二手结构 | 11月京沪深杭200万元以下低总价成交占比显著上升

11月二手房成交环比回升同比下滑、需求分层显著，预判12月核心城市成交低位震荡。

◎ 文/俞倩倩

2025年11月重点30城二手房成交规模环比增14%，前11月累计同比增幅收窄至3%，二手房成交动能持续放缓。究竟2025年11月二手房市场成交结构有哪些变化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？

01

京沪深杭等200万元以下总价房源
成交占比同比增长显著

从二手房成交总价段来看，主要呈现出以下特征：

（1）因二手房市场低迷行情，业主“以价换量”抛售心理加剧，成交结构中低价房源占比持增，极致刚需客群基本都被分流至二手房市场。据CRIC监测数据，沪深低总价段即200万元以下2025年11月成交套数占比同环比齐增，以上海为例，2025年11月总价200万元以内房源成交套数占比为49.71%，环比上升0.99pcts,同比上升13.12pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而北京、杭州该总价段虽然环比微降，但同比仍增长8.33pcts和6.67pcts,刚需客群集中度仍在持续上升。

（2）京沪300万-1000万元中改二手需求全面“塌陷”，这一总价段同环比全线“飘绿”，一方面源于新房市场优质产品入市对二手客群分流作用；另一方面。二手“卖旧”链条受阻，成交周期拉长，也使得整体改善客群置换链条受阻。

（3）深杭中高改需求面临阶段性复苏，据CRIC监测数据，深圳2025年11月800万-3000万元总价段成交套数占比同环比齐增，而杭州2025年11月300万-600万元总价房源成交套数占比环比增幅也较为显著。

02

京沪深70平以内仍为成交主力
京沪杭140平舒适性房源占比持增

从二手房成交面积段来看，京沪深总体呈现出70平以内小面积段仍是成交主力，2025年11月成交套数占比均在3成以上，其中深圳成交集中度仍在上升，70平以内小面积段极致刚需成交占比同环比增幅均超1.2pcts。而北京、深圳70平以内小面积户型占比环比虽降，但同比保持正增，显著好于去年同期。

值得关注的是，北京100-140平，上海140-160平、杭州90-120平、140-180平2025年11月成交套数占比均呈现同环比齐增态势，这类产品多为三房/四房设计，户型舒适度较高，可以满足“一步到位”的自住需求。

03

上海近郊、京深杭核心区成交占比环增
上海主力区域集中度上升

而从成交区域来看，上海成交占比持增的多为城市近郊片区，譬如闵行、浦东；北京、深圳、杭州成交占比持增的多为城市核心区，诸如北京海淀区和朝阳区，深圳福田区，杭州拱墅区、滨江区和钱塘区，值得关注的是，上海主力区域成交集中度上升，据CRIC监测数据，深圳浦东和闵行除了是2025年11月环比涨幅TOP3区域之外，还是成交套数占比TOP3区域。

总体来看，11月二手房成交规模环比增长14%，同比下降20%，累计同比增幅收窄至3%，核心城市京沪杭环比转增，但同比跌幅仍在15%以上。从成交结构来看，京沪深杭低总价极致刚需成交占比同比持增；京沪深70平以内仍为成交主力，而京沪杭140平舒适性房源占比持增。

预判后市，我们认为，12月京沪深杭二手房成交或将延续低位震荡，目前来看，核心城市二手房价仍处在下行周期，短期内“以价换量”趋势延续，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，这也意味着区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，除非价格足够优惠，否则实难去化。

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