首日即破发，REITs新券上市大跌10%，一级打新热潮退却 |公募REITs面面观

财联社12月19日（编辑 杨斌）REITs的打新热潮逐渐退却，今日出现了2025年首单上市即破发的REITs项目。业内分析指出，打新收益下降一方面是受到了下半年二级市场整体偏弱的影响，另一方面，REITs一级市场询价上下限今年逐渐放宽，使得定价变得充分，一二级市场价差收窄。

华夏安博仓储REIT由国际物流巨头Prologis, L.P.（中文名称“安博公司”）发行，是今年第二单在中国上市的外资知名REITs项目。在网下询价阶段，华夏安博仓储REIT的网下投资者拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额（0.84亿份）的235.8倍。公众发行阶段则是一日售罄，公众认购倍数为17.1倍。

今日，华夏安博仓储REIT正式上市。不过，开盘时分华夏安博仓储REIT即罕见地跌破了发行价，此后震荡下跌。最终，华夏安博仓储REIT上市首日收于5.499元，较发行价6.121元下跌了10.16%。

第三方评级机构YY评级指出，网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑。事实上，受二级市场持续走弱影响，上月中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日险破发。

从今年REITs上市后的表现来看，数据中心等多个热门项目上市首日均录得30%的涨停。但从9月份起，REITs打新收益便明显下降，其中不乏消费基础设施等热门项目。今年首单外资项目华夏凯德商业REIT上市首日上涨了12.63%，此后华夏中海商业REIT上市首日的涨幅仅有3.29%。

图：今年REITs新项目上市后的表现

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

对于今年大多数时间的REITs打新热潮，REITs业内人士表示，上半年随着公募REITs市场二级市场估值逐步攀升，一二级估值价差带来套利交易机会，使得REITs新项目认购热情持续高涨，而新项目上市又显示出较好的赚钱的效应，吸引更多资金涌向REITs新券。

今年REITs二级市场整体呈现“先涨后跌”，中证REITs全收益指数上半年上涨了14.21%，下半年调整至今，月线已六连阴。此外，REITs询价区间打开也是一级打新收益变少的原因。

上述业内人士指出，6月起REITs一级询价指导放开，询价区间可打开至拟发行价格的±25%。部分产品高溢价发行叠加市场估值调整使打新收益大幅缩水，未来不排除REITs上市破发的风险。预计后续一级市场打新或趋于理性，一二级市场价差仍存在但明显收窄，对于打新的收益判断需要结合底层资产质量本身。

华西证券宏观固收研究团队的研报也指出，随着一级市场询价上下限的放宽，近期项目定价已较为充分，个券首日涨幅空间变小，一级打新略有降温迹象，需要持续关注。

YY评级预计，中短期REITs打新收益普遍下滑，基本面较佳、一二级价差较大的个券或存在一定收益。站在打新策略的角度，上市首日卖出或为收益率最佳的打新策略。