三菱地所2026年1月实施新规：禁止新房交房前转售，违约者将被没收定金

近期，日本东京、大阪等核心城市的新建公寓市场迎来一系列管控举措。日本房地产协会、国土交通省相继出台政策、发布调查数据，剑指短期投机性购房行为。以三菱地所为代表的房企积极响应，宣布将从2026年1月起推行防转售、限购房的新规。

这一系列动作的背后，是东京市中心公寓价格持续走高的市场现状，其核心目的在于保障刚需群体的购房权益，推动市场回归居住属性。

房企先行

三菱地所落地转售管控新规

为抑制短期投机转售套利行为，让实际居住需求群体更易购置房产，三菱地所旗下的子公司三菱地所住宅宣布，自2026年1月起，在东京23区及大阪市的全新发售公寓项目中，正式引入防转售管控措施。

首批纳入管控范围的项目，包括“The Park House 文京白山住宅”“The Park House 龟户九丁目”等位于东京核心区域的项目。

三菱地所的购房新规明确设置购置登记户数上限，同一购房者最多可购置2户；同时要求从签约、交房到产权登记的全流程，必须保持同一户名。

针对交房前的转售行为，三菱地所住宅将在重要事项说明书中明确约束条款，一旦发现转售行为，会先予以警告；若购房者拒不配合，将没收定金作为违约金。

事实上，三菱地所住宅此前就已自主实施过户数限制等相关措施。

行业联动

房地产协会出台防投机方针

三菱地所的举措，并非单一企业行为，而是对行业协会政策的积极响应。

日本房地产协会于2025年11月18日公布防止公寓投机性短期转售的对策方针，三井不动产、三菱地所、住友不动产等8家大型房企已决定跟进引入相关对策，具体的实施区域、对象物业及执行时间，则由各公司自主决定。

该方针的核心要求是，房企需在购房合约中明确告知买方，交付前转售行为构成违约。尽管这一方针不具备强制性，但明确传递出行业主动规范市场、抑制投机的坚定立场。

这一行业举措的出台，也与千代田区此前的诉求密切相关。2025年7月18日，千代田区曾向房地产协会提出请求，建议通过再开发项目销售的公寓，原则上禁止购房者五年内转售，同时限制同一持有人的购房套数，其初衷正是为了应对境外投机交易增加、公寓实际居住率低下、房价过度上涨的问题。

与此同时，对于在日投资者而言，新的政策环境既意味着短期投机套利空间被进一步压缩，也提醒投资者需要更加重视长期持有能力与真实使用价值。

从资产配置角度看，日本核心城市依旧具备稳定的社会环境、完备的基础设施与相对完善的法律保护体系，高品质住宅依然具有保值能力与长期配置价值。

但未来投资逻辑或将从“价格博弈”转向“价值选择”，也就是说投资者更加需要考量区域居住吸引力、长期人口与产业支撑、产品本身的功能与品质，而不仅仅是升值预期与交易便利性。在更为审慎与规范的市场框架下，理性判断与长期视角，将成为在日华人投资者继续参与日本房地产市场的关键。

市场解析

高收入群体支撑房价，短期投机影响有限

在近期的记者会上，三菱地所住宅代表董事社长宫岛正治，就当前首都圈新建分售公寓价格急剧上涨的原因进行了深度剖析。

宫岛正治指出，建筑行业人力短缺推高建筑成本、市中心高便利性公寓需求集中但供应不足、股价上涨预期带动公寓资产价值提升，是拉动房价上涨的三大核心因素。

他强调，高收入群体正在成为支撑当前房产市场的关键力量——夫妻双方年收入均超700万日元的“强力夫妻户”数量十年间翻倍，每两户中就有一户使用联合贷款，这类群体完全有能力购置价值1亿日元的公寓。

基于购房者以实际居住需求为主的判断，他认为当前房价不会出现类似泡沫经济崩溃或雷曼危机后的暴跌。未来，企业将聚焦提升住宅的使用价值与情感价值，通过打造优质居住体验实现差异化竞争，而非单纯强调房产的升值潜力与外观设计。

那么，被热议的投机性购房和外国买家，是否真的是推高东京市中心房价的主要原因呢？

三菱UFJ信托银行的研究报告给出了不一样的答案。从短期转售比例来看，2024年成交的3年以内新房占比仅2.5%，5年以内新房占比4.0%，且东京都心三区的短期交易率在东京23区中并不突出。

此外，从租赁化分布来看，都心核心区域五年内新建分售公寓流入租赁市场的比例也处于相对低位。

在外国买家方面，尽管东京都心六区的外籍购房者占比达到7.5%，高于其他区域，但三菱UFJ信托银行认为这一水平“尚未高到引发房价暴涨的程度”。

国土交通省的调查也显示，2025年上半年东京23区海外居住者购置新建公寓的比例为3.5%，虽较此前有所上升，但海外居民的短期买卖比例仅占整体的1%左右，绝大多数短期交易仍由日本国内居民完成。

综合企业判断与多方数据来看，当前东京等核心区域房价上涨，更多源于建筑成本上升、供给受限及高收入群体稳定购买力等结构性因素支撑，而非以短期投机或海外资金为主导的炒作现象。

此外，短期转售比例偏低、租赁化比例有限以及外籍购房占比并未达到冲击市场的程度，都表明市场基础相对稳固，房价虽高但并非典型泡沫，市场运行仍以“真实居住需求”为主。

政策加码

国土交通省强化监管，持续追踪市场动态

针对公寓价格上涨与投机交易问题，日本国土交通省也在积极行动。2025年上半年，国土交通省首次基于不动产登记信息，对都市圈约55万套新建住宅展开调查，全面掌握境外人士购置不动产的实际情况。

调查结果显示，海外购房者的购置比例呈现“越靠近市中心越高”的特点，且东京23区的海外购置比例较2024年实现翻倍。

针对这一情况，国土交通大臣金子恭之明确表示，无论日本人还是外国人，不符合实际需求的投机性交易均不可取，政府将基于调查结果与行业紧密协作，抑制投机性交易，同时计划从明年起继续推进相关调查。

对于现有登记信息无法掌握所有者国籍的短板，政府也在考虑在登记手续中增设国籍申报环节。

房产新规下

在日投资者如何筛选“真价值”房产？

从行业协会发布自律方针，到房企出台管控细则，再到政府部门强化监管调查，日本正通过多维度发力，为核心城市的公寓市场“降温”。这些举措既着眼于抑制短期投机行为，也致力于保障刚需群体的居住权益，推动房地产市场从“投资导向”向“居住导向”回归。

与此同时，对于在日投资者而言，新的政策环境既意味着短期投机套利空间被进一步压缩，也提醒投资者需要更加重视长期持有能力与真实使用价值。

从资产配置角度看，日本核心城市依旧具备稳定的社会环境、完备的基础设施与相对完善的法律保护体系，高品质住宅依然具有保值能力与长期配置价值。

但未来投资逻辑或将从“价格博弈”转向“价值选择”，也就是说投资者更加需要考量区域居住吸引力、长期人口与产业支撑、产品本身的功能与品质，而不仅仅是升值预期与交易便利性。在更为审慎与规范的市场框架下，理性判断与长期视角，将成为在日华人投资者继续参与日本房地产市场的关键。

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