杰总｜理科生盖的房子被文科生无脑吐槽了

事情变得越来越魔幻了。

最近，地产圈出现一种行为艺术：宣判贝好家。

起因是两个自操盘项目（成都贝宸S1与上海贝涟C1）开盘，一个首开网签去化50%，一个首开网签去化22%。

这还了得？！

一个把卖房能力刻在脑门上的贝壳，居然自己卖不动自家产品了，这究竟是人性的沦丧，市场的不举，还是贝壳牛皮吹破、翻车打脸呢？

答案必须是后者。

因为，过去这么几年，你制造的心理阴影面积，就跟你得罪的人一样多。

就比如，贝好家第一次办媒体活动，全国那么多记者、自媒体，你为啥只邀请了108家，怎么说也得801家起呀。

就比如，自家的楼盘开盘，居然敢不用渠道，自家都不用，非要节省营销成本，凭什么其他开发商非用不可？

看了下大家的炮弹落地区，主要集中在以下三个方面：

开盘太慢，卖的不行，产品老登。

这三宗罪真太有意思了，我居然看着看笑了。

因为太魔幻，很双标，不真实，自相矛盾。

咱们一个个聊聊。

1，嘴上很倔强，身体很诚实。

所有人都在说，高周转是行业恶魔，地产臭虫，万恶之源。

但是，当一个拿地14个月后才开盘的网红案例出现在面前后，很多人的共同选择，不是赞美，而是围攻和撕咬。

罪名很简单，开盘太慢。

这理由太让人瞳孔分裂了，太双标了。

你不能用批评高周转的方式来赞美高周转，就像，你不能用杀死一个人的方法原地拯救同一个人。

看来，高周转的幽灵，还在地产人的五脏六腑，阴魂不散。

2，问题来了。

或许，有专业人士会问，我们反对高周转，但14个月开盘实在太慢了，这个数字严重挑衅了地产专业人士的职业尊严，让人忍无可忍。

说实话，我也很好奇，谁能够给我一个权威的操盘时间金线？

金线左边是高周转太快，金线右边是能力不行太慢，好吧，最平衡的那个月数是多少？

建议权威人士买块地，亲自操盘实践一下。

或者，去江苏南京，去浙江三四线某城，看看金基、绿城怎么操盘的。

3，关于快慢，杰总还有话说。

贝好家贝宸S1，去年9月拿地，时间判断非常牛逼，绝对封神。

拿完地，进入C2M开发流程。客研定位，数据复盘，大师设计，报批报建，工程异地打样，等等。

拿地后第六个月的时候，贝好家不知道成都市场很有热度么？

拿地后第十个月的时候，贝好家的管理层，不知道市场体感在悄然变化么？

成都又是贝壳的大本营之一，末端传感器众多，市场体温，贝好家不可能不知道，那么，就只有一个可能，贝好家主动选择了什么。

如果贝好家从了大众， 那么就没有贝好家了。

4，关于开盘，卖的差么？

开盘不抵预期，这是基本判断。

不仅是我的预期，也是贝好家团队和阿甘的预期。这句话甚至是一字一句阿甘自己公开说的。

但是，还有后半句。直接上图吧。

细分榜单上，一个前三，一个前二。

尤其是贝宸S1，2000万+之上，开盘不到一个月20套，另有5套是总价2000万以下的，共计25套。排名第一的是与麓湖同板块的丽世缦华，但去年12月就开盘了，卖了一年，总价2000万以上是22套。

