北京买房：理清思路，购房建议1747

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是新落户的新北京人，想买房但资金少，预算最高260万左右，只能买在房山或门头沟。当然我也不用自住，因为单位提供的宿舍能住到结婚或30岁之前。只是如果单位得知我买房之后有可能要求退出宿舍，请问能有什么办法吗？

另外同事们都劝我买离市区近的，但只能是石景山的老破小，这种房将来还能卖的出去吗？价格会不会贬值到没人要？

A：

1、那就别让单位知道呗，否则还能有什么办法？另外如果买房的话，单位或许还会要求把集体户迁走呢，不少单位都年年清理户口。考虑好再买，否则不仅宿舍被收回，公租房都不能申请了，还被要求迁户。

2、老破小肯定是不好卖，但只要价格别太高也肯定卖的出去。或者说这些老公房不是现在才老的，而是从2000年允许上市开始就大多是老房，这么多年了一直有人买，将来也会延续。

不光是北京，所有大城市都是这种情况，老房不仅有人买，而且价格走势还大多数都跟随大盘呢。因为这种房就是大盘的最基础组成部分，本身就是大盘。

3、这可以参考上海等地，也可以参考香港台北等城市，都有的是老破小，也都和北京的情况差不多，甚至可以说内地是复刻了香港台北等地的模式。

因为有句话不知您是否听说过，是个香港的穷老头儿说的，叫李嘉诚。说的是房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿。当然不能说是决定全部，但70%是可以决定的。

地段儿价值其实就是本地配套的价值，只要各种配套的价值不降低，老破小的价值就永远存在。很多老房其实房子本身都没什么价值了，也就是勉强能住，其价格中所体现的几乎都是地段价值。

4、简单就是这情况吧。常规建议是如果是自住为主，那就看自己的喜好，房龄新的怎么都比老公房要强的多。如果是保值为主，那市区成熟地段儿的老房至少是更稳妥，换房时就算占不到便宜也不吃亏。

另外常规建议是出手卖老房时别着急，尽量在横盘期慢慢儿卖也就不吃亏了。否则着急出手的那就得降价了，这本身就是老房的通病。

仅供参考。

二

Q:

崇文门的新世界太华公寓有溢价吗？这是公寓应该没有吧？单价比周边的学区房便宜很多呢，如果只是为了自住，性价比高不高？

A：

1、太华公寓当然有溢价了。这么说吧，东西城只要是带学位的房子，就必定有学区溢价，只是比例高低不同而已。一般来说都是学区越好的溢价越好，因为好资源永远稀缺。另外是总价越低的溢价越高，因为买的起的人多，商品价格由供需关系决定，溢价高低由家长们的钱包决定。

2、这种公寓是70年的“商务公寓”，或者说酒店式公寓也行，跟40/50年产权的商住公寓两码事儿。那种是因为不能落户，也就不带学位，所以才没有溢价的。

3、便宜是因为价格走势弱，2008年奥运之后这种公寓就不受追捧了，没什么人出高价，所以单价低。但这跟溢价的关系不是很大，打个比方就是同一家饭馆里的菜品价格不同，但商家的利润率是差不多的。

要不您自己算算租售比吧，用总价除以预估租金，这种公寓的数值如果超过550或600就算有溢价，超出的部分就是。小户型的甚至只要超过500就算溢价。

4、如果只是为了自住，那有溢价的性价比就不算高了呗。比如同样都是500万的房子，非学区房得到的就是500万的居住体验，而带溢价学区房的则一般得到400万左右的居住体验，值不值的只能看自己的感受了。

仅供参考。

三

Q:

我和老婆都是常营土著，都有回迁房，下房本了，孩子在当地上学。但我们都在西边上班，一个五棵松一个六部口，就一辆车，每天往返很辛苦的，所以一直想换到西边，同时也让孩子转学到西城或海淀。

但这样的话或者是卖掉两套房，或者是卖一套然后贷款300多万才能保持现在的居住面积，不知道是否值得？

A：

1、是否值得？房子是用来住的，学区房是用来上学的，那为了解决通勤和孩子上学问题就该换就换呗。要不然总这么折腾不仅累，而且照顾孩子的时间也少吧？

所以想好了就看房吧，只是每套房都算算学区溢价，这种时期有可能买到相对低的。尤其您家是转学，那买到溢价高的就不太值了。

2、不过我没太看懂这预算。您的回迁房是民族家园是吧？现在单价3万多，而西城的动辄10万，您这怎么卖掉两套就能换一套同样面积的了？看的是哪个学区啊？或者是不是看的海淀为主的啊？

