三十二套房产的十年僵局如何破

图为安徽省芜湖三山经济开发区人民法院法官刘玲玲（左二）上门了解案涉房屋情况。 巫寒雨 摄

“这32套房子的尾款，拖了十个年头，没想到不需要打官司，法官就帮我们把这么大的问题解决了。”9月19日，在安徽省芜湖三山经济开发区峨桥镇综治中心调解室，开发商代表赵某紧紧握住法官刘玲玲的手。坐在旁边的业主张某也长舒一口气：“房子的许多问题压在心里多年，今天总算踏实了。”

今年8月，芜湖某房地产开发公司员工赵某拎着一袋起诉材料，来到芜湖三山经济开发区人民法院响水涧人民法庭咨询起诉流程和财产保全事宜。刘玲玲认真翻阅了赵某带来的材料，这起纠纷源于2016年的一笔房产交易，张某与某房地产开发商签订房屋买卖协议，购买商铺及住宅共计32套，总房款1139万余元，支付首付款575万余元后，开发商向张某交付了房产。

张某接收房产不久，就提出房屋质量、消防通道被占用、房产证办理等一系列问题，和开发商产生激烈分歧。张某一直拒付564万余元尾款。双方僵持多年，开发商打算提起诉讼，要求张某支付尾款及违约金共计1100万余元。

从事民商事审判工作十余年的刘玲玲敏锐地察觉到，如果让开发商补充材料后直接立案，这起房屋买卖纠纷可能需要耗时数月进行司法鉴定，诉讼成本高，矛盾也会进一步扩大。赵某听取刘玲玲建议后，同意在综治中心进行先行调解。刘玲玲第一时间与峨桥镇综治中心联系，迅速组成“法官+调解员+社区网格员”的调解团队。

为了促使双方达成一致意见，刘玲玲分别约见了两位当事人。在向开发商代表赵某释明权利与义务的同时，也说明调解这类纠纷的优势。“房屋质量有问题、消防交付条件不满足均是业主拒付尾款的合理抗辩，如果进入诉讼程序，业主提出反诉主张，法院还有可能启动司法鉴定程序，你们的回款周期将大幅延长。”刘玲玲列举了几个通过调解帮助企业顺利回笼资金的案例。

“我知道你们找我干嘛，房屋存在那么多问题没解决，我是肯定不会付尾款的，你们再怎么说也没用。”见到法官、调解员上门，张某坚决地表明态度。

“张老板，您别急，我们现在就是在帮您解决问题。如果您认为房屋存在质量问题，我们可以帮您协调专业机构评估，如果只是资金周转困难，我们帮您与开发商协商调整付款方式，您先把想法告诉我们，我们才好对症下药，是不是？”刘玲玲耐心地引导张某。

张某觉得刘玲玲言之有理，客气地让座、倒茶。

“张老板，您最近茶叶生意不错吧？听说您为了把上海的产业搬回家乡，提前好几年就开始谋划了，正是因为你们这群有情怀的企业家，才有了峨桥镇今天的发展。”调解员陈良学上门时，绝口不提纠纷，先聊起了张某的创业经历。见对方态度松动，顺势说，“开发商那边也难，这几年房地产市场不景气，他们资金链快断了，很多你熟悉的销售经理都离职了，新来的业务主管，也是被公司派来解决老问题的。”

社区网格员周云则利用人熟地熟的优势，打听到张某近期厂房扩建资金周转困难，更担心尾款付后房屋问题没人管。她将此情况向法官反馈，刘玲玲当即和赵某协商：“如果能在尾款支付方式上灵活处理，或许能解开死结。”

刘玲玲约双方当事人调解那天，双方刚落座就争得面红耳赤。

赵某坚持“先付款后整改房子问题”。张某拍桌子反驳：“你们之前承诺帮我修房屋、办房产证、解决消防通道占用问题，结果一个问题都不解决，就知道要钱。”赵某随即提出：“你房款都没付清，怎么给你办证？”

眼见双方剑拔弩张，场面愈发紧张，刘玲玲赶紧抬手制止，转身打开电脑里的房屋现场照片：“目前争议主要集中在三点：一是房屋墙面裂痕的质量问题，二是消防通道占用问题，三是房屋尾款支付问题，对不对？”见双方点头，她逐项拆解。

针对房屋质量问题，双方当事人均认可房屋主体结构没有问题，对于墙面裂痕，由于张某已经自行修补，开发商以不再主张违约金作为补偿条件。针对消防通道占用问题，开发商和张某共同协商后配合处置。针对尾款支付问题，564万余元分三期一年内付清，逾期按LPR（贷款市场报价利率）标准计算违约金，房款付清后七日内开发商配合张某办理房产证。

此时，张某突然提出：“要是我付清了款，对方不配合办房产证怎么办？”

刘玲玲当即回应：“法庭可以对你们签订的调解协议进行司法确认，法律效力等同判决。”说着，将司法确认裁定书模板放到双方面前，“这份文书可以直接向法院申请强制执行，请你们放心吧。”

双方都提笔在调解协议上签下了名字，法庭当场出具司法确认裁定书。

赵某不禁感慨：“从我去法庭咨询到拿到司法确认裁定书，只用了23天，真是太感谢你们了。”

张某则拉着陈良学的手说：“多亏你们跑前跑后，不然我可能真要当被告了。”

来源：人民法院报·2版

记者：周瑞平 | 通讯员：巫寒雨 宋慧玲

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