北京买房：理清思路，购房建议1750

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想请教您对X产权的房子将来怎么转正的问题。比如通州的太玉园，规模非常大，也都入住很多年了，如果现在买下来将来会怎样的政策？您有什么建议？

A：

1、将来怎么转正，理论上是先检测房子质量呗，确定合格的才有可能转正，否则谁承担责任啊？之后就是修改规划和调整土地性质了，收取土地出让金和各种税费办手续。但这都是理论上的，现实中非常难。

打个比方吧，这就跟没有许可证的小厂子生产新能源车似的，从质量来说也能开，但是上不了牌子。理论上如果检测合格也能转正，但现实中谁敢推出这政策啊？万一出了交通事故算谁的？

2、而且最主要的是钱，收多少钱合适？谁掏这笔钱，不掏的话怎么办？反正到目前为止我没听到什么靠谱儿的方案，只能是等着。

甚至甭说小产权了，北京到现在还有不少有规划但办不下房本的小区呢。主要都是当年开发商违规扩建了，导致拖欠了土地出让金，后边的手续就办不了，也就没房本。

其实在当年或许花个几百万就能解决的问题，但到今天至少得花几千万。这笔钱谁掏啊？让开发商掏，他说没钱，甚至都找不着了。让业主掏又不合适，让政府掏没这义务，只能是拖着呗。那连这种当年有规划手续的都办不了，X产权就更没法办了呗。

3、再有一点是针对北京来说的。北京不是深圳等地，他们的X产权占比非常高，甚至和正规产权的分庭抗礼，那数量多就势力大，或许能争取到好条件。

而北京的小产权才20多万套，占比3%都不到，能有多大的声浪啊？管理者能为了这3%业主的利益，得罪97%的合法业主吗？

4、还有一点，别看没房本，但未必耽误收房产税。因为手续和价值是两码事儿，虽然没手续，但仍然可以评估价格和价值，正常收税就是了。参考美国，连零元购和贩D都得交税，就因为虽然违法，但是既然有利益就得合法纳税，光荣。

那以X产权来说，既然不耽误收税，为什么还要办理挺费劲的手续啊？维持现状就得了，如何解决看后来人的智慧吧。

5、总之我没建议，买不买的自己决定，我只是说出我的看法而已。

仅供参考。

二

Q:

我是河北人，儿子毕业就进**工作好几年了，户口已经办完，公积金也能贷满，只是发愁婚房的问题。我当时是让人忽悠着在燕郊买了两套，现在损失很大，月供的压力也不小，因为家里小生意受大环境恶性竞争影响太大了。

儿子是想卖掉燕郊这两套房，因为实在住不上，租金也没多少钱，不如换到北京就不用租房了。但是我考虑如果卖掉的话还完贷款其实拿不回多少钱，可能也就40多万不到50万，对于买房没多大帮助，也就是腾出了月供而已。所以我想再等等，看看房价行情是不是能涨一些。

A：

1、那您就看自己的判断吧，我好像说不出什么似的。

2、不过提醒一句，燕郊楼市自从一开始就是跟随北京大盘的，定位也是“承接北京溢出人群”。既然是溢出，那就不是说“互换”或“转换”，也就是北京有可能不再大量溢出，也不太可能把购买力较强的换到燕郊。

所以在我看来，以后燕郊的最好成绩也就是跟随北京大盘，想超出的可能性是不大的。就算是仍然像2007和2016年似的超出了，但波动大，跌的时候就更狠。

3、既然是跟随且不会超过北京，那您指望燕郊能涨多少呢？我不知道您的房现在跌了多少，只能说很多人的房腰斩了，跌了50%，可如果想涨回来就是要上涨100%了。但北京现在的均价仍然在6万左右，您觉得短期内有可能涨到12万以上吗？我认为不可能，再给我一瓶二锅头半斤猪头肉的我都不敢这么忽悠。

