开发商“一房二押”，购房者这样破局，法院保住房，受理费银行担

（中国智慧工程研究会雷锋精神工作委员会—学雷锋先进人物张添强）

普法有约，事由：2016 年 9月份，市民李英（化名）在大连高新园区看上一套商品房，小区濒临大海，风景秀丽，房屋建筑面积100平方米，总房款180万元。李英在小区售楼处与开发商大山公司（化名）签订了《商品房买卖合同》，双方协商一致，李英先交纳首付款 75 万元，剩余购房款 105万元从银行贷款，三个月内办理贷款手续完毕，并将105万元打入开发商帐户，否则视为违约，按日承担万分之一的违约金。（根据当事人了解后采用化名）

令李英没想到的是，自己在办理银行贷款时，开发商却抢先一步，把出售给李英的商品房抵押给银行贷款180万元。某银行在为李英办理贷款手续过程中发现李英购买的房子已经被开发商办理了抵押贷款，依照规定，银行不可能再用李英购买的房子再次抵押105万元，便拒绝了李英的抵押贷款请求。

得知真实情况后李英立即找到开发商，要求开发商立即偿还银行贷款，将自己购买的房子“解押”，以便自己能够贷款给付开发商尾款105万元。而开发商称，公司资金紧张，让李英再等一段时间，等待开发商把银行贷款还完后再为她“解押”，保证不追究李英延期给付尾款105万元的违约责任。李英想，反正开发商已经把房子交付给自己住上了，开发商不“解押”自己就无法贷款，自己也不用承担违约责任，便勉强同意。

令李英没有想到的是，开发商一直未偿还银行贷款，结果今年9月份收到大连市中级人民法院的传票，原来开发商一直未偿还银行贷款，某银行申请行使抵押权，要拍卖李英购买的房子，这下可把李英急坏了，委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师，将开发商大山公司和某银行起诉到大连市中级人民法院，要求停止拍卖自己购买的房子，并请求法院判决开发商将自己购买的房子立即过户到自己名下。

某银行辩称，大山公司2016年12月份向该银行贷款180万元，用李英购买的房屋作抵押，双方在不动产登记中心办理了抵押登记。整个贷款过程开发商大山公司也未告诉过银行这套房子已经出售给李英，因为房屋产权初始登记还在开发商大山公司名下，所以才同意向开发商批复贷款。依照规定，银行对李英购买的这套房子拥有抵押权，有权申请拍卖，用拍卖款抵顶开发商贷款180万元及延期履行利息。

李英一方认为，自己2016年9月份与开发商大山公司签订了书面的《商品房买卖合同》，约定以180万元的价格购买涉案房屋，首付款75万元，银行贷款105万元，自己向开发商交纳了首付款75万元，之所以一直未办理产权证，是因为剩下的105万元想通过购买的这套房子作抵押贷款，由于开发商在自己不知情的情况下抢先一步把自己购买的房子抵押给银行，并成功贷款180万元，导致自己的尾款105万元无法通过抵押贷款方式向开发商交纳，责任不在自己。如果银行坚持要求拍卖自己购买的这套房子，李英一方表示愿意将剩余的105万元交付给大连市中级人民法院提存，由法院决定是给开发商还是给银行，自己不想掺合他们之间的抵押贷款纠纷。

大连市中级人民法院公开审理了本案。大连市中级人民法院经审理后认为，本案中，由于开发商和银行将李英购买的商品房办理了抵押登记，因此银行有权通过拍卖抵押物来实现向开发商发放的贷款及利息，但人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行时，如果业主交纳购房款未超过全部购房款的 50%，一般不支持业主的诉求，但是如果业主在一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行，此种情况下，业主的诉讼请求就会得到法院的支持。

听到主审法官的释法，由于涉案房屋价值180万元，李英才交纳了75万元，不到全部购房款的一半，李英一方当庭表示，愿意将剩余的105万元交付给法院。

近日，李英通过向亲属朋友借款的方式，向大连市中级人民法院帐户打入105万元，大连市中级人民法院确认收到李英的购房尾款后，于2025年12月19日作出一审判决：一、不得执行李英购买的房屋。二、解除本院对李英购买房屋的查封；三、开发商大山公司于本判决生效后十日内协助李英办理产权登记手续。案件受理费2万元由某银行承担。

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