美国11月成屋销售不及预期，房价创历史同期新高，库存下降

根据全美房地产经纪人协会（NAR）周五公布的数据，美国11月成屋销售环比上涨0.5%，预期为上涨1.2%，前值为上涨1.2%。11月成屋销售同比下降1%。11月成屋销售总数年化413万户，不及预期的415万户，前值为410万户。

高企的房价、居高不下的按揭贷款利率，再加上如今房源供应减少，都在对潜在购房者形成压力。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此10月份的销售数据主要反映了10月和9月的购买决定。当时按揭贷款利率一度小幅回落，但随后维持在相对狭窄的区间内波动。

美国的房源供应在今年大部分时间持续回升后，于11月出现回落。数据显示，截至11月底，待售房屋数量为143万套，较10月下降5.9%，但同比仍增长7.5%。按当前销售速度计算，这相当于4.2个月的供应量。通常认为6个月的供应才是买卖双方相对均衡的状态。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun在声明中表示：

库存增长开始停滞。在法拍等困境房产销售处于历史低位、住房财富创历史新高的背景下，房主在冬季并不急于挂牌出售。
工资增速正在快于房价涨幅，这在一定程度上改善了住房可负担性。但如果住房供应无法跟上需求，未来的可负担性仍可能受到制约。

与此同时，已挂牌的卖家下架房源的比例也高于往常。卖家在进入冬季前撤下未售房源本属常态，但今年这一现象明显更为突出。

这进一步推高了房价压力。11月成交的成屋住宅的中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，创下历年11月的最高纪录。

需要注意的是，NAR采用中位数统计方式，这一指标可能会受到成交结构的影响——目前高端市场表现明显好于低端市场。价格在10万至25万美元区间的住宅销量同比下降近8%，而售价超过100万美元的住宅销量则同比增长1.4%。

11月房屋在市场上的平均挂牌时间延长至36天，高于去年11月的32天。首次购房者占成交量的30%，与一年前持平，但从历史来看这一比例通常约为40%。投资客重新加大入市力度，占交易量的18%，显著高于2024年11月的13%。