重磅，青浦再有2幅组团住宅地块拟挂牌出让，均含近1.0容积率住宅

内容摘要：2025年上海第十一批“土拍”公告，共3幅地块，总用地面积约239亩，其中2幅为青浦组团地块，均涉及近1.0容积率低密度住宅。

近日，上海市2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（十一）公布，即上海市2025年第十一批“土拍”公告。

本次“土拍”尽管写着2025年，但公告显示，本市拟于2025年12月下旬发布本次住宅用地出让公告，实际交易活动安排在2026年1月下旬。

本批次“土拍”涉及松江区、青浦区两个地区共3幅地块（含组团）

3幅地块均不在主城区范围，且均位于外环线以外区域。

这3幅地块与各环线区位关系如下

内环线以内：无。
内环线与中环线之间：无。
中环线与外环线之间：无。
外环线与郊环线之间：2幅地块，1幅为青浦区地块，1幅是松江区地块。
郊环线之外：1幅地块，为青浦区地块。

今年第十一批“土拍”拟出让总面积约为15.95公顷（约239亩），单幅（含组团）出让面积最大的是青浦区的QPC10007单元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块，其拟出让面积达7.35公顷（约110亩）。以行政区划为单位，本次出让面积最大的区域为青浦区，2幅均为组团地块，合计拟出让总面积达14.1公顷（约212亩）。

本次“土拍”青浦共准备了2幅组团地块，1幅位于青东的赵巷镇，1幅位于青浦新城城市更新实践区。

本文将聚焦青浦区的这两幅组团地块。

一、青浦区QPZXCZ-05单元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地块

D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A组团地块位于青浦区赵巷镇嘉松中路、镇中东路西南，板块上隶属于该镇商业商务区单元。

片区控规图则

今年11月，上海市青浦区赵巷镇 QPZXCZ-05 单元C61、C62、D21、D22、D23、D3 街坊局部调整（公众参与草案）公示，并于本月17日批复。调整后，上述片区住宅地块由一宗新增至4宗地块，也就是这批次赵巷镇拟“上拍”的4宗组合地块。

规划区级文体中心，再现约1.0容积率住宅地块，商办用地大幅删减

本次赵巷镇拟出让的4宗地块总用地面积约6.75公顷（约101亩），均为纯住宅地块，其中2块用地容积率仅为1.05，即D21-05、C61-09A地块，产品为低密度住宅，限高20米。这是继朱家角，青浦新城、练塘等出现1.05容积率住宅用地后，又一区域出现约1.0容积率地块。

其余2宗地块容积率为1.8，产品为小高层，限高为40米。

4宗地块规划指标如下：

D21-04地块规划指标：

用地面积：15142平方米
用地性质：三类住宅用地
容积率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地块规划指标：

用地面积：10274平方米
用地性质：三类住宅用地
容积率：1.8
建筑高度：40米

D21-05地块规划指标：

用地面积：23262平方米
用地性质：一二类住宅用地
容积率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地块规划指标：

用地面积：18842平方米
用地性质：一二类住宅用地
容积率：1.05
建筑高度：20米

批复的控规图则中明确，上述4幅地块禁止建造别墅及私家庄园。

另外，从这次官方提供的“土拍”资料图则中可以看到，C61-09A地块西侧的两幅地块，即C61-09B（社区级公共服务设施用地）、C61-09C地块（幼儿园）色彩展示上与4宗拟出让地块为同一图层，也就是没有“灰色”处理，这预示着，这两幅配套地块很可能捆绑入项目，由这次拟出让地块最终开发商出资代建。

赵巷镇商业商务区板块最近一次“土拍”要追溯至两年前。

2023年10月25日，佳环路东侧B2-01地块吸引了多达24家竞买人参与竞拍。最终，华发股份旗下太仓华鹏商务咨询有限公司经过“一路拼杀”，在最后摇号环节幸运摇中该地块，总成交价为17.33亿元，溢价率10%，成交楼板价26279元/平方米。

该地块房地联动价为56000元/平方米

656套，嘉松中路科创走廊商品房项目方案公示，附选房宝典

赵巷镇这次拿出的D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A组团地块区位不错，其位于青浦区嘉松中路科创走廊，在市西软件园范围，该板块已引入网易等大型科创企业，周边配套相对成熟。

教育设施：除了本次拟出让宗地C61-09A地块西侧规划有一所幼儿园（C61-09C地块）外（详见上文《片区控规图则》），周边还有崧泽学校，赵巷世外九年一贯制学校（预期明年9月启用），及规划的赵巷特色居住区九年一贯制学校。

