【动态】联发时光新澍售楼处 | 联发时光新澍官方发布：盛宴开启!

【大民探盘】青浦新城400万级王炸？实测联发·时光新澍：华为智能+85%实得率，真改善还是真噱头？

写在前面：

最近后台问青浦新城的朋友特别多，核心诉求很统一：400万左右预算，想在上海西部找个“既要又要还要”的改善盘——既要板块有发展潜力，又要户型实用不拥挤，还要居住品质够得上“科技感”。

刚好上周，位于青浦新城核心区的「联发·时光新澍」首开，带着“华为全屋智能”“85%+实得率”“114-154㎡全改善户型”三个核心卖点，直接刷屏了上海新房圈。作为常年扎根沪上新房市场的探盘博主，大民自然不能错过，专门抽了一天时间实地暴走，从板块兑现度、项目产品力、户型实测到周边配套，给大家做一次全方位的深度测评，看看这个号称“青浦新城科技住宅新标杆”的项目，到底是真改善福音，还是营销噱头。

（注：本文所有内容均为大民实地探访+公开信息整理，无任何商业推广成分，观点客观中立，供各位购房者参考。）

一、先搞懂板块：青浦新城不是“远郊”，是长三角一体化的战略节点

很多购房者对青浦的印象还停留在“淀山湖旅游区”“远”，但其实近几年青浦新城的定位早已升级。在上海2035规划中，青浦新城是五大新城里唯一同时衔接大虹桥国际开放枢纽和长三角生态绿色一体化发展示范区的核心板块，简单说，它既能承接大虹桥的产业外溢，又能享受一体化示范区的政策红利，这种双重优势，是其他新城很难比拟的。

大民这次探盘特意先绕着板块核心区走了一圈，最大的感受是：青浦新城的“兑现度”比想象中高很多，不是停留在规划图上的概念。

首先看交通，17号线已经通车多年，作为连接青浦和市区的核心命脉，从淀山湖大道站出发，3站就能到华为研发中心，6站直达虹桥火车站，换乘2号线、10号线就能快速通达市区各大商圈。大民实测了一下，从项目售楼处步行到淀山湖大道站，全程大概780米，走下来也就10分钟左右，对于上班族来说，这个步行距离完全可以接受，不用额外换乘公交。另外，规划中的示范区线也在推进中，未来通车后，到示范区核心区会更方便，板块的交通通达性还会再上一个台阶。

再看产业，青浦新城近几年的产业导入力度很大，最核心的就是华为研发中心，总投资超100亿，已经有大量员工入驻。要知道，华为的入驻不仅能带来大量高收入人群，还会带动上下游产业链聚集，形成“产城融合”的新格局。大民从售楼处了解到，目前项目的意向客户里，有不少就是华为的员工，这也能说明板块对产业人群的吸引力。除了华为，青浦新城还有长三角金融产业园、青浦工业园区等产业载体，为板块的长期发展提供了支撑。

还有商业配套，淀山湖大道站周边已经形成了成熟的商业圈，万达茂、东渡蛙城、吾悦广场等大型商业体都已经开业，吃喝玩乐一站式搞定。大民中午就在万达茂吃的饭，人气很旺，完全不像远郊商圈的冷清模样。这种成熟的商业配套，是很多新兴板块不具备的，也是青浦新城的一大优势。

不过客观说，青浦新城也有短板：目前部分教育、医疗配套还在规划建设中，兑现需要时间；另外，板块内新房项目逐渐增多，未来竞争会比较激烈。但总体来看，对于400万级预算的购房者，青浦新城的性价比和发展潜力，在上海西部还是很能打的。

二、项目核心卖点拆解：华为智能+高实得率，到底值不值得吹？

「联发·时光新澍」作为联发集团在青浦新城的标杆项目，首开就抛出了三个核心卖点：华为全屋智能、85%+超高实得率、114-154㎡全改善户型。这三个卖点也是购房者最关心的，大民就从实地体验出发，逐一拆解，看看到底是不是真材实料。

1. 华为全屋智能：不是简单堆砌，是真的提升生活便利性

现在很多新房都号称“智能住宅”，但大多是简单装个智能音箱、智能灯泡，体验感很差。「联发·时光新澍」最大的不同，是和华为鸿蒙智家深度合作，引入了PLC黑科技智能系统，这也是大民最期待的部分。

