翻建老宅后权属如何认定？北京遗产律师解析一起农村房屋继承纠纷

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一、案情介绍
赵德山与孙玉兰系夫妻，共育有八名子女：赵强、赵军、赵明、赵亮、赵海、赵红、赵霞、赵燕。孙玉兰于2001年6月去世，赵德山于2004年6月去世。

一号院登记在赵德山名下，原建有北房六间，系夫妻共同财产。赵德山夫妇生前长期居住于此。原告赵海称，父母在世时曾于1989年主持分家，将一号院北房分归其所有，并由其与父母共同居住。因年代久远，分家单已遗失。

2007年，赵海出资将原有北房六间翻建为北房五间，并新建东、西厢房各三间及南倒座五间（含一间过道），此后一直实际居住使用至今。

2007年7月，赵强、赵军、赵明、赵亮与赵海签署《房屋归属翻建证明》，载明：“原有赵德山遗留房屋六间，1989年经兄弟五人同意归赵海继承；现因房屋老化，五人同意由赵海于2007年9月出资翻建。”

2023年，赵霞、赵燕、赵明、赵亮分别出具《情况说明》，表示翻建后的全部房屋系赵海自建，自愿放弃对一号院地上房屋的权利，认可归赵海所有。

诉讼中，赵红未签署任何书面文件，亦未明确放弃权利。部分子女主张：虽同意翻建，但未放弃对父母原房屋的继承份额；翻建行为不等于产权转移。

赵海遂诉至法院，请求确认一号院内北房五间归其所有。

二、裁判结果
法院判决：

一号院内北房五间归原告赵海所有；

赵海分别向赵红、赵霞、赵燕支付房屋折价补偿款各4000元；

驳回赵海其他诉讼请求。

三、法院说理

关于是否存在有效分家协议
原告主张1989年存在分家事实，但未能提供书面分家单，亦无充分证据证明全体继承人当时就房屋归属达成一致。部分子女虽认可“老人说过房子给赵海”，但陈述不一，且无见证人有效佐证。故法院认定，父母生前未通过有效分家协议处分涉案房屋，应按法定继承处理。

《房屋归属翻建证明》的法律效力
该证明由赵强、赵军、赵明、赵亮与赵海签署，可视为五人对自身继承份额的处分，即同意将各自应继承的原房屋权益让渡给赵海。但该协议不能代表未签字的赵红、赵霞、赵燕三人，三人仍享有法定继承权。

翻建后房屋权属的认定
原北房六间作为遗产，在父母去世后由八名子女共同共有。赵海翻建行为虽未征得全部继承人同意，但房屋已灭失多年，现存北房五间系赵海全额出资新建，且其长期居住使用，其他继承人多年未提出异议。
结合赵霞、赵燕事后出具的《情况说明》（明确放弃权利），法院认定翻建后房屋归赵海所有，但需对未放弃权利的继承人给予适当补偿。

补偿标准的确定
鉴于原房屋年代久远、现已灭失，且赵海承担全部翻建成本并长期维护，法院酌定由赵海向赵红、赵霞、赵燕各支付补偿款4000元，作为对其原应继承份额的合理折价。

四、律师提示
本文由北京遗产律师靳双权团队整理。需要提醒的是：家庭成员对父母遗留的老宅进行翻建时，即使长期居住并全额出资，若未取得全体继承人对原房屋权属的明确处分或放弃声明，仍可能面临权属争议。法院在认定翻建后房屋归属时，会综合考虑出资情况、实际占有、原房屋状态及部分继承人是否自愿放弃权利等因素。对于年代久远、已灭失的原有房屋，法院可通过折价补偿方式平衡各方权益。

如您涉及农村宅基地房屋继承、翻建后确权、分家协议效力认定等法律问题，建议及时咨询专业律师，依法维护自身合法权益。