上海龙之梦的二十年，如何从“交通枢纽”驶向“生活引力场”？

/上海龙之梦城市生活中心/

图片 | 项目方

排版 | Jessie

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站在龙之梦的9楼向下望，三条地铁线的人流从不同方向涌入这个32万平方米的商业巨舰。十二月的冬日阳光透过新改造的彩虹门头洒进中庭，照在正在举行的国漫IP展上……而在中庭的另一侧，为庆祝12月19日-29日项目二十周岁生日而搭建的“龙马奔腾”主题艺术美陈与鲜花景观已布置就绪，静候一场属于城市与市民的欢庆。

这是上海龙之梦城市生活中心在2025年末的日常景象，也是一幅为周年庆典预热的生动画面。

龙之梦的商业活力有实实在在的数据支撑。截至2025年10月6日，项目2025全年销售额已突破100亿元大关，日均客流20多万人次，稳居全市前列。在2025年国庆中秋“双节”期间，长宁区四大商圈消费额同比增长22.76%，其中中山公园市级商业中心消费额同比增长35.85%，龙之梦的贡献功不可没。更令人瞩目的是，这座开业近二十年的商业体，出租率常年保持在98%以上，每有空铺腾出，总会引发品牌方的争抢。

时间回溯至2005年12月，龙之梦在中山公园商圈揭开帷幕，以32万平方米的总体量、22万平方米的商业面积，成为上海首个轨交上盖商业综合体，也是当时少数由本土企业打造的大型商业项目。近二十年间，上海的购物中心从22家激增至超过620家，消费潮流几经更迭，而龙之梦始终屹立潮头。

一个体量庞大、开业近二十年的“商业巨轮”，为何能持续吸引品牌“抢铺”、消费者“常来常新”？它的“变与不变”，正揭示出存量商业体如何在与城市、与人的持续对话中，重塑自身价值，完成从“交通枢纽”到“生活引力场”的深刻转型。

从“轨交上盖”到“生活上盖”

一场持续二十年的空间革命

回望中国商业地产的二十年，从标准化复制到个性化深耕，从空间租赁到内容运营，进化路径已然清晰。龙之梦的实践，恰好完整地演绎了这一过程：从依托轨交的交通枢纽，发展为一站式购物中心，再进化为复合型城市生活中心，最终演变为策动兴趣社群的内容平台。这多重身份的叠加与演进，构成了一场围绕空间价值不断深化的“系统化适配”。

▶▶阶段一：破局者——以本土化定位重构商圈格局

在2005年的上海，优质商业空间的话语权主要掌握在外资手中。龙之梦的入局，被视为一次本土力量的标志性突破。其核心优势在于对城市基础设施的深度融合——作为上海首个真正实现与地铁2、3、4号线“零换乘”的商业项目，它将“轨交上盖”的交通红利转化为稳定而庞大的初始客流。更为关键的是其差异化定位：与当时主流高端化路线不同，它旗帜鲜明地提出了“全品类、全客层、大众化、潮流化”的运营理念。这种立足于广泛市民需求的策略，不仅填补了市场空白，更在某种意义上重新定义了上海大型商业体与城市公众的关系，为其后续发展奠定了坚实的“群众基础”。

▶▶阶段二：焕新者——以精细化运营响应消费变迁

随着电商崛起与消费行为变迁，传统购物中心面临“吸引力衰退”的普遍挑战。这一时期，龙之梦的转型体现了存量商业更新的典型思路：从交易空间向体验空间转型。

其关键举措具有行业参考价值：2016年起启动的 “大铺改小铺” 计划，本质是对餐饮业态的“颗粒度”精细化改造。将原本集中于特定楼层的大型正餐铺位拆分，在3年内把大餐饮商户从20家增至80多家，并让餐饮业态向多楼层延伸，覆盖本帮菜、川菜、平价素食等全品类。这直接呼应了消费者从“专程购物”到“休闲社交过程中顺带消费”的习惯转变。同步推进的“微创式”硬件改造，如分批改造洗手间、升级车库与电梯、优化全场照明等，则是商业地产进入“体验为王”阶段后，对基础服务设施提出的必然要求。

2022年，项目正式更名为“上海龙之梦城市生活中心”，标志着其战略定位的升华。同期引入的“城市集市·梧桐”等业态，以及打造的时光隧道、城市生活空中花园等场景，进一步强化了其作为社交休闲目的地的属性，完成了从“购物目的地”到“停留型生活空间”的关键一跃。

▶▶阶段三：引领者——以内容策展能力定义新型平台

当商业空间的基础体验趋同，竞争便进入了以内容和社群为核心的下半场。龙之梦近年的实践，展现了其作为城市级商业平台的进阶能力——即从“运营空间”转向“策展内容”与“分配流量”。

在业态层面，其决策凸显了对新兴消费赛道的预判与落地能力。例如，2022年，龙之梦将B2层改造为面积近1万方的规模化新能源车街区，聚集特斯拉、比亚迪、小鹏等20余个品牌，开业首年销售额即接近30亿元。这一举措创造了“在购物中心里逛车展”的全新场景，实现了汽车零售与商圈高频客流的融合。引入宝可梦卡牌道馆、万代卡牌中心、EX机器人剧场等全国首店，则是深度绑定头部IP，将购物中心转化为垂直兴趣社群的线下圣地，从而获得跨区域吸引客流的能量。

在场景层面，龙之梦通过打造专属“IP潮玩中心”、布局科技艺术装置、快速策展热门IP活动，使物理空间本身成为一个持续产生新鲜内容的“媒体”。这种将商场作为“内容发生器”的运营模式，使其能够不断制造话题、保持公众关注度，从而在激烈的同质化竞争中，构建起以独特内容为核心的护城河。

