北京买房：理清思路，购房建议1748

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教个问题，孩子光华大四，今年秋招拿到了高盛的实习offer。时间是明年一月份到五月份，如果留用的话上班日期是27年二月，或七月，二个日期，可光华保研通过了，孩子认为金融行业读研没用，他不想上，想直接上班（如果能留用）。我们家长认为光华读研还是很难得的机会，以后发展也离不开硕士的学位，想请教您给个意见。

还有我们想有没有两头都能甜的方案，比如26年先读研一年，然后修学二年，赶上27年7月份去上班，二年后再做打算是继续上班还是辞职去继续读研。或者跟单位商量可以边上边学，不知可不可行？

A：

1、哎，您这有点儿凡尔赛啊，待会儿回答您问题吧，我得先揍我家孩子一顿去，要不然感觉对不起八辈儿祖宗。

2、不是金融行业读研没用，而是如果家里有资源，那读研就没什么用了，耽误工夫。另外如果目标是进入大投行，那能实现也没必要读研了。如果目标不仅是进入大投行，而且还要快速得到较高岗位，那硕研还不够呢，还得读博。

3、能力强的读研也没多大用，职场证明主要是学历+资历+能力。学历是敲门砖，是能力的最基础证明，也是让下属和同事认可标签之一。

在自认为资历不够+能力普通的时候，提高学历很重要，要不然没人服。但如果自认为能力强或可以快速提升，那学历能入门就得了。

资历则是补充，可以锦上添花，也是职场的无奈底线。我的学历是本科，专业等同于木匠，但我上班时也在几家投资公司兼过职，现在打酱油的公司也算，那我凭的就只有熬出来的资历呗。

4、反正在我看来，职场大多数都是草台班子，大公司大厂或大券商也都一样。学历能力当然都很重要，但更重要的是先混进圈子再说。

所以如果是我家的倒霉孩子，如果他自认为能在大公司留用，那我是不建议读研的。除非是确定的提高学历后能找到更好的岗位，否则这边际投入未必划算。学历可以后补，能力可以提高，资历可以慢慢儿熬，机会则未必常有。都说选择比努力重要，但很多时候的选择其实就是运气。

5、另外您想到的两全方案，估计所有人都能想到，但人家用人单位未必同意。金融业是最冷酷最势利的行业，盈利靠的是零和博弈的掠夺，很难让无资源无背景的新人占便宜。

对了，不知您是否记得2008年的次贷危机期间，您家孩子或许知道。那年危机爆发时正是秋招+2009春招，但各家投资机构招人的很少，我反正没听说一个敢跟我们谈条件的，包括博士。现在的危机就算赶不上次贷危机但也差不多，所以考虑好时代背景吧。

仅供参考。

二

Q:

为了孩子小升初，去年12月底在西城荣丰2008买了套小复式，北向，313万。因为在大兴有自住房子，所以想的是孩子上学后也就没什么用了就卖掉荣丰这套，但一直没去中介挂牌。但是也在关注房价，今年五月份后一直在降，但最近一两个月觉得降的特别多。

今天中介给我发信息，说同类型房子成交价格245万，还是满五唯一。我们的房子有增值税，且原值不高，可贷款额度不高，全款客户不一定好碰。价格上还可能会更低。我没有去其他中介那儿问成交情况，不知道他说的是否属实。

再说房租情况。这套房子买的时候带租约，链家省心租，租金每月5100元，链家扣掉管理费后到手4600元。今年暑假有同事孩子在对面十四中上学，在那儿租了一套同户型差不多面积的房子，租赁5800元，是同类型中最便宜的。

我现在的问题是，要不要卖掉？卖了的话亏七八十万很心疼。不知道明年春天会不会有所好转？卖多少比较合适？如果卖，钱也就是存银行了，没有其他投资方式。如果不卖，也可以考虑孩子初中高中六年在那儿凑活陪读住着，这样就不用再租房子了。不过也担心房子越来越便宜，赔的更多。总之，也请您多理解我们普通人的纠结，毕竟不是小数目。

A：

1、中介说的应该属实，肯定有这种成交的案例。但既然他们主动给您发消息，说明您的房子和报价对他们是有一定吸引力的，所以才来勾引您。否则在这种成交淡季，如果您的报价很离谱儿，那人家都懒的跟您废话，反正挂牌的房源有的是。

