重磅：中海又打出一张王炸牌！

时间倒回到今年3月，当时的北京土拍，堪称今年全国豪宅市场的标志性事件——

中海地产在274轮竞价后，以75.02亿、楼面价10.23万/㎡、27.93%溢价率竞得北京海淀树村地块，刷新当时北京的楼面价纪录，一举将北京楼面价带进了10万+时代。

要知道的是，树村所在的上地街道作为海淀乃至北京的知名豪宅板块，已经用多个楼盘证明了板块的价值：

隔壁的圆明天颂二手房挂牌均价站稳17.6万/㎡…

作为中海今年在北京的地王项目，坊间曾传闻会做成中海北京第三座玖序产品。不过让人意外的是，前两天中海北京树村地王项目发布案名：

安澜北京。

如果说此前中海在上海合作开发的全球地王“安澜上海”是个“意外”，此次“安澜北京”亮相或许意味着：

中海正在打造一条超越“玖序”的顶级产品系——“安澜”。据说是定位为“一城一座的顶级孤品”

两个地王、两座“安澜”，艳姐觉得中海顶序产品升级背后的意图非常明确：

在各家房企把豪宅卷成麻花的，用全新的“安澜”系产品，再现中海在豪宅市场的统治力。

01

中海又将放出大招

大家都知道，在去年将玖序系产品引入北京后，中海在北京豪宅市场展现出了恐怖的统治力。

克而瑞数据，去年6月开盘的中海京华玖序以97.36亿的销售额，斩获北京楼盘年度销冠，比排名第2的香山樾多卖了60%；今年5月开盘的中海万吉玖序，上半年以41.58亿销售额，排名第5。

此次的安澜北京，中海肯定是朝着继续制霸豪宅市场的方向去的。

根据规划公示，中海将在地块的北区打造8栋5层叠拼产品，包括上叠、下叠，中间层则是稀缺的大平层产品；

此外，还将在南区打造8栋6层退台洋房，在为高端客群带来舒适度较高的低密生活的同时，降低入驻门槛。

安澜北京规划示意

从项目规划中和效果图中，也可看到“安澜”产品建筑语言的进化：

比如北区，石材立面+呼应圆明园的新中式坡屋顶，颜值质感双在线；层高约3.15米~3.4米的空间尺度，以及地下室或露台空间的赠送，这些都已经展现出了高端低密产品应有的气质。

安澜北京网传效果图示意

目前安澜北京的效果图还比较少，不过在限高16米、楔形地块的硬性条件下，安澜北京的产品还是有不小的挑战的。

安澜北京规划示意

像景观，项目几乎没有可以打造集中式园林的空间，只在南北区之间打造了两个下沉庭院，设计了约2800㎡的超奢会所，涵盖私宴厅、恒温泳池等多功能空间；楼间距最窄的地位只有18米左右，很难避免对视感，对于顶级豪宅来说是一种缺憾。

