研究丨商业房产先卖后抵，购房人能否对抗银行申请的强制执行？

文 | 北京策略（郑州）律师事务所 张楠楠律师

摘要

近期在案件处理过程中，遇到当事人在购买商业用房后，被开发商先卖后抵，目前被银行申请强制拍卖房产的案件。处理过程中，购房人委托律师提起了案外人执行异议之诉，现笔者作为案件中商铺购房人的代理人，将本案办理过程中涉及的相关法律问题进行整理剖析，以供探讨。

一

案件简要事实经过（有删减）

2020年1月1日，张三与开发商A公司就现房商铺签订《买卖合同》一份，约定合同签订后30日内办理网签，60日内办理产权证；

2020年1月1日，张三通过银行转账方式全额缴纳购房款200万元；

合同签订当时，案涉房产被开发商A公司出租用于小区诊所经营，租期尚未届满。合同签订后，开发商A公司向诊所指示，后续租金向张三缴纳。租期届满，张三收回房屋，用于自己经营使用至今；

2020年1月15日，开发商A公司将案涉房产与其他房产一并，联合抵押给了银行，主债权本金数额为5000万，约定主债权贷款期限为2年。主债权贷款期限届满，债务人并未按约还款，银行通过诉讼方式，确认了对案涉房产有优先受偿权，现该判决已经生效；

《买卖合同》签订后，开发商A公司未能按照约定为张三办理产权证，张三多次催要，开发商A公司如实告知了房产被联合抵押的事实，但也多次安抚张三，已经部分还款，并在争取部分解押；

2022年5月30日，银行申请法院查封了案涉房产；

2022年7月1日，银行申请对案涉房产进行拍卖，张三作为案外人，提出执行异议。

二

有争议的法律适用

在该案件的审理过程中，争议焦点集中为：已支付全部购房款的商业房产购房者对案涉房屋的权利，能够对抗法院的强制执行。

第一种观点认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

而现行法律、司法解释中有明确规定的，仅仅局限于《商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋，并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

上述特别规定中，有明确的限制，首先购买的房产必须是商品房，换言之，也就是商业房产，如商铺等，是被排除在外的；其次购房者的购房目的，只能是为了自己的居住而购买的唯一住房，如果是为了获利进行的炒房行为，或者是改善用房，均可能因为严格限制被排除在外；最后，必须要求已经支付全部价款为前提。

同时，由于房产是登记在开发商名下的，还需要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。此种情况下，购房人对房产的权利才能优先于银行对房产的优先受偿权，排除银行对房产的强制执行。

此种观点之下，本案中商铺购房人对案涉房产的权利，明显不能优于银行对案涉房产的优先受偿权，自然也无权排除银行对案涉房产的强制执行，面临败诉风险。

笔者经过仔细研究案件事实中的细节，同时通过进一步查找相关法律规定和生效案例，认为上述观点，并未对案件事实有一个全面的判断，故对于法律适用过于机械，所以无法准确兼顾各方当事人之间的利益平衡。具体如下：

笔者认为：

一、案涉争议焦点为购房者对案涉房屋的权利，能否对抗银行对房屋优先受偿权带来的强制执行，故需要先从法律规定的层面上，查明两种权利的属性。

（一）购房人对案涉房产的权利为物权期待权

物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，以实际占有为表征，具有与一般债权相区别、与物权相类似的效力特征。本案中，购房人张三基于其与开发商A公司签订的《买卖合同》，有权请求A公司依约交付所购商铺，单纯该请求权作为一般合同债权没有优先保护的权利基础；但购房人张三在依约支付了全部购房款并实际占有所购商铺的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对该房产的物权期待权。

案涉商铺已经实际交付，张三也因实际占有该房产获得了一定的对外公示效力，该效力虽然不能与不动产物权登记的法定效力相等同，不具备《民法典》上规定的物权公示效力，但实际上，张三已经获得有关案涉房产物权的实质性要素，张三可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权）；而且该基于占有产生的权利亦应受《中华人民共和国民法典》有关占有制度的保护，故该物权期待权具有优先于一般债权保护的权利基础。

（二）银行对案涉房屋的权利为抵押权，具备法定优先受偿的权利属性

银行对案涉房屋的权利来源于开发商A公司、主债务人与银行之前签署的，关于抵押的合同约定，而同时这个合同约定是符合法律规定的，所以在出现了主债务人不能按照约定还款的情况下，银行通过诉讼的方式，在生效判决中，再次确认了其对案涉房屋享有优先受偿权，并被赋予了强制执行的效力。

所以，不论是购房人张三对案涉房屋的物权期待权，还是银行对案涉房屋的优先受偿权，均具有高于一般债权的权利属性。

二.结合本案的案件事实，造成两方都对房屋有一定权利的局面下，两方在权利设定过程中，是否存在主观过错或权利瑕疵。

（一）房屋买卖合同关系中，购房人先交钱后办证符合常规交易惯例，但开发商的行为构成违约

根据《商铺买卖合同》约定，对于购房人张三来讲，他已经按照约定履行了付款义务，该合同项下的主要义务已经履行完毕；对于开发商A公司来讲，其不仅负有交付房屋的义务，同时还需在合同约定的期限内，办理完毕案涉房产的网签和权属证书，同时，在现实生活中，先交房后办证，也属于大众普遍可以接受的交易惯例。

而实际情况却是，开发商违约，不仅没有在约定期限内为张三办理权属证书，更将已经出售给张三的房产再次进行了抵押登记，导致张三对案涉房屋的产权转移登记始终无法完成。

（二）在抵押合同关系中，银行没有按照规定进行必要的现场核查，存在过错

抵押合同关系中，银行接受抵押，系为了降低自身在放贷过程中的不良风险，所以在放贷之前，对抵押物的偿还能力进行核实，是必须而且十分必要的一项工作。但实际上，本案中的银行在接受开发商A公司抵押之时，案涉房产已经处于被占有使用的状态，但银行并未进行现场核实，且仅有的信贷资料中，对于案涉房屋的状态记录也是有误的。同时，前述行为也是与《中华人民共和国商业银行法》《贷款通则》中的规定相违背的。

（三）无过错的购房人张三购房并对房屋实际占有在先，但银行取得案涉房屋的抵押权在后

结合上述事实，不论是从维护交易的稳定性角度出发，还是从民法典的公平原则出发，均不应让没有过错的购房人张三承担不利后果。

三、购房人张三请求排除银行对案涉房屋的强制执行，也是有相对应的法律依据的。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

此条规定并未将购买商铺的购房人排除在外，同时结合案件事实来看，购房人张三对案涉房屋的权利，也完全符合该条规定。

三

结论

综上，笔者认为，社会生活本身是纷繁复杂的，所以，也必然不会有完全相同的两个案件，不轻易用前案的经历，主动禁锢自己的思维。同时面对复杂的案件事实，厘清其中的法律关系，不仅要探查该法律关系存在的原因，更要多视角去探查该法律关系想要保护的对象，用更清晰的思维去准确运用法律，维护当事人的合法权益。

律师介绍

/张楠楠/

北京策略（郑州）律师事务所税法部负责人

策略全国法律顾问专委会秘书长

专业领域：企业全面税务合规、专项税务优化、民商事诉讼与税企争议解决

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