如果说贝宸很失败，那第三名、第四名之后，你让其他地产玩家情何以堪。

贝宸S1，因为有贝壳概念，所以虹吸了所有的注意力，以至于让评论家们忘记了今天楼市严重的现实面。

就算你对只有108套房的贝宸S1抱有最大的质疑，你也绝不能失去对楼市基本面与客户环境的真实洞察。

前一件事是好恶。

后一件事是大节。

5，在一部叫好的记录片与叫座的商业片之间，阿甘首先选择了拍一部纪录片。

纪录片，也可以高票房，只不过没有商业片那么网红，骤然，猛烈，但是纪录片后劲大，长尾效应强，更有长期广告效果。

根据我对阿甘的了解，这部纪录片，他想把它当做一个高端广告。

这个广告有两层意思：产品力的形象广告，C2M模式的能力广告。

一个真正有劝买力的广告，主要是产品和能力服人，而不是销售额服人。

去看看淘宝，多少年度爆款产品今何在。

回到评价标准，如果你非要用商业片的标准来看待纪录片，你首先会大失所望，继而获得批评的合法性，猛烈开火，然后，完美击中友军和自己。

回到阿甘成都演讲，你可能会有点触动：

这个世界也许不需要一家叫「贝壳」的开发商，但是应该需要一个客户视角的好伙伴。

我跟贝好家的多个朋友交流，如果时间倒流，再来一次，你们会如何。一位贝好家的朋友告诉我：

「阿甘一心就是为了打造好产品。在全员会议上，贝好家内部复盘，如果要重来一遍的话，还是会花这么多时间去认真打磨好产品。」

6，至于说，产品老登风，户型过大，楼栋对视，排布过度创新，那纯属胡扯。

很多冷嘲热讽人士，甚至都没有去过贝宸S1。

没去过不代表不能评价，但是，这可是从公区到样板房，一遍讲解起码一个半小时、1500万+的豪宅呀。

相比于贝宸值不值得背书，我更觉得，很多书房里的楼市键盘侠并不值得被信任。

阿甘公开说，自己这两年多起码看了300+以上的楼盘。他的设计同事说，公司花在市调、客研上的资金，跟同行是几个数量级的差异。

你更相信舌尖春秋，还是更相信真金白眼的投入？

7，理科生盖的房子被一群文科生无脑吐槽了。

贝宸S1是一个很非标、很成都的金融城豪宅，背后有诸多问卷、深访、客研数据支撑，理工科范儿十足，川西自然风的景观公区也平添不少艺术美。

如果你用北京深圳南京的眼光看成都，你大概率会看偏。

比如，四个楼栋，本可以轻易地被排布成正南正北，但是为了把西北向的城市天际线和夜景景观最大化，它们分别按照 30—50° 的角度进行了旋转。因为，成都人对城市繁华景观超级买账，就像苏州人对金鸡湖、上海人对黄浦江三件套买账一样。

比如，尺寸是提前预判一个空间的关系紧张与否的重要指标。贝宸S1找了一个对标豪宅，把它各项空间尺寸的1.2倍作为基准，最终验证了144项舒适的尺寸，其中，水平94项，垂直50项。我们最终能看到的是，马桶两侧空间至少20CM，家用电器黄金操作高度为 0.85m至1.1m，等等。

比如，两个项目案名，一眼看去，浓浓的理科风。

8，这个理工科男，还是一个超级直男。

不夸张地说，我在贝宸S1看到了今年中国豪宅作品里，最低比例的「非交付提示」。

请记住这个词，把它带入到你今后看的所有样板房里，你就会知道这个名字最低比例的意义和力量。

样板房和公区看完，基本需要一个半小时以上，专人讲解，不负责销售，详细讲下来，可能需要2-3个小时。

但是，这都不太重要。重要的是我非常不能理解的参观动线。

先看375的销售样板房，再看一墙之隔的交付样板房，而不是反过来，或者就看一个。

阿甘估计想的是，在你对样板房的造梦画面还没有消失前，再带你看看真实的交付。

有两个后果等着他：让你梦醒，或者让你安心。

这玩法很不地产，却相当互联网。

9，正确认知自己，才能走更远。

贝好家是地产行业「见顶之后」出现的新物种，诞生于2023年，它的业务模式被董小姐一篇文章炸出江湖，2024年低调磨刀，2025年贝好家的C2M战略进入全国化实战的关键一年。

两年17盘，两个自操，15个合作。我给大家一个提醒。

也问问电建的意见，听听招商的看法，从门头沟到通州，从长沙到杭州，C2M在真实地运转并产生价值。

不久前，我就问过兴耀房产总经理王奕的意见，他说，感觉良好，合作愉快。

10，最后，谈谈情绪。

赞美之所以宝贵有意义，因为批评自由。

批评是否宝贵，跟赞美多寡无关，只跟批评是否专业靠谱充满洞察有关。

如果，它情绪投机、流量导向、利益驱动，那么，分贝再高，也一文不值。

被赞美与被批评，在舆论场上是常态，构成了商业世界的环境白噪音。

格局大的企业，反而会将它们悉数收入囊中，转换为品牌资产甚至产品竞争力的一部分。

这个常态，现在投射到了贝好家身上。

好吧，还有此时此刻哪间公司能像贝好家这样接的住呢。

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