2、租金不能按您到手的算，就得按租客支付的5100算。那如果您现在的房价是245万，租售比就是480，租金回报率2.5%，扣除物业费取暖费什么的也至少在2%以上。那说明245万的报价偏低，这租售比甭说在西城了，在朝阳也就差不多这数儿。

参考东四环外朝青的炫特吧，租金5000的公寓一般50平左右，单价5万总价250万。那说明什么？说明荣丰的学区溢价完全跌没了，您觉得可能吗？我认为是不可能的，否则就是超跌了。

3、换做是我肯定不长期留着荣丰的公寓，但也肯定不以这245的价格卖掉，明显吃亏。或者说，现在谁以245万买您这套房就明显占便宜了，用朝阳不带学区溢价的公寓价格，买了西城的占坑儿房。

4、一般来说春天在多数年份会出现小阳春，至少也是成交量上涨。反正要是我就等到春天了，犯不上在年底淡季出手。

5、多少钱合适？西城区的平均溢价率25%，那这套房以245为基础价格，带溢价则在245/0.75=326万。或者说现在西城占坑儿房的租售比在600-700，按650算吧，这套房如果真的能租5100，售价在331万左右。这是理论上的价格，砸盘的没谱儿。

6、存银行，现在五大行最高利息1.5%，国债1.7%。如果245万卖掉，年化收益4.16万，每个月3500。所以有更高+稳妥的理财渠道就卖吧，没有的话还不如收租金呢，反正都被砸的没溢价了。

7、担心越来越便宜那怎么办呢？不担心利率越来越低吗？现在部分银行已经没有五年期的存款了，最多三年，说明他们都认为利率会持续降低。

反正我还是这话，有高息+稳妥的理财渠道就卖房，实在没辙的才持房呢。比如像我家这种的，创业没胆量+理财没渠道+投资没机会，只好守着房子收房租，自己都觉得挺没出息的。

仅供参考。

三

Q:

请问，北京现在有那种国企开发的回迁安置房，70年大产权的，且不限购，但要全款（分三次支付）。优势是价格低，以南三环来说只有3万左右，是周边二手房的六折。

安全性方面是和开发商直接签合同，房款直接转入国企的公司账户。请问这种房能买吗？需要注意什么？

A：

1、沃天，这不就是前两年“双泉嘉苑”的翻版吗？不能说完全一样，但也是惟妙惟肖的抄袭。这帮骗子够懒的，连广告都不来点儿创新。这自己上网搜搜吧，主犯好像是判了，财产正拍卖退还呢，几百万的买房钱能被退回几十万吧，其他的就当买了个教训。

2、我建议是别贪便宜，天上不会掉馅饼。如果真想买的话也没什么可注意的，因为您想到的人家骗子也早就想到了，都有成熟的话术和对策。所以就注意个人卫生吧，把脖子洗干净了就行。另外可以练练手指头，帮人家数钱的时候利落点儿，别让骗子们着急。

3、这事儿您不觉着逻辑有问题吗？回迁房对外销售是有可能的，但凭什么不限购啊？相当于不接受住建委的监管，甭说国企了，央企也不可能啊，他爸是李刚都没这特权。

价格低当然是优势，但也是诱饵啊。如果手续齐全，那人家抵押给银行也至少六折以上啊，能高价批发的谁会费劲巴拉的低价零售啊？而且还得付出不少的营销成本，人家开发商傻啊？

就算是零售也得选择客群吧？直接找本小区的拆迁户推销好不好啊？手里都有钱，也了解地段儿和户型，犯得上大面积撒网的满世界找买主儿吗？或者直接卖给哪些基金好不好啊，多优质的资产啊，就算拿着出租也赚翻了。

反正真要是能占便宜就轮不到散户了，那些能把资产进行金融+证券化的机构会抢着要，即便有风险也花的不是自己的钱。

4、跟开发商签合同+打款公司账户，这有什么意义吗？能说明什么？难道相亲时跟老丈人签约，然后彩礼交给她姥姥，能证明很安全吗？

5、其他的不多聊了，我只能说这种骗局在北京都玩儿了20多年了。最好的结果是你交了钱，人家不给房，拖上几年之后把本金还给您，就当人家发了个无息的理财产品，您给人家提供建设资金了。

