华东区新开盘谍报：房企推盘节奏较平稳，各项目间去化表现依旧分化

区域市场综述：

根据，2025年11-12月华东大区重点城市上海、杭州、苏州3个重点城市累计开盘93个，推出房源5998套，环比增长3%。不过各项目间去化表现依旧分化。其中，上海的澐启滨江等10个项目，杭州的绿城熙岸晓月等23个项目以及苏州的熙和·雲启观棠，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因去化效果非常好。

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开盘项目数量较上期略有减少，刚需、刚改、改善项目占比较为均匀

本月 共 监测 到 28 个项目开盘，共推出 2436 套房源，中心城区和郊区均有分布，其中纯新盘项目 9 个，老推新项目 19 个 。

• 刚需 、改善类项目合计占比超五成，刚改项目占比近五成 。

• 整体开盘价格保持较高的分化程度 。

• 超 50% 以上楼盘开盘去化表现不及 50% ，市场整体销售竞争激烈 。

热点项目：

澐启滨江(2025年11月29日）

价格优惠：无优惠。

认购去化： 澐启滨江于 11 月 29 日首批开盘，本次共计推出 122 套房源，主力户型为 125 ㎡三房和 245 ㎡四房，均价 136700 元 / ㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率 100% 。

入围情况： 项目在认购期间预约认购 258 组，认购率约 212% 。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全直线 3km 范围内有 53 个幼儿园 ;18 个小学，如上海市民办盛大花园小学、德州一村小学、白玉兰小学 ( 三杨校区 ) 、上南实验小学 ( 昌里校区 ) 、上南二村小学等 ;19 个中学，如华东师范大学第二附属中学前滩学校、上海民办位育中学、华东师范大学第二附属中学、南洋中学、上海市洪山中学 ( 长清路校区 ) 等 。

生活配套便捷楼盘 直线 3km 范围内有 4 个一级及以上医院。其中上海市黄浦区肿瘤防治院距离楼盘 2.5km ，龙华街道社区卫生服务中心距离楼盘 2.9km ，为医疗需求提供了保障。楼盘周边 3km 范围内有 26 个商场，包括前滩 L+PLAZA 、晶耀前滩 CrystalPlaza 、西岸凤巢 AIPLAZA 、前滩太古里、浦东商场 ( 上海昌里店 ) 等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边 3km 范围内有 92 个公园，距离最近的仅 520m ，非常方便日常休闲使用 。

交通极为便利周边直线 3km 范围内有 14 个地铁站（后滩、东方体育中心、长清路、云锦路、龙耀路、杨思、成山路、世博大道、耀华路、龙华、灵岩南路、中华艺术宫、龙华中路、云台路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是后滩。周边直线 1km 内有 11 个公交站，距离最近的耀龙路德恒路站仅有 132m ，周边公共交通极为便捷 。

上海：尚园（2025年11月29日）

价格优惠 ：无优惠。

认购去化 ： 尚园项目于 11 月 29 日二期开盘，共推出 36 套房源，主力户型为 179 ㎡下叠和 172 ㎡上叠产品，均价 61450 元 / ㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率 100% 。

入围情况 ： 项目在认购期间认购 37 组，认购率约 103% ，未触发积分制 。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全直线 3km 范围内有 5 个幼儿园 ;3 个小学：上海市闵行区马桥文来外国语小学 ( 西校区 ) 、马桥文来外国语小学、上海马桥强恕小学 ;8 个中学，如华东理工大学附属闵行科技高级中学、上海市马桥强恕学校、上海闵行区民办德闳学校、上海马桥强恕中学、上海市闵行区实验高级中学等 。

生活配套便捷楼盘直线 3km 范围内有 1 个一级及以上医院，为医疗需求提供了保障。楼盘周边 3km 范围内有 1 个购物中心万达广场 ( 上海马桥店 ) ，基本可满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边 3km 范围内有 14 个公园，距离最近的仅 593m ，非常方便日常休闲使用 。

交通极为便利项目所在旗忠区域被誉为上海的顶级别墅区，周围汇聚了众多高端资源。无论是国际顶级酒店安缦，还是承办世界级赛事的旗忠网球中心，均为尚园的高端定位提供了强有力的支撑 。

▍杭州：房企年末冲刺推盘，市场分化格局加剧

临近年底，杭州房企推盘节奏明显加快以冲刺业绩。 2025 年 11 月 17 日至 12 月 14 日，市区累计开盘 60 次，推出房源 3230 套，供应量较上一周期增长约 15.8% 。然而，市场热度并未同步提升（中签率走高至 98.1% ）， “ 冷热 ” 分化加剧 。

“ 摇号项目稀缺化 ”VS“ 流摇项目普遍化 ” ：周期内仅 12 个项目触发摇号，占比 20% ，远低于前期；其中主城核心或热门板块如文晖、三塘、运河新城的项目中签率均低于 35% ，御境映庐仅 5.96% 。 48 个项目流摇，占 80% ，且多数去化不佳，部分项目去化率低于 20% 。

市场 热度加速向“核心”项目聚集。高端市场（单价 6 万 / ㎡以上）仍有高去化表现，如御境映庐、招商天青岳均 100% 去化，但部分非核心高端盘流摇。改善主力段（ 3 万 -6 万 / ㎡）内部剧烈分化，热门板块项目摇号热销，非核心区普遍滞销。刚需及远郊项目（ 2 万 / ㎡以下）持续遇冷，几乎全部流摇 。