所以还是做个明确的总价预算吧，想好了是卖两套还是贷款。然后确定西城或海淀，以及是哪个学区？然后再说具体的房子。

3、多说一句，您这一说西边我都发蒙，五棵松可以勉强算西边，但六部口那是绝对的核心区啊，也算西边？

仅供参考。

四

Q:

请教个北京买学区房的具体层面问题。我目前非京籍，有丰台工居，大井有一套老破小两居价值200余万（贷款120万，亏损30万左右）。孩子四岁，目前在西城幼儿园由奶奶接送。我的分数是**分，预计最早也得孩子初中才能落户，力争小升初之前。

但鉴于孩子教育出发，还是想买学区房让孩子得到较好的资源。预计我所在公司即将搬到北四环，所以有想法换房到海淀或朝阳，请问您认为以我们的情况哪边合适？如果预算为首付200万，贷款200万的话，是否有房子或小区推荐？

学区中上即可，居住条件也是能自住即可，稍大两居（能改成三居的最好，因为有老人帮助带娃）。另外就是务求保值，因为等孩子入学后很可能换房到城六区之外以增加职住分。

A：

1、非京籍，那常规就是朝阳对口入学的概率更高啊。毕竟朝阳是“房本主义”的，只要是业主，那即便是非京籍，孩子的入学顺位也在京籍无房户的前面。虽然不敢确保入学，但只要不是学位太紧张的情况下就概率很高。

而且朝阳的名校基本都是九年制，不是九年的也都中小学单校划片，所以在小升初的时候就省心呗，至少不用在派位上操心太多。

2、另外从房子的角度讲，因为朝阳的整体教育弱于东西海，所以学区房的溢价率也最多就是海淀平均值。那相对于学校排名和房子的居住体验来说，就算性价比更高了。

3、不过您的要求有点儿高似的。400万总价要买大两居+能改的，那基本就得80平左右，单价才5万，哪怕是70平的都不能超过6万一平。甭说海淀了，朝阳也没有这种价格的学区房啊。

再加上“务求保值”，那就得是学区溢价低，要满足的话就只能是多看房了，争取捡漏儿。这我没法推荐房子，只能是找当地中介找合适的房源。朝阳的好学区就那几个，北四环的就是朝外和嘉铭，对口小区不少呢，让中介找吧。

4、总之您这想法没问题，就是要求有点儿高，只能说试试吧。但最好是提高预算，或者是适当降低些要求，要不然真不好满足。

仅供参考。

五

Q:

我想知道大兴广厦家园的优劣势，2006年的次新房，南北通透的户型还比较喜欢，就是不知道这地段是否算不错的？另外想知道未来的价值走势，主要就是保值如何？因为我们只是想先作为加分和自住，将来是肯定换房的。另外这里学区怎样，我在网上似乎没搜到。

A：

1、广厦家园，现在一般都说观音寺南里吧？优劣势，可以算房龄新，但有不少也20多年了，甚至还有90年代的呢。广厦就是大兴本地的国企开发商，理论上应该质量还不错。但这整体也算老小区了，不太好聊次新房，毕竟是郊区，不能用核心区次新房的标准来对标。

或者说优势就是居住的性价比相对高，劣势就是地段儿不算太强，小区也不算多强。所以如果自住为主的话就挺合适的，其他的期望值别太高。

2、地段儿谈不上不错。观音寺这板块被高速+河道夹着，导致不宽阔，和周边板块不好联动。而且板块内也没多少建设用地了，很难说能引进大型配套，毕竟离地铁也远了点儿。

另外看房的时候注意避开噪音，有几栋楼离公路近，前些年听到过几次反应噪音的。

3、未来的价格走势，大概率还跟以前差不多，稍弱，最好成绩能跟上北京大盘。或者说能不落后于西边的大兴板块就算赢，期望值别太高，毕竟这里各项都不太占优。

4、我对这里的学区也不了解，都不知道是什么学校。应该都是普通的中小学吧，肯定不特殊，算不上学区房。

5、总之还是多考虑自住吧，感觉您的期望值似乎有点儿高，这种地段儿和小区不太好实现。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。