北京买房：理清思路，购房建议1749

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

小红门的江南山水您了解吗？别墅小区，有联排和独栋，从性质来讲应该算很稀缺吧？我看地段的产业和配套不是很强，但绿化环境是很不错的，离我工作地点也不远，所以有意向购买。但是毕竟价格达到1000万以上，所以对保值方面还是有所考虑的。

A：

1、谈不上了解，主要是这板块的规模不大，没几个小区，前些年又大部分都是没下房本的回迁房。所以很少去，对商品房小区也没怎么关注。

2、稀缺怎么说呢？这是个相对的概念，不是东西少就叫稀缺，而是说想要的人多，远远大于供应量的才叫稀缺，也就是供少于求才算真正的稀缺。否则就跟我似的，天下只有一个老章，但没人愿意出高价雇我搬砖，那还算稀缺吗？而全天下美女千千万，但追求的男人更多，所以彩礼才水涨船高的。

房子也是如此，从数量来讲别墅肯定算稀缺，但只是想要的人多，真正能掏钱买的不多，所以价格走势普通，从保值升值来讲算不上稀缺。

3、产业和配套对于别墅来讲意义不大，不如绿地更重要。所以既然有意向就买吧，房子是用来住的，其他的都是副产品。

4、保值角度简单说两句吧，到目前为止很一般。这小区是2010年前后开发的，当年的售价是联排3万，独栋4/5万。还有公寓普宅，应该是2.5万左右吧，约等于当时北京的大盘均价。

那十多年过去了，我刚才看了看网上的报价，联排涨到4万，独栋仍然5万左右，普宅也4/5万吧。而北京大盘现在6万左右，您觉得哪种产品的保值好？

5、总之就这情况，我没什么建议，只能说房子是用来住的，别墅类产品更是典型的自住为主，或者说是消费大于投资。所以还是多考虑通勤和自住吧，其他的别期望值太高。

仅供参考。

二

Q:

请问，我前些年买的望京西园的房子，经济适用房，但因为听说是商品房的手续才买的，本以为升值好，但实际上跟周边小区比还不如呢。现在是孩子大了得再买一套，我想卖掉这套两居后再添钱买北京香颂的一套两居一套一居，请问从自住和保值角度合适吗？

A：

1、西园三区的吧？最早叫望京新城A4区。销售时不是商品房的手续，只能说最早设计开发时是按商品房办理的审批和定位，后来是1998年要求开发商推出经适房，城建集团来不及，所以就把商品房按照经适房的性质出售了。

占到便宜的都是第一批业主，价格相对来说低的多。但您这估计买的是二手的，弄不好也是行情好的时候，再加上塔楼和行情的原因，所以没占到什么便宜呗。

2、换到北京香颂，理论上没什么不合适的。居住体验肯定是提高了，保值角度来说既然是在同一个大板块之内，又都是普宅，那就不会有什么太大的差距。

不过多说一句，北京香颂属于很好的小区，但地段儿不算太强，稍微偏了点儿，所以价格走势也不太强。可以说是挺好的小区吃了亏，但也可以说相对的性价比更高。

3、所以如果是注重自住的话我认为挺合适的，尤其这种时期肯定都没泡沫。但从投资角度期望值别太高，这地段儿近些年不如望京东部北部的受追捧。

仅供参考。

三

Q:

请问，虽然是入学人口大趋势下降，但最牛学区的还有投资价值吗？比如德胜的小户型，裕中的一居室现在能租5000多，有持有的必要吗？

A：

1、您现在是想买还是卖啊？看口气好像是名下有一套裕中的一居室是吗？再或者说您是有钱+想买？是上学为主还是纯投资？

2、简单说吧，如果是手里有房，那常规建议是趁着溢价还高的时候卖掉。毕竟这种占坑房的溢价率太高了，像40平左右的一居室都至少500来万，但只能租5000多，那租售比就至少1000。可北京现在的平均值才500多，旁边朝阳的安贞西里就是这数值，同样面积的小户型才200多万。

那这说明什么？说明德胜占坑儿房的溢价率高达40%以上呗，甚至500多万里有一半都是学区价值，您觉得风险大不大？过了高峰期，宜居的好房子或许还能支撑住溢价，毕竟房子是用来住的，各项兼顾的好资源才更稀缺。但这纯靠学区价值的就说不好了，至少是风险大，而且溢价部分也收不到租金。那留着的优势在哪里？

3、如果是有钱想买，那纯投资就不建议了，理由如上。但如果是为了孩子上学那就没什么说的了，不买也得买呗，只要别对投资抱太高期望值就行。

仅供参考。

四

Q:

我看了您点评小红门别墅的，我也关注这里，只不过看的是普通住宅。请问这里的地段儿真的很差吗？未来有没有将来改善的可能，从保值的角度。

A：

1、我没说这里的地段儿差，只是说相对不太强而已，我犯不上找骂。而且咱们学的都是辩证法，任何事物都有两面性，对于商品就是优劣势。那如果房价走势略弱，从投资角度算劣势，但从自住角度就是优势了。

更典型的可以看鹤岗，房价下跌十多年了，对于投资的来说是亏了，但对于就想买房自住的来说还越来越合适呢，居住的性价比也越来越高。

2、将来肯定有改善的可能，事物都是曲折发展的，北京的所有板块也都一直在发展。只不过多说一句，发展的速度是有可能不太一样的，导致板块的房价+土地价值也受到影响。

这就跟人似的，大多数人的出身+能力其实都差不多，但就因为所处的环境不同，或许发展的速度和高度也就不同。这就没必要举例子了，我想表达的是跟自身的关系不大，所处的环境才是平台的支撑所在。

房子也一样，我上次说过，江南山水的普宅在2010年是2.5万左右，跟同时期亦庄的同档次楼盘价格差不多。比如典型的林肯公园，当时70年普宅的价格还不如江南山水呢，才2万，因为离市区更远。但十多年过去，江南山水的4万多，林肯公寓的普宅6万左右吧，都是小区不错+环境挺好，只是地段儿不同而已。

3、总之以后的发展我不知道，还是只能说到目前为止小红门不算太强。具体的发展您自己看规划吧，有了规划才有可能引入产业和配套，否则的话就发展慢点儿了。

仅供参考。

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