小产权房已住18年，卖家去世家属反悔？房产纠纷律师支招

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2006年，赵国栋作为被安置人，与甲公司签订《回迁房买卖合同》，购得位于某安置小区的一号房屋（建筑面积94.21平方米），购房款由其个人支付。

同年3月11日，赵国栋与买受人孙文斌签订《房屋买卖协议》，约定将一号房屋以44万元价格出售。孙文斌于3月19日付清全款，赵国栋随即交付房屋。此后，当地乡政府向孙文斌核发了《楼房产权证明》，明确载明“产权人为孙文斌”。

自2006年起，孙文斌一直实际占有、使用该房屋至今，缴纳物业、水电等全部费用。

2019年底，赵国栋去世。其配偶李秀英、女儿赵雪作为第一顺位继承人，在2023年涉案房屋具备办理不动产权证条件后，拒绝配合孙文斌办理过户手续。

李秀英、赵雪辩称：该房屋系家庭三人（赵国栋、李秀英、赵雪）共同享有的拆迁安置权益所购，属于家庭共有财产，赵国栋未经其他共有人同意擅自出售，构成无权处分，买卖合同应属无效。

孙文斌遂起诉至法院，请求确认《房屋买卖协议》有效，并判令李秀英、赵雪及甲公司协助办理一号房屋的产权过户登记。

二、裁判结果

法院判决：

1. 甲公司于判决生效后七日内协助李秀英、赵雪将一号房屋首次登记至其名下；

2. 李秀英、赵雪在完成首次登记后七日内，配合孙文斌将一号房屋转移登记至孙文斌名下。

（注：法院未支持“确认居住使用权益归原告所有”的诉请，因该权利已包含在所有权中。）

三、法院说理

1. 买卖协议系真实意思表示，合法有效

法院认为，2006年签署的《房屋买卖协议》有双方签字，且有付款凭证、产权证明、长期实际占有等证据佐证，系当事人真实合意，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。

2. 小产权证明具初步确权效力

乡政府当年出具的《楼房产权证明》明确将产权人登记为买受人孙文斌，并加盖公章，表明基层管理机构已认可该转让行为，具有公示和行政确认作用。

3. 继承人须承继合同义务

赵国栋去世后，其继承人李秀英、赵雪依法承受其生前合同权利义务。现房屋具备办证条件，继承人不得以“不知情”或“未同意”为由拒绝履行协助过户义务。

4. “家庭共有”主张缺乏证据支持

被告虽称房屋属三人共有，但未能提供析产协议、共有登记或共同出资证明。而购房合同、付款记录、产权证明均指向赵国栋个人处置，法院对其“无权处分”抗辩不予采信。

四、律师提示

本案典型体现了“回迁房交易+继承纠纷”的双重风险。值得购房者注意：

即使是“小产权”回迁房，只要完成交付、取得基层产权证明、长期稳定占有，法院通常会保护善意买受人；

出卖人死亡后，继承人不能以“非合同当事人”为由逃避过户义务；

主张“家庭共有”需提供充分证据，仅凭拆迁政策中的“安置人口”不足以推翻个人购房事实。

北京房地产律师靳双权团队建议：购买回迁房务必保留付款凭证、交接记录，并争取在乡/村级产权文件上登记为权利人，以构建完整证据链，防范未来继承人反悔风险。