北京、上海二手房现“翘尾行情”，刚需买卖首选自如美家二手房

“过去半年多时间，我陆陆续续看了30多套房，最近刚好遇到一套各方面相对满意的房子，又想着明年孩子要上学，就趁着现在买了。”在北京租房7年的张先生表示，此前一直计划着在北京买房安家，但直到今年年末，房源和价格才达到自己的预期，于是决定选择自如美家二手房置业。

事实上，与张先生一样选择在年末入市的购房者不在少数。近期，北京、上海二手房市场均迎来回暖，呈现年末“翘尾行情”。相关数据显示，2025年11月，北京二手房住宅网签成交14446套，环比上涨19.52%；上海二手房（含商业）网签成交22943套，环比上涨约24%，创下近7个月新高。

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京沪二手房市场现“翘尾行情”，刚需成绝对主力

北京与上海二手房成交量呈现“翘尾”，主要由自住刚需和利好政策推动。北京市场依靠核心区刚性需求与外围区高性价比改善房源的结构性增长，共同带动网签量环比上升近两成。上海自“沪六条”实施逾三月以来，政策效应持续释放，市场平稳向好，成交量创近7个月新高。

整体上，刚需已成为一线城市二手房交易的绝对主力，低总价、高性价比房源成交占比显著提升。机构最新数据显示，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万元以下的低总价房源正成为交易“主力”，其中北京该价位段成交占比高达57.19%，上海也达到48.72%。

尽管近期市场环比增长，但在“买方市场”格局下，供需心态分化明显。购房者决策更理性，注重性价比、实用性与价格空间；而出于换房、资金周转等原因的业主，则在大量挂牌房源中面临快速、理想价格变现的挑战。

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买卖双方面临多重痛点，二手房服务亟待升级

当前二手房市场挂牌量高、成交周期长，买卖双方均面临困扰。买方需从海量房源中筛选出价格、品质合适的真实房源，耗时耗力；交易流程繁琐，信息不透明、体验参差不齐也增加了顾虑与风险。

卖方同样面临挑战：挂牌房源众多导致竞争激烈，展示效果不佳则关注度低、看房者少，容易滞销；成交周期不确定，价格谈判被动；传统中介服务同质化，缺乏提升竞争力的增值服务。

由此可见，随着市场进入存量时代，传统中介仅靠信息撮合已难以满足需求。市场亟需能够提升交易效率与成交确定性的新服务模式。

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破局市场困境，创新服务模式提升交易体验

面对房地产交易结构和服务需求变化，二手房市场上也陆续出现了一些创新服务模式探索。2025年3月，基于14年租赁市场深耕经验的自如，正式推出“自如美家二手房”业务，以“客业单边服务+严选品质好房+买房佣金五折”为核心模式，试图为市场提供新答案。

自如美家二手创新首先体现在服务模式上，采用“客业单边服务”，即分别为买方或卖方提供单边全能管家服务，旨在避免传统双边委托中可能存在的角色冲突，使管家更专注于委托方利益。

在房源标准上，精选城市中的优质楼盘，并针对不同状况的房源分别以“焕新好房、清水好房、心舍好房”进行升级打造。“清水好房”专注于老旧房屋的整体改造；“焕新好房”针对基础条件较好的简单装修房屋，通过7天的维修加固、去旧换新等，提升房屋视觉效果和居住体验；“心舍好房”则针对客单价较高、品质要求高的房屋，进行高品质、智能化的家装改造。

“清水好房”专注于老旧房屋的整体改造

通过“严选品质好房”，让房源更好出售，也为买家带来高品质的生活体验；在交易成本上，通过“买卖佣金折扣”政策，让业主和客户以更实惠的价格实现房屋买卖，同时也有助于经纪人提高带看量和带看转化率，实现多方共赢。

业内专家认为，在房地产市场回归“居住本质”的趋势下，自如美家二手房等市场参与者积极探索模式创新，为市场提供专业高效的交易解决方案，推动服务质量提升、交易流程优化、成交周期缩短。从长期来看，随着政策支持力度加码、服务模式创新加速及市场供给端持续优化、需求端信心逐步修复，预计一线城市二手房市场仍会保持相对韧性。