓，我们的产品布局既填补了市场空白，又精准契合城市发展对居住保障的多元诉求，让不同行业、不同收入的城市建设者都能拥有稳定舒适的居住空间。”

　　当下，房企传统的高杠杆、快周转模式难以为继。作为以房地产为主业的上市公司，城投控股顺应大势选择了转型。

　　“早在2021年，我们就开始谋划整体业务转型。一方面更加聚焦上海，深耕中心城市项目开发；另一方面更注重自身能力培养，打造符合市场需求的高品质居住产品。这无疑为我们保租房业务的后期发展奠定了坚实基础。”张辰坦言，“我们希望用实际行动回答城市建设‘依靠谁、为了谁’的根本问题，为‘人民城市’理念标注属于城投控股的注脚。”

　　对于城投控股而言，保租房运营的独特价值在于“长期民生兜底”，通过低于市场价10%的租金稳定租客住房成本，同时通过持续运营向市场提供“住房保障+社区服务”双重功能，避免开发销售模式下“重建设、轻服务”的短期化倾向，真正解决“租不到好房”的民生痛点。

　　截至2025年8月，城投控股旗下保租房品牌“城投宽庭”租赁项目，已布局覆盖上海9大区域，合计19个项目，保租房管理规模超2.8万套，累计服务超5万人次，其中新市民、新青年占比高达92%。

　　标准引领 打磨可持续发展硬实力

　　高质量发展是城投宽庭持续领跑行业的核心逻辑，更是其赢得市场广泛认可的关键所在。

　　“与行业内多数项目零散运作的模式不同，城投宽庭以产品线布局为核心，建立从产品设计、开发建设到运营管理的全链条标准化体系，将高品质标准贯穿全流程。”张辰说，“无论是面向城市白领的精致户型设计，针对产业蓝领的高性价比配置，或是服务式公寓的高端体验，城投宽庭的每一个户型都以客户的居住核心需求为锚点，在人性化、智能化和情绪价值上不断创新，彰显了契合上海国际大都市形象的租住品质追求。”

　　值得一提的是，企业还在持续加码低碳及智能化投入，以期通过光伏能源应用、数字化管控等技术优化运营效率，以精细化管理提升居住体验。

　　举例而言，城投宽庭在建设中应用多项绿色建造技术，采用整体卫浴、集成墙板等工业化内装体系，大幅降低室内甲醛污染，同时降低运营期维修频率；运用海绵城市技术构建雨水回收系统，实现水资源循环利用，为“无废社区”建设提供硬件支撑；应用屋面太阳能光伏发电技术，单社区年发电量达25万度，年降碳量约150吨……

　　“在行业租金整体波动的背景下，依托优质资产运营，我们实现了租金稳定与出租率稳步提升。”张辰说。

　　REITs赋能 打通资产扩募转型路

　　当前，金融赋能不仅为城投控股的创新转型与行业引领注入强劲动力，更探索出一条房地产行业从传统开发向资产运营转型的新路径。

　　依托坚实的租金支撑与规模化的运营基础，城投宽庭率先打通了资产盘活新路径，借由基础设施公募REITs渠道，通过“资产收购－运营提升－扩募退出”的模式，将租赁资产转化为具备长期稳定现金流的优质投资标的，实现了从“债型开发”到“股型运营”的关键转变。

　　“保租房作为一种重资产项目，具有投资规模大、回收周期长的特点，大量资金长期沉淀在持有型资产中，房企资金周转效率低下。该问题在传统‘建设－持有－等待出租回款’模式下尤为突出，而保租房REITs作为适配保租房业务特性的关键资本工具，能从资金、报表、业务、资产价值四大维度为房地产开发企业破解发展难题，形成全方位价值支撑。”张辰说，“通过国泰君安城投宽庭保租房REIT发行，在控股层面降低了资产负债率，优化了资产负债结构，回笼资金超8亿元，用于新的保租房项目投资。不仅如此，截至2025年10月，城投宽庭在营项目整体出租率稳定在90%左右，多个项目更实现了开业6个月内出租率超90%的稳健运营，这充分验证了‘全生命周期服务+社群生态构建’模式的市场认可度。因此，高标准的运营加上金融工具的赋能完全有条件构建新的房地产发展路径。”

　　更值得一提的是，2025年，城投控股依托REIT净回收资金，携手仪电集团、国盛集团，成功落地上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目——城投宽庭徐汇社区。该项目的1283套房源中，首批546套一经推出便迅速满租，将存量资产从“沉淀资源”转化为“增值资本”。

　　“该社区亦将纳入我们的拟扩募储备资产池，待条件成熟后注入城投宽庭REIT，助力实现滚动投资的良性循环。”张辰说，“展望后续，我们将凭借全链条的资产运作能力，继续与地方国资等机构联合，落地多个标杆项目并持续推进REITs发行，在为自身发展注入金融‘活水’的同时，通过标准化的资本运作实践，为行业提供可复制的转型样本，助力传统房地产模式的转型和高质量发展。”■