4、总之看自己的判断吧，只是我认为燕郊不太可能单独上涨，只会跟随北京，而且幅度不会超过。

仅供参考。

三

Q:

我是刚需，一直感觉北京房价太高，现在虽然跌了也仍然感觉高。但孩子越来越大，到了明年入学的年龄了，感觉至少也得给孩子买个占坑儿的学区房了，上了学再看情况卖掉。

我想买您建议的，所以想问问能否帮忙找到性价比高的，学区好点的。主要是我们对学区房完全不懂，资金又不多，所以请您帮忙。

A：

1、这我可帮不上忙，找房的事儿只能问当地中介，只有他们有房源。尤其是性价比高的就相当于捡漏儿，很多时候这种房都不一定挂外网，直接就找人卖掉了。所以您要不就去看好的学区找几个中介登记吧，说清楚条件和预算，让他们一有性价比高的就通知您。

2、不过说实话，孩子明年上学，那现在可实在时间紧张了。现在是12月下旬，而每年信息采集填报是5月份，也就是最多不到半年的时间。如果是全款买房的话还行，看房签约付款过户+迁户口能完成。但如果是贷款，那就得做好规划了，千万别耽搁了。

尤其是您这完全不懂的，那能轻易相信别人的建议吗？您不自己复核一下？反正我是觉得挺麻烦的，有可能耽误时间，尽量吧。

3、其他我没建议，您也不说钱数，我更帮不上忙了。要不也可以自己在网上先看看，既看学区房的常识也看房源，同时计算一下房子的溢价，或许能选到合适的。

仅供参考。

四

Q:

我在门头沟有一套房，商住民用的性质，50平loft，户型采光都非常好，租金也不错。我本来打算是先投资，然后退休去居住的，但这两年腿不行了，感觉再过几年爬楼梯恐怕够呛了，所以想卖掉。

但是房价跌着呢，我100万买的现在也就60万，而且就算卖掉的话感觉仍然只能买这种性质的，您建议吗？

A：

1、我肯定是不建议啊，卖了公寓再买公寓这不是折腾吗？这只能看您自己的想法了。

2、不过多说一句，没有所谓“商住民用”的这种性质，只有商业工业vs住宅的区别。所有用工商业用地开发公寓并出售的都属于违规，无论怎么创造+混淆概念都没什么用，谁心里都明白。

3、我要建议是先留着吧，毕竟租金不错。而且既然是还要换成公寓，那何必折腾呢？花了不少的税费，性质也没改变，租金也不会提升，我觉得没必要。

或者说什么时候真想住了再换吧，反正同类型产品一般都是同涨同跌的，什么时候换都不吃亏，何必现在让自己心情不好的割肉呢？

仅供参考。

五

Q:

马驹桥的融科香雪兰溪保值好吗？能买吗？我在亦庄上班，钱不多只能买这里，每平三万，感觉性价比挺高的，建议吗？

A：

1、香雪兰溪的保值，到目前为止还比较普通吧，不算多强。主要是小区虽然挺好，是联想当年开发完望京的橄榄城之后，原班人马开发的香雪兰溪，想复制望京的成功。但房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，而马驹桥的地段到目前还没太大优势，所以价格走势不算强。

前些年香雪兰溪的价格比亦庄同档次的也就低20%左右，亦庄卖2万的时候这里1.6万。十多年过去了，这里既然涨到了3万，那亦庄的理论上应该3.6万才算平等。但现实中亦庄同时期同档次的基本都5/6万吧，这差距既有地段的原因，也有学区的价值。

2、不过性价比确实是不低，房子是用来住的，同等品质之下价格越低的性价比自然越高了。所以这看自己更重视哪方面吧，怎么都是取舍。

3、我没什么建议，看自己的通勤和喜好，为了自住的话该买就买，其他的都是副产品。以后的价格差距也可能不再扩大，看发展吧。

仅供参考。

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