高盛：未来2年房价或再跌10-30% 警告可能出现房价负反馈循环

12月18日，高盛发布《中国房地产2026年展望：持续疲软的房地产市场带来新变数》的报告，对未来两年中国房地产行业走向进行了评估和展望。

报告指出，鉴于中国房地产行业持续的资金流动性压力和高库存水平，预计2026-2027年，新房建设仍将疲弱。对于二手房市场，由于供需失衡，调整还将需要更长时间，这意味着价格企稳也将延后。而随着房地产市场的持续疲软，高盛认为两个新的不确定性因素正在出现：

1、 开发商：流动性压力加剧，信用违约风险上升。高盛认为，尽管融资成本下降，但民营房企销售额的急剧萎缩以及仍处高位的债务水平，已几乎抵消了利率下调带来的好处。

预计2025-2027年，民营房企的利息支出仍将占整个房地产行业利息总支出的70%，且占其房产销售额的比例将高达双位数百分比；相比之下，大型国有房企的这一比例仅为5%-6%。

随着房产销售亏损扩大，民营房企的偿付能力将面临日益严峻的挑战。同时，开发商贷款余额长期停滞不前，表明信贷投放缓慢，行业流动性压力不断加剧，信用违约风险可能进一步升级。

2、 高贷款价值比或导致房价负反馈循环。房价持续下跌推高了抵押贷款和经营贷款的贷款价值比（两者均以房产作为抵押），而抵押贷款资产质量显著恶化可能加深房地产市场的负反馈循环。

高盛预计，中国家庭债务偿付压力在2025-2027年仍将维持在15%以上的高位（2021年峰值为18%），而美日两国住房周期峰值分别为16%和12%。高盛认为，2026-2027年中国房价仍将继续下跌。高盛LTV数据模型显示，基准情形下中国房价将再跌10-15%，而在悲观情形下房价则将跌30%。

报告同时警告可能出现房价的【负反馈循环】：即房价下跌->房主弃贷/违约->银行坏账增加->银行拍卖房产->法拍房增加进一步压低房价->更多人违约。

至于房价企稳条件，高盛认为，租金价格稳定是推动一二线城市房价企稳的关键因素之一。但截至11月25日数据显示，百城住宅租赁收益率较首套房抵押贷款利率整体低0.6%。其中，受租金价格下跌影响，一线城市租赁收益率持续走低，一线城市租金回升尚未显现。

而对于未来2年的房地产市场活动前瞻，高盛认为，新房和二手房市场的去化率将进一步走弱，这主要体现在：1、土地销售和建设活动将保持疲弱，直到房地产固定资产投资 (FAI) 达到销售额的80%；2、一二线城市土地销售和新开工面积将稳定在约2.3亿平方米，分别贡献同期全国总量的平均27%和47%。