香港楼市，再次证明其“不死鸟”韧性！

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这把还是香港赢

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时间拉回到一年前，很少有人会想到，香港楼市会在这一轮周期里，率先显露出复苏的轮廓。

彼时，无论是成交量还是价格指数，香港与内地市场几乎同步下行，悲观情绪在两地蔓延，区别似乎只剩下跌幅大小。

然而进入今年后，变化开始悄然发生，甚至来得比很多人预期得更早。

最新的市场数据清晰表明，香港楼市的变化已具备趋势性特征，而非短暂的“偶然反弹”。

从价格看，香港楼价已连续五个月回升，创下过去十五个月以来的新高；成交量上，市场活跃度显著提升。

根据土地注册处数据，2025年10月，一手私人住宅注册成交2028宗；二手住宅成交则达到3905宗，且已连续五个月（6月至10月）稳定在每月3000宗以上。这一“量价齐升”的态势，标志着市场已从低位企稳反弹。

更重要的是，这一轮回暖并非发生在高位震荡之中，而是在经历了长时间下跌之后展开的——在此之前，香港楼市一路下探，直至今年1月才被普遍视为阶段性触底。因此，本轮市场回暖的持续性与广度，将取决于真实需求（特别是自用与长期投资需求）的支撑力度，这是判断反弹性质的关键。

同时，一些更具象征意义的信号也开始浮现。“地产教父”施永青旗下基金近期频繁入市，并公开判断，未来六年香港楼价存在最高达85%的上升空间。

图：网络

无论这一预测最终是否完全兑现，它至少反映了一个事实：一部分最早感知周期变化的资金，已经重新站回了香港楼市这一侧。

如果把这轮回暖简单归因为“运气好”，显然低估了背后的结构性因素。更准确地说，这是政策、资金与人口三股力量在同一时间点叠加的结果。

政策层面，香港的转向极为果断。

去年初，特区政府直接取消了实施多年的楼市“辣招”，将印花税压至最低水平，同时大幅放宽非本地居民的置业门槛。

此前长期压在买家身上的高交易成本，在短时间内被明显削弱，许多原本处于观望状态的需求因此被重新激活。与“慢慢试水”的渐进式调整不同，香港的政策选择更像一次明确的方向性表态：。当前政策的重心已从抑制楼市，转向将其稳住并定位为经济的基本盘。

图：星岛日报

与此同时，利率环境的变化进一步放大了政策效果。由于港币与美元挂钩，美联储进入减息周期预期后，香港按揭利率随之回落，月供压力明显下降。当“买房要付的税变少了”“每个月背负的负担也轻了”，交易层面的心理门槛自然随之降低。

但真正构成底层支撑的，仍然是“人”和“钱”。

多项人才计划持续推进，使香港在短时间内迎来规模可观的新人口。截至今年7月，相关计划累计批出逾34万人，已有约22万人实际到港，其中九成以上来自内地。这些都是以就业、家庭和长期生活为目的的新居民。大量新增人口首先进入租赁市场，推高租金，并逐步通过“先租后买”的路径向置业需求传导。

香港租金已回升至2019年水平，并成为本轮复苏最早出现拐点的指标。租金的意义在于，它几乎无法被政策“制造”，只能来源于真实而持续的居住需求。当租金企稳回升，意味着市场的底部并非建立在情绪或预期之上，而是有现实生活场景作为支撑。

图：网络

资金的流入同样不可忽视。数据显示，今年前三季度，内地买家在香港购入近一万套住宅，尤其是在5000万港元以上的高端住宅市场，内地买家占比已超过四成。在全球资产配置逻辑重塑的背景下，香港凭借制度、金融与资产安全属性，重新成为高净值人群的重要选择。

也正是在这种背景下，判断香港楼市是否真正走出底部，就应当关注两个核心指标：租金收益率与利率环境。

2023-2025年联邦基金利率走势

图：美联储FRED数据库

在这两项条件的共同作用下，市场已不再仅仅处于“止跌”阶段，而是具备了向新一轮周期过渡的基础。一些能够提供稳定现金流的细分领域，如学生宿舍和长租公寓，已率先获得资本青睐，反映出市场信心与资金流向的积极变化。

那么，一个几乎不可回避的问题随之而来：内地楼市，能否抄香港的作业？

答案或许并不乐观。

香港的经验可以借鉴，但难以照搬。首先，香港作为一座高度开放、人口体量有限的城市，可以通过外来人口和跨境资金迅速改变供需结构，而内地城市层级复杂、人口规模庞大，很难依靠单一变量完成逆转。

其次，虽然内地不少城市同样在放松限购、下调利率，但政策节奏与力度并不统一，部分核心城市仍存在制度性约束，难以形成类似香港那样清晰而稳定的预期。

在“抢人”方面，内地城市同样动作频频，但问题在于，很多政策停留在“把人引进来”，却没有解决“人住在哪里”的现实难题。补贴金额与房价水平脱节，使得政策效果大打折扣：一线城市补贴看似可观，却难以对冲高房价压力；低线城市房价较低，却难以提供足够的就业与收入预期，最终导致需求难以沉淀。

更深层的问题，是信心。香港楼市能够回暖，本质上是市场重新相信：成本可控、需求可持续、资产具备长期价值；而内地楼市当前最大的阻力，恰恰在于这种信心尚未完全修复。人们担心价格继续下行，担心收入不稳定，于是选择延后决策，哪怕政策边际改善，也难以迅速转化为成交。

图：见水印

因此，内地真正需要学习的，并不是“如何让房价上涨”，而是如何在不同城市层级中重新建立平衡：一线城市通过人才与住房绑定稳住需求，强二线城市重点释放改善型需求，三四线城市则需要更现实地面对库存问题。同时，通过保障房与租赁体系建设，避免楼市成为居民负担，而非支撑。

香港的这一轮回暖，更像一次阶段性的实验。它向市场揭示：房地产的复苏，未必总需强刺激拉动。当人口流动、资本走向与制度预期重新对齐时，市场周期便会自然转向。真正的分化，涨幅高低不是最紧要，而显现于谁先挣脱旧模式的束缚。

这一轮香港楼市，真正难的不是“敢不敢买”，而是在回暖初期，怎么选、不踩错周期。

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