另外，赵巷南部还有两所著名民办学校，即宋庆龄学校和协和双语学校。

商业设施：本次拟出让宗地东侧就是奥特莱斯，其二期工程预计明年9月试运营，届时将成为亚洲最大的奥特莱斯购物中心，这里休闲、购物、餐饮一应俱全。

周边其他商业设施还有绿洲智谷花园里、合生新天地、元祖梦世界、山姆会员店等。

交通设施：17号线嘉松中路站、沪渝高速嘉松中路收费口、崧泽高架等。

二、QPC10007单元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地块位于城中南路沿线，该组团地块特别之处是横跨两个街镇，行政区划上，D4-01、D5a-01地块归盈浦街道，而J5-01、K2-04、K3-04地块为夏阳街道（详见附图）。

图则为示意，最终以政府规划为准

之所以能放在一起组团出让，是因为上述5宗地块大板块上均隶属于青浦新城，由青浦新城公司统一主导开发，组团上其又隶属于青浦新城城市更新实践区，是青浦新城“十四五”期间重点打造的三大城市板块之一。

根据中交城投规划，青浦新城城市更新实践区将构建“一城、一厢、一岛”为骨架，塑造“从古向新、新旧共生”的独特城市范式。

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04组团地块总用地面积约7.35公顷（约110亩）。其中，D4-01、D5a-01地块位于城市更新实践区老城厢片区，这两宗地块容积率仅为1.05，为低密度住宅产品（含部分商业）；J5-01、K2-04、K3-04地块属于城市更新实践区南门片区，容积率1.2、1.7。

上述5宗地块规划指标如下：

控规图则

D4-01地块规划指标：

用地面积：19386.58平方米
用地性质：一类住宅组团用地（75%）、商业用地（25%）
容积率：1.05
建筑高度：6.4米

该地块除了容积率接近1.0以外，其建筑限高仅6.4米，已批复的控规图则上并没有强调不允许建别墅或私家庄园类产品。

D5a-01地块规划指标；

用地面积：15776.35平方米
用地性质：一类住宅组团用地（10%）、二类住宅组团用地（80）、商业用地（10%）
容积率：1.05
建筑高度：12米

已批复的控规图则上并没有强调不允许建别墅或私家庄园类产品。

J5-01地块规划指标：

用地面积：7062.32平方米
用地性质：二类住宅组团用地（80%）、商业用地（20%）
容积率：1.7
建筑高度：24米

该地块规划含社区商业一处，建筑体量2500平方米，另外含生活服务点一处，地下能源站1处。

K2-04地块规划指标：

用地面积：12357.21平方米
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：1.2
建筑高度：15米

K3-04地块规划指标：

用地面积：18944.73平方米
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：1.7
建筑高度：24米

该地块将规划日间照料中心和老年活动室各一处。

根据已批复的控规图则显示，J5、K2、K3街坊内住宅（含J5-01、K2-04、K3-04地块）禁止建造别墅或私家庄园。

青浦新城城市更新实践区最近一次住宅地块出让在今年1月，上海青浦城市更新建设发展有限公司以8.0646亿元摘得D1-08、J7-01、J2-01地块三宗组团地块，总用地面积约4.06公顷（60.09亩），成交综合楼面价约为1.98万元/平方米。

这也是该板块作为城市更新实践区后首度经营性地块出让。

今年3月，中交城投以股权转让方式接受上述3宗协议出让地块，这也标志着中交城投正式全面主导青浦新城城市更新实践区的未来整体开发。

目前其正在建设南厢观宁府项目（J2-01、J7-01地块），项目容积率近1.0，产品类型合院和叠墅，首期上市备案均价在58000元/平方米。

城市更新项目用地以协议出让方式拿地有法可依。

2023年，印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见(试行)》中提到，创新城市更新建设用地出让方式，城市更新项目通过收储(收回)再供应方式实施，其中涉及“两旧一村”改造以及风貌保护的，经市人民政府同意， 可采用协议方式供地。

与第一次协议出让不同，这次将采用“公开招拍挂”形式

不过最终竞买人应该没有意外，还是由中交城投摘得上述地块，我们拭目以待。

图则为示意，最终以政府规划为准

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04组团地块周边配套完善。

教育资源：板块内拥有3所幼儿园，即太阳花双语、甜甜乐、J1-01地块（规划，详见上文《控规图则》），实验小学；周边有东方中学、实验中学等。

商业设施：板块内有东方商厦，另外在漕港与环城河交汇处将打造“城市客厅”，塑造青浦新城新天地。

文体设施：根据中交提供的城市更新实践区最新规划资料显示，艺术岛上还规划了两大文体设施，即

青浦美术馆和青浦体育馆新馆（最终请以政府规划为准

更多城市更新实践区配套规划请详见延伸阅读：

"一城一厢一岛"，共同构建青浦文商旅目的地现象级IP

图则为示意，最终以政府规划为准

交通设施：板块南部正在建设示范区线青浦新城南站，根据最新官方资料，示范区线预计于2027年12月开通运营。

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（以上解读仅供参考，最终请以官方公示为准。）

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来源：上海土地市场等
编辑： 大青浦房谈