再来看安澜上海，花园浮岛全景舱、整层架空、超级界面、垂直山林景观、阳光车库……简直是下一个时代的产品，相当超前。

安澜上海实景

对比来看，安澜北京的设计相当“保守”。

不过，安澜北京的“杀手锏”也相当明确——地段。

安澜北京处于海淀区上地街道，上地有2个明显的标签：中国硅谷、“最强”学区。

中国硅谷——中关村软件园就在上地街道，汇集了腾讯、华为、百度、联想、甲骨文等互联网大厂的总部，直线距离安澜北京不过3公里；

海淀是北京的教育强区，上地街道又是海淀的教育高地，板块内的上地实验学校（上地101）、清华附上地学校、人大附西山学校等，妥妥的一梯队。

优越的地段和学区，产品低密属性，艳姐觉得安澜北京做成顶豪的底子还是有的。

02

“金疙瘩”被提级管理？

艳姐观察到，作为安澜系在北京的开篇制作，安澜北京于中海的意义相当大，中海在拿地海报上的定位是：

扛鼎海淀。

如此重磅的项目，自然要配置高能级的操盘团队。

艳姐注意到，在拿下地块的半个月后，中海组建了开发公司，中海地产助理总裁、北部大区总裁付熙嵬出任董事长，中海地产北京公司倪健刚出任总经理。

毕竟地是中海地产北京公司拿的，钱是中海地产北京公司出的，这样的配置也再正常不过。

不过还没等中海地产北京公司将这个“金疙瘩”焐热，就有市场传闻，项目被提级为“集团直管”。

不仅仅是集团提级管理，更让中海地产北京公司扎心的是项目操盘手似乎也要跟自己无缘。

市场早前还传闻，出任安澜北京的操盘手是李鑫，来自中海新城公司。

李鑫

中海新城公司是中海地产在北京的另一家子公司，跟中海地产北京公司是兄弟公司，2家公司在北京施行“赛马制”，同台竞争，共同支撑起中海在北京的业绩。

在中海地产北京2家公司体系内，李鑫算得上是中海在北京最会卖豪宅的人。

公开信息显示，李鑫在2019年的时候出任过中海地产北京公司北片区营销总监，2020年出任中海地产北京公司营销部副经理。

后面李鑫到了中海新城公司，先后出任中海京华玖序、中海万吉玖序的操盘手，并一步步晋升为北京房地产市场知名的“金牌操盘手”。

在中海京华玖序期间，李鑫曾创造了首开当日销售62亿，并带领中海京华玖序以97.36亿的销售额，斩获北京楼盘2024年度销冠；今年上半年，中海京华玖序再次以16.85亿的网签金额位居东、西城两区楼盘销冠。

在中海万吉玖序期间，李鑫带领团队创造了首开销售64.7亿的业绩，彻底奠定了中海“玖序”系在北京豪宅市场的地位。

艳姐觉得，安澜北京虽然是中海地产北京公司拿的地，但操盘没有比李鑫更合适的了，这个时候就不分你我了，谁有能力谁上，毕竟这么重磅的项目，集团领导都盯着，目的只有一个：

安澜北京的首开只许成功！

目前安澜北京也公布了价格，整盘均价16.55万/㎡，单价区间13.72~18.7万/㎡，其中北区的叠墅套均总价达到6000万级别、大平层门槛价2100万+；南区的洋房门槛价大约2200万+。

早前海淀的几个新盘都取得了不错的去化成绩，像绿城、越秀合作开发的和樾望雲、和樾玉鳴，今年3月同日首开销售152亿；清河板块的建发海晏首开销售62亿。

不过，安澜北京的价格比和樾望雲、和樾玉鳴高了约60%，比隔壁的建发海晏也高了大约30%。

作为板块内目前的唯一新房，又顶着北京首个安澜系产品+金牌操盘手李鑫的光环，一共278套房源的安澜北京能否延续热销势头，甚至快速清盘，我们也拭目以待。

03

“兄弟公司”的竞合

前几天，克而瑞发布了1-11月北京房企销售排行榜，中海地产以331.5亿的权益销售额稳居第一，把第二名中建智地的198.56亿甩在身后。

“销冠”看上去金光闪闪，可在中海内部却是冰火两重天。

毕竟331.5亿的业绩，是由中海地产北京公司与中海新城公司2个内部平台共同完成。

长期以来，两家公司各司其职，业务方向和区域布局也有所差异。中海新城公司深耕石景山与旧改，总经理是张欣；

张欣

中海地产北京公司的“权限”要大很多，业务集中海淀、房山、丰台、昌平等区域，总经理是倪建刚。

倪建刚

过去几年，中海地产北京公司一直是老大，在2022年的时候，中海北京公司销售额超400亿，中海新城仅有100多亿，两者之间的差距不是一般的大。

但从2024年开始，中海新城实现了对中海地产北京公司的反超。

去年上半年，中海地产北京公司网签销售86.6亿，远低于中海新城的112.8亿。

或许是因为感受到了这种压力，去年下半年，中海北京公司更换了营销负责人，倪建刚将自己的老部下、中海天津公司原营销总王野调来了北京。

此后中海地产北京公司在土拍市场持续发力，先是去年底以总价110亿竞得丰台万泉寺地块，开发中海·丽金府，然后又在今年3月以总价75亿竞得海淀树村地王，开发安澜北京。

2个项目的总货值超过300亿。

不过被寄予厚望的中海·丽金府今年4月开盘，目前的网签率还不到20%。本是中海地产北京公司证明自身高端操盘能力的最后赌注，也被集团提级管理。

前11个月，中海新城权益194.21亿，位居北京房企第2，距离“销冠”不到5个亿；中海地产北京公司权益销售137.32亿，位居第4。

“兄弟”竞合下，中海地产北京公司被中海新城远远甩在了身后。

有意思的是，张欣在今年上半年还兼任了中海发展投拓总监，晋升为集团公司领导序列。

集团给出的这张信任票，倪建刚身上的压力属实不轻。

结语

去年，中海在行业赚足了不少话题：北京、上海、深圳3个一线城市的销冠；“玖序”系产品贡献了870亿业绩。

秘籍也很“简单”，地段+产品。

但到了今年，招商蛇口、绿城等房企在产品力上不断发力，持续刷新豪宅产品的天花板，中海“玖序”系的魅力似乎消失了。

压力之下，中海今年在上海、北京连推2座“安澜”系产品，目的也很明确，通过高端产品迭代为营销破局。

“安澜”系能否延续中海在豪宅市场的传奇故事？我们也拭目以待。

主编：张艳

责编：Eric

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