中等结果是钱交了也不给房，然后打官司，人家破产清算，最终拿回点儿钱就不错了。人家一切合法，你们只是经济纠纷而已，至少没人犯罪。

最差结果是您交了钱，过几天告诉您没房了，但再交点儿钱可以换到东三环。您交钱之后还没房，再交点儿钱可以换到北三环，最终能一直换成前门楼子。您翻脸说让退钱，人家给您两条道儿，一是退个三两万的您撤诉，认倒霉就完了。否则您就继续打官司，退钱的话人家一分钱没有，因为早准备好替罪羊了，有的是愿意挣坐牢费的。

6、简单就这情况吧，具体的各种手段有的是，都是您想不到但人家早就玩儿剩下的。

仅供参考。

四

Q:

15年年底在北京丰台王佐买的自住型商品房，现在还有90万公积金贷款。目前手头不多有100个，在考虑是提前还贷，还是首付三成买一个300万的二套。

目前孩子上学在天津住，短期五年内都不会住，想着买个地段好些好出租未来有增值潜力的，劳烦您帮忙给点建议，哪些小区在选择范围内。

A：

1、这问题问的，不太好回答。

2、简单说就是手里有点儿钱闹心是吧？那就先让中介找您说的这种房吧，能捡漏儿就买房，买不到合适的就提前还贷。

或者说如果有稳妥+高息的渠道就投资，无论买房还是股票理财都行。找不到合适的就把贷款还了踏实，要不然老得琢磨这事儿。

3、不过您说的这种房是不好找到的，要求偏高了，只能捡漏儿。因为地段儿好的价格都高，毕竟房产的价值由地段儿决定，都知道地段儿好就没便宜房子了。反正300万的选择不多，基本都是开间儿或有瑕疵的，那就算地段好也意义不大了。

另外出租和升值是两个市场，出租属于消费，是计入CPI的，而房价属于投资，和房租只有关联性，但很难同步。或者说在预算不太高的情况下，二者通常是相悖的，增值好的租金收益低，收益高的多数都是因为房价涨的慢，这跟股票的市盈率一个道理。

再有一点是北京房价中位数5/600万，超过这数字为改善房，目标客群对价格相对不敏感，也就容易抬高价格。而总价低的客群以刚需或投资客为主，对价格相对敏感，也就不容易抬高价格。

4、所以您要不先看看其他投资渠道吧，北京房子以后没什么高收益了，我认为是不可能再来一次2016年的暴涨。而且您这几个要求也不太好兼顾，只能是多看房争取捡漏儿了。

仅供参考。

五

Q:

我们是2020年在长阳芭蕾雨买的房子，当时380w，现在还有12w左右贷款。现在在孩子其他区上学，租房住，所以那边房子用不上了，挂在链家了。

现在中介说成交价230w，而且觉得中介一直在逼我们降价，纠结该不该卖，毕竟亏损太多了，而且总觉得小区的房子跌的太多了不正常，您能帮忙分析一下吗？

A：

1、还有12w贷款，120万吧？

2、既然不住了，那为什么不租出去啊？是不是装修太好，感觉一出租就毁装修了不划算啊？或者是租金太低觉得没意思？我建议是甭管是否出租，都让中介给预估一下租金吧，这样能计算租售比。

如果是中介真的一直逼您家降价，那说明这套房对他们有吸引力，也就是他们认为性价比合适，所以才想更合适点儿。刚才有个咨询的网友跟您差不多情况，西城荣丰2008的，一个小区有上百套挂牌房源，中介却主动联系劝他降价。那说明什么？我认为是他家的房子挂牌价就不高，中介想再砍点儿，这样能更快成交，挣了提成好回家过年。

所以中介真的一直逼您降价，那说明他们要不就是吃饱了撑的，要不就是从您这套房上看到了多赚钱的希望，上赶着不是买卖。

3、跌的是否不正常看租售比吧。用中介说的230万除以预估租金，如果数值在650左右还算合理。低于600就算超跌了，毕竟这里是郊区。

我估计您这套房是80多平的小三居吧？否则两居的话中介犯不上这么积极。或者甭管几居室，租金3500每月为合理吧。如果能到4000，那230万的价格就有些超跌了，反正我不卖。

仅供参考。

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