吊打宋庄！副中心单价3万+临铁四代好房来了！

“我们就是要和宋庄掰掰手腕！”

这是上周踩盘，置业顾问给出的霸气回应。

今天要聊的这个板块能不能吊打宋庄，我会码字说说看法，最后说说结论，但可以确定的是通州临铁3万+的第四代好房子要来了。

这个地方叫张家湾，最近两次上新闻，一次是因为大集（这个跟普法有关，与楼市无关，就不说了），另一次则是城市副中心官v发布的消息，法拉利在全球布局的第三家主题乐园将落子通州，湾里还会同步建设高端品牌酒店，加上现有北京最大规模奥莱，环球交通枢纽，首旅集团总部入驻，未来将形成一个具备完整丰富度假功能的文旅区。

当然，也要理性看待这些规划消息，网上也有媒体表示，长期看，通州文旅公园众多，未来三年内几大主题公园和周边商业的资金运转和运营状况将是关键。

另外有些朋友会问，这么多规划，是不是利好房价啊？我认为没有直接关联的，参考上海迪士尼，广州长隆，包括北京环球影城等，国内的主题乐园，游乐场所往往放在偏远地区或郊区新城，好的是带动新城发展，增加就业，促进经济；缺点是文旅对于购房群体来说吸引力有限，毕竟扪心自问，你愿意住在游客多，吃饭贵，假期开车拥堵的地方吗？

所以对于张家湾来说，这些规划利好区域的发展，带来更多的配套，住在这的人享受到生活便捷度会越来越好，但受制于自身地理位置，他的受众我认为更多就是本地改善和职住需求，外溢需求也可能有，比如近市区东边上班的，想300万买个地铁新盘，还是三居，这种需求朝阳买不到房子，通州之前能买到，但项目少，且都没有地铁。

再来说说今天的主角，北投栖澐湾，地处通州东六环外张家湾镇，其实是一个1992年设立的工业开发区，开车扫了一眼周边的公司，有家装家饰，建筑科创，涉及咨询，化工等等行业，居民楼不多，有点城乡小镇的感觉，这里还有北京最大规模的小产权社区之一太玉园。

即将入市的第四代好房子北投栖澐湾位于规划中的m101张家湾站西侧，共分东西两个地块，首期入市的西地块步行到地铁约558米，后入市的东地块约370米，一期预计2027年开通，途经站全部在通州区域内，二期还有北延计划，和朝阳东坝接驳。

另外，楼盘往西5公里车程可以千万花庄站换乘7号线和八通线，这两条线路可以通往市区。

从图中可以发现，这个楼盘到城市副中心交通枢纽5站，车程8公里，到城市绿心公园1.4公里，也意味着就到了通州副中心三大地标，艺术中心、城市图书馆和大运河博物馆，到环球影城7.6公里。

项目周边城市界面现状一般，比较热闹，看着繁华点的生活配套多集中在张凤路两侧，以小型超市，饭馆，银行为主，可以步行到达，到楼盘1000米内还有张家湾中心小学，张家湾中学，（楼盘东侧还有9年一贯制教育用地规划），通州运通中医院等配套。

如果去大商场，三甲医院，湾里奥莱车程5公里，万象汇8.2公里，三级医院有通州妇幼约7公里，到潞河，东直门医院10公里，到友谊安贞潞河12公里。

介绍完区域和配套，再说说项目的基本信息。

首次入市为西地块，12栋楼，478户，其中11栋8-11层洋房，1栋15层小高层，小高层位于小区最北侧楼栋，洋房1梯2户，小高层2梯2户，车位比1:1.2，层高3米，带装修交付。

开发为北投集团，又叫北京城市副中心投资建设集团有限公司，国企，主要负责城市基础设施建设、公共服务和房地产开发等领域。

项目户型面积为79平和89平两面宽三居，107平和110平三面宽3居，125平和140平四叶草四居，总价300万左右就能上车，整体得房率在90%左右。

主力户型为89-107的3居，89平3居室目前同面积段两面宽户型的最新迭代产品，客厅4米面宽，侧面飘窗赠送，主卧设备平台，因为高赠送，北侧可以有一间11平的卧室，整个空间尺度变大了（想获取这个项目完整户型图资料，预约看房，可私信jiayefangtan22，备注“找小白”）。

这个楼盘做的较好的是无论79平小面积，还是140的大四居，全部为南北通透，全明户型。

另外小区也融入了，时下新盘最新设计，酒店落客区，方便打车的朋友出行归家；同时设置了下沉会所，会有一些文化，健身，休闲等功能；还在院内为老人孩子贴心设置了户外洗手池。

目前项目还没公布开盘价格，周边二手房小区很少，离楼盘近一点的芳草园为90年代老社区单价2万+，也没法参考，从项目现场宣讲来看，对标更多的是宋庄新盘，目前宋庄新盘售价32000-40000的都有，次新二手金地29000，考虑到张家湾有地铁，我个人认为如果定价在30000-35000，当下来看，可能会更合理一些。

最后说说，我为什么觉得这里吊打宋庄。

第一，从交通来看，宋庄无地铁规划，张家湾3年左右入住后，m101是可以等等的，且10-15分钟车程可以换乘通往市区的八通线和7号线，从二手房流通的角度，能接受更多商圈的职住需求。

第二，如上文所述，北京300万地铁三居，还得是新房，四代住宅，东边选择极少，不排除后面还有新地能达到，但如果当下买房，确实不好选，这一点是栖澐湾的优势。

第三，同样是副中心概念楼盘，宋庄到副中心10公里，张家湾8公里，从距离上看，反而张家湾更近一些，而且将来有地体直达。

当然也要说说项目不足，对于追求品牌物业和精装装标的购房人来说，可能该项目略有欠缺，但其实现在市面上其他非豪宅项目普遍装标1000出头，如果开发商让步价格，你自己通过后期重装，我觉得也不是不行，毕竟栖澐颂底子还是四代好房子的产品。

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