广州安居集团介入天河旧改 签约元岗村背后的租售逻辑

观点网 城中村是无数异乡游子的起点，尽管这里的夜晚可能充斥着大排档的喧嚣，甚者走在巷子里抬头望到的不是月亮，而是蛛网般纵横交错的电线，但胜在租金“实惠”。

毋庸置疑的是，在力所能及的价格范围内，人人都想给自己一个更好的居住环境。

近日，广州安居住房公司与天河区元岗街道、广州市元岗经济发展有限公司共同签署战略合作框架协议，达成三方在城中村改造复建房源整租运营领域的首个战略合作意向。

根据协议，元岗街道统筹协调，广州市元岗经济发展有限公司提供改造后的复建房源，广州安居住房公司负责专业运营，形成“房源供给—专业运营—市场输出”的闭环链条。

这场三方合作，更是广州安居集团从“重资产新建”向“轻重并举”转型的关键落子。

最后一公里

自2023年诞生起，广州安居集团便肩负着推动城中村旧改与完成保障房建设任务两大使命。

保障房建设包含新建与改造两类，新建即延续传统模式集中建房分配，但面对广州“十四五”66万套保障房筹建的迫切目标，传统模式不管是从成本还是时间上考虑，都难以为继。

因此，向城中村“下手”——统租城中村房源，集中进行微改造，就成为一个好办法。

“整租模式的核心就是价值再造。”一位在广州从事房地产行业多年的资深人士指出，村集体自主运营往往缺乏专业能力，零散出租则导致收益不稳定、社区管理混乱，交给专业平台运营管理一方既提升了资产收益率，另一方面也能让村集体资产实现长期保值增值。

该模式简单来说，就相当于把房子长期租给了“二手房东”，由其统一改造后再出租，业主翘起二郎腿收租就行。相较于个人二手房东，有政府背书的安居集团，显然更有保障。

此次广州安居与元岗街道等三方合作的核心逻辑，就在于打通城中村改造“建”与“用”的最后一公里。

不同于此前危旧房改造项目，项目在改造之初就明确房源用途，建设过程中依照保租房标准，完工后直接纳入保租房体系对外出租，能直接跳过中间闲置或低效流转的环节。

对于广州安居而言，通过整租元岗村已竣工的复建安置房，也无需再投入大规模土建成本，即可快速获取批量优质房源。

据悉，元岗村改造统筹范围78.33公顷，与长湴村连片统筹，首期安置房工程建设用地面积4.48公顷，总建筑面积约22.72万平方米，共设计1828套安置房，其中元岗村1008套。

今年6月，元岗村城中村改造首期安置房项目已顺利开工，据元岗经济发展有限公司董事长谭桂宁介绍，目前元岗村城中村改造各项工作推进顺利，首期回迁安置房预计在2027年底封顶。

与此同时，元岗村属于广州重点推进更新改造四大片区之一的环五山创新策源区城，根据批复文件，片区规划了超11.5万平方米的商务设施用地

商务配套的落地能带动周边租房需求，而村里集体资产除了能保值升值，也能享受到更多产业发展带来的红利。

“三级跳”实践

在存量盘活的同时，广州安居集团的增量保障房建设也在全面提速。

2025年11月开工的海珠区得胜岗片区项目，是广州首个成片连片危旧房自主更新试点，与元岗村的轻资产运营形成鲜明对比。

该项目涉及25栋建于上世纪60-70年代的危旧房，与元岗村的整租运营不同，得胜岗项目属于重资产改造，核心目标是消除安全隐患，同时提升人居品质。

针对该项目，广州安居采用“用地并宗”改造模式，通过“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资机制，进行原址重建。项目改造后将新建2栋高层塔楼，提供约300套保障性住房，同步扩建万松园小学、拓宽万松园路，补齐教育、交通等公共服务短板。

在新建保障房领域，广州安居正重点推进配售型项目布局。

去年7月，广州安居集团党委书记、董事长陈智勇公开表示，集团正加快推进13个配售型保障房项目建设，总投资超170亿元，计划筹集房源超1万套。

2025年8月，广州中心四区首个配售型保障房项目——海珠区新滘西路项目正式开建，规划建设3栋45-46层超高层住宅，总建筑面积13.37万平方米，预计提供约980套房源，户型以68平方米两房和78平方米三房为主。

事实上，无论是存量房源的整租运营还是增量建设，都离不开稳定的资金支持，而广州安居作为国企，能够获得政策支持与低成本融资。

由于广州安居新成立不久，观点新媒体并未查到具体的运营情况，但从保障性住房行业特性来看，重资产投入大、回收周期长是普遍特点。

以同类型国企深圳安居集团为参考对象，2025年前三季度，深圳安居集团总营收为46.27亿元，但净利润为-1.76亿元，归属于母公司所有者的净利润为-3.12亿元，处于亏损状态。

目前广州安居正处于收储新建高峰，支付工程款、土地款集中，经营性回款慢，更易出现大额净流出。

为了缓解压力，广州安居集团的融资方式越发多元。

就在上周的12月11日，广州安居集团商业物业资产支持专项计划（CMBS）正式在上海证券交易所挂牌，总发行规模16亿元，优先级票面利率仅2.05%，创下全国保障性住房行业CMBS最低利率纪录，并刷新华南地区CMBS利率新低。

同时，REITs探索也已破冰。2025年7月9日，广州安居集团启动租赁住房基础设施公募REITs招标，计划发行规模不低于8亿元，涵盖租赁住房、存量商品房及公租房等资产。

此外，作为广州安居旗下专业租赁品牌，安居公寓目前在广州布局了八个项目，盖中心城区与新兴发展区。

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