热点项目：

杭州：绿城熙岸晓月（2025.11.30）

开盘详情 ： 2025 年 11 月 30 日，绿城熙岸晓月首开，推出 1 、 8 幢高层，共计 79 套房源，户型在 108-139 ㎡之间 。

价格优惠 ： 均价 37887 元 / ㎡ 。

认购去化 ： 项目吸引了 622 组家庭登记，中签率低至 12.7% ，选房当天共认购 79 套房源，去化率 100% 。

客户定位 ： 全城刚需刚改客群 。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

主城核芯+顶级配套项目坐拥运河新城正双地铁 TOD （ 4/15 号线）地段，且正对九年一贯制锦绣育才大城北学校，其顶尖师资与成绩构成稀缺教育壁垒，主城区位价值突出 。

“好房子”标杆产品力作为绿城首入板块作品及杭州首批“好房子试点”，项目引入松 下全屋全效系统实现空气智能管理，并通过四玻两腔、同层排水等工艺系统解决噪音痛点，品质标准引领板块 。

全能产品与极致性价比项目 以 108-168 ㎡全能改善户型，搭配绿城精工与复合功能社区，以约 3.7-3.9 万元 / ㎡的主城门槛价格，为核心家庭提供了罕见的 “ 一步到位 ” 机会，从而形成强大市场共识 。

杭州：锦上观澜（2025.12.13）

开盘详情 ： 2025 年 12 月 13 日，锦上观澜首开推出 8 、 17 、 18 幢，共计 88 套高层房源，户型面积 112-139 ㎡ 。

价格优惠 ： 精装均价 36766 元 / ㎡ 。

认购去化 ： 项目本次开盘共计有 385 组家庭报名登记，中签率 22.86% ，开盘当日房源售罄 。

客户定位 ： 地缘性刚需刚改客群 。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

核心区位与明确价格优势项目位于奥体生活圈成熟区域，享一线北塘河景及完善配套。其约 3.68 万元 / ㎡的均价，与周边次新房普遍 4 万 +/ ㎡的价格形成清晰倒挂，以更低成本入住核心区的价值逻辑明确 。

高标配置与复合社区场景项目以超 3000 ㎡会所、恒温泳池、配备高端进口器械的健身房及大面积采用奢石材料的公区，显著提升社区质感。通过超 10 个主题架空层与连贯的风雨连廊，构建了覆盖全龄段活动的复合型生活场景 。

功能全面的改善型产品产品聚焦 112-139 ㎡主流面积段。主力 139 ㎡户型实现一梯一户、四房三卫及双套房配置，空间功能性强。在优质区位与配套基础上，以约 500 万级总价提供一步到位的改善选择，精准契合市场需求 。

杭州： 中天海威璟逸（2025.11.22 ）

开盘详情 ： 2025 年 11 月 12 日，中天海威璟逸首开推出高层 1 、 10 、 11 幢，合计 76 套房源，户型面积 139-190 ㎡ 。

价格优惠 ： 精装均价 35980 元 / ㎡ 。

认购去化 ： 项目本次开盘共计有 233 组家庭报名登记，中签率 32.6% ，开盘当日认筹 76 套房源，去化率 100% 。

客户定位 ： 地缘性刚需刚改客群 。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

精准锚定主城改善空白项目位于拱墅区华丰板块，以 139 ㎡起的主力户型，将总价有效控制在主城改善的友好区间内。在周边高能级板块房价高企的背景下，其为追求主城生活便利与居住升级的家庭，提供了难得的 “ 上车 ” 机会 。

以五大产品首创树立板块标杆项目凭借多项创新成为区域品质引领者：打造板块首个纯地中海度假风情园林与下沉式庭院会所（含恒温泳池）；巧妙利用地势构建首个立体 “抬板社区”。这些独特设计赋予了项目极高的辨识度和产品魅力 。

成熟配套与硬核品牌的双重托底项目坐拥地铁 3 号线、龙湖天街等成熟城市配套，生活便利性高。同时，由中天美好集团与海威置业联合开发，为项目的高品质呈现与稳健交付提供了坚实保障，有效增强了购房者信心 。

苏州：房企积极推盘，纯新开盘居多

监测 4 个项目开盘，共推出 332 套房源，集中分布于姑苏区、吴中区、高新区和相城区 。

• 价格方面， 开盘项目定价整体较为稳健 。

• 多数新开盘项目推出优惠促销措施，但去化表现分化明显 。

• 刚改、改善型住宅的客户群集中于 30 岁左右，高端改善需求型客户群集中于 40 岁以上 。

热点项目：

苏州：熙和·雲启观棠（2025年12月9日）

价格优惠： 无 。

认购去化： 2025 年 12 月 9 日本项目推出联排 19# 、 20# 、 22# 、 23# 、 27# 、 28# 、 32# ，共计 36 套，开盘认购 36 套，去化率 100% 。

客户定位： 园区客户为主，大市其他区域客户辅助 。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

择址阳澄西岸生态宜居区，生活配套齐全 ；

以星济隧道（在建）与阳澄西湖南隧道为纽带，兼顾繁华与静谧 ；

低密纯墅社区，圈层纯粹 。

项目缺点

距离地铁有一定距离，通勤较依赖自驾 。

苏州：建发璟园（2025年12月13日）

价格优惠： 洋房 85 折，下叠 87 折，中叠 81 折，上叠 85 折 。

认购去化： 2025 年 12 月 13 日本项目推出 6F 毛坯叠加 3/6# ， 7F 精装洋房 15# ，共计 64 套，开盘认购 20 套，去化率 31% 。

客户定位： 以姑苏区地缘改善客户为主，新区、园区回流改善客户为辅助 。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

地段与配套优越，生活与休闲需求能够满足 ；

以 “ 风雅宋韵 ” 为主题，大门、园林、室内装饰均融入宋式美学 ；

姑苏首个滨水双境会所，能够提升居住体验 。

项目缺点

周边存在部分老旧街区，整体环境协调性有待提升 。

本月开盘

表：11月17日-12月14日项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：部分典型项目开盘信息

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