“大象起舞”的运营系统

龙之梦的“稳”与“活”

庞大躯体能灵活转身，离不开一套高效、敏捷的底层运营系统。龙之梦的“稳”在于其大众化根基的牢固，“活”则体现在其对潮流趋势的快速捕捉与落地。

▶▶敏捷的决策机制：“以变应万变”的团队哲学

长峰集团副总裁丁忠云曾指出，龙之梦的领先从不依赖复制外来模式，而是“始终与中国消费市场同频共振”。这种同频，源于其团队对市场趋势的快速响应能力。无论是敏锐捕捉到新能源车消费趋势并果断改造B2层，还是在二次元风潮兴起时迅速引入顶级IP首店，都体现了其决策机制的前瞻性与执行力。

▶▶精准的流量运营：全客层平衡的艺术

龙之梦将自己定位为“为所有人服务的大众商场”，这背后是精细的客群运营智慧：

“烟火气”与“潮流感”的平衡：餐饮业态是绝佳例证。既有“上海人家”等满足家庭聚会与年长客群的本帮菜，也有夜市、网红餐饮吸引年轻白领，实现了客群的全覆盖与消费时段的全天候。

“主力店”与“特色店”的健康生态：场内既有无印良品、优衣库、海底捞等高坪效、强吸引力的主力品牌，保底基础客流；也容纳了大量特色小店、首店与潮流品牌，持续制造新鲜感，形成共生共荣的商业生态。

▶▶持续的场景与科技投入：硬件即体验，数字即连接

龙之梦对商业空间的理解，已从“容器”转向“内容本身”。其持续的场景焕新与科技融合，构建了一个不断进化的体验系统，核心在于将硬件环境转化为可感知的情感触点，并通过数字化手段实现人与场的深度连接。

在赢商网看来，龙之梦的焕新工程是系统化且具有叙事性的。外立面的焕新是其作为城市公共界面与市民进行视觉对话的再次发声。室内场景的营造则更显精细与主题化：“十大主题街区”的打造，则是针对不同客群心智与消费场景的“空间叙事”。例如，古风街区通过亭台楼阁、市井巷陌的场景复刻，将购物体验嵌入传统文化氛围；花花市街则以鲜花绿植与开放式铺位，营造出轻松浪漫的“逛集”趣味。而如蝴蝶花园、玫瑰花园等季节性美陈，定期刷新消费者的视觉与体验记忆，使常客亦能保持新鲜感。这种对空间“主题化、场景化、内容化”的持续投资，实质是在经营一种 “可沉浸的环境情绪”，显著提升了顾客的停留意愿与情感联结。

另一方面，龙之梦正构建一个线上线下循环赋能的流量生态系统。其抖音常态化直播的运营，已超越疫情期间的应急之举，进化为一个常态化的 “线上内容场与权益分发中心”。每周三至周日不同主题的直播，不仅发放补贴券实现直接转化，更通过内容输出持续塑造项目潮流形象。AI智能导购“龙龙”与人形机器人“小柒”的引入，则是在实体空间内增添科技互动节点，将冰冷的科技转化为有温度的接触，尤其吸引亲子与年轻客群。线上线下联动的闭环已然跑通，例如餐饮品牌“老滇山寨”近20%的客流来自直播导流，印证了其数字策略的有效性——线上内容吸引与权益刺激，成功转化为线下的到店消费与体验。

二十年，新起点

从“商业地标”到“城市节点”的未来式

龙之梦的二十年，是一部本土商业的进化史。它成功解答了“巨型存量商业体如何避免老化”的行业命题，其内核正是强大的“系统适配能力”——总能将自身“轨交上盖”的空间禀赋与每一阶段的消费趋势、客群需求进行最优结合，实现“需求响应”与“趋势引领”的双轮驱动。

它的演进，深度嵌入了上海西区发展与中山公园商圈能级提升的进程。作为商圈的 “定盘星” ，龙之梦不仅以自身的高客流与强销售拉动区域商业活力，更通过差异化定位与周边项目形成互补，共同塑造了中山公园商圈多元、包容、充满烟火气的整体气质。它响应上海建设 “国际消费中心城市” 的号召，通过联动太湖龙之梦乐园推进“商旅文体”融合，将商圈消费力导向更广阔的文旅场景，不仅延长了消费链条，也为本土商业体如何超越单一地理限制、实现能量辐射提供了可资借鉴的范本。

站在二十周年的新起点，龙之梦的进化仍在继续。以“二十正风华，千万黄金送”为主题的周年庆，不仅是一场消费盛宴，更是一次贯通商业与温情，连接过去与当下的城市欢聚。商场借此推出多重重磅活动：“全场满99元抽汽车使用权”“阶梯式满赠”精准覆盖不同客群；NPC零距离互动、外籍演艺、“机器人巡演”、“20米巨型蛋糕共庆生”将商业空间化为欢乐舞台；“二十年回忆展”与龙马奔腾美陈等则营造出兼具视觉冲击与文化寓意的打卡场景；而“凭2005年小票享免单”与“20岁同庆享霸王餐”等活动，则巧妙串联起忠实顾客的往日情怀，将商业促销升维为一场连接无数市民记忆的城市级情感共鸣。

未来商业的竞争，本质上是系统性内容更新能力、全域流量运营能力、以及作为“城市公共空间”的情感链接能力的综合竞争。上海龙之梦城市生活中心的“二十而冠”，可谓是立于一个融合、赋能、共生新起点的再次鸣笛。这艘从交通枢纽驶出的巨轮，正以其持续进化的生命力，锚定成为一座更温暖、更鲜活、更具引力的“城市生活引力场”。

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