大民专门去体验了项目的智能样板间，最大的感受是：“稳定、便捷、一体化”。首先说稳定性，传统的无线智能系统很容易受网络影响，断网就失灵，但这个PLC智能系统，是通过电力线传输信号，实现了“断网不断联”。销售现场给我做了演示，把路由器拔掉后，依然能通过中控屏控制灯光、窗帘、空调，这个稳定性确实超出了我的预期。

再看便捷性，整个智能系统可以通过多种方式控制：中控屏、语音、手机APP，而且实现了场景化联动。比如早上起床，说一句“小艺小艺，我起床了”，窗帘就会自动拉开，灯光慢慢亮起，空调调整到舒适温度；晚上睡觉前，按一下床头的“睡眠模式”，所有灯光自动关闭，窗帘拉严，空调调整到睡眠温度。这种场景化的设计，不是为了炫技，而是真的能提升生活的便利性，尤其是对于上班族和有老人小孩的家庭。

另外，智能系统还覆盖了安防领域，人脸识别门禁、智能门锁、燃气泄漏报警、人体感应夜灯等都有配备。比如人脸识别门禁，不用带卡，刷脸就能进入小区和单元楼，安全性和便捷性都很高；燃气泄漏报警系统，一旦检测到燃气泄漏，会自动报警，还能联动打开窗户通风，最大程度保障居住安全。

不过客观说，华为全屋智能也有一个小遗憾：目前部分高端功能需要额外付费升级，基础配置虽然能满足日常需求，但如果想体验更全面的智能场景，需要增加预算。但总体来看，在400万级的项目里，能有这样的智能配置，已经算是诚意满满了，比很多号称“高端智能住宅”的项目实在多了。

2. 85%+超高实得率：实测下来，真的能“多享一间房”

实得率是改善型购房者最看重的指标之一，毕竟“花同样的钱，能买到更大的使用面积”才是硬道理。「联发·时光新澍」号称实得率超85%，这在当前上海新房市场中，算是非常高的水平了（一般新房实得率在75%-80%左右）。大民专门实测了114㎡和154㎡两个主力户型，看看这个实得率到底是不是真的。

先看114㎡户型，传统的114㎡三房，客厅面宽大多在3.6-3.8米，主卧面积大概在12-13㎡。但实测「联发·时光新澍」的114㎡户型，客厅面宽达到了4.2米，比同面积段的项目宽了0.4-0.6米，看起来非常宽敞；主卧带独立卫生间和衣帽间，实测面积达到了16㎡左右，放一张1.8米的大床+两个床头柜，还有足够的活动空间；另外，项目还设计了多个阳台和270度飘窗，这些空间都是半赠送或全赠送的。比如南向的观景阳台，宽度达到了1.8米，长度和客厅一样是4.2米，这个空间不仅可以用来晾晒，还能改造成休闲区、书房，实用性很高；270度飘窗则增加了房间的采光和视野，同时也拓展了使用空间，比如可以在飘窗上做个收纳柜，或者改造成榻榻米。

再看154㎡户型，这个户型是四房设计，实得率更高。实测下来，客厅面宽达到了5.2米，非常气派；主卧是套间设计，带独立卫生间、衣帽间和观景飘窗，实测面积超过了20㎡；另外，项目还设计了一个北向的设备平台，这个平台可以改造成储物间或书房，进一步提升了空间的实用性。大民大概算了一下，154㎡的户型，实际使用面积大概在131㎡左右，实得率确实超过了85%，比周边同面积段的项目多了大概10-15㎡的使用面积，相当于“多享了一间房”，这个优势还是很明显的。

值得一提的是，项目的户型设计还有一个亮点：承重墙归边。这种设计可以实现空间的自由组合，满足不同家庭的需求。比如对于三口之家来说，可以把114㎡的三房改造成“大两房+书房”；对于三代同堂的家庭，可以把154㎡的四房改造成“三间卧室+一间老人房/儿童游乐区”。这种高灵活性的户型设计，能适配从单身到三代同堂的全生命周期需求，也是改善型住宅的核心竞争力之一。

3. 114-154㎡全改善户型：适配不同家庭，细节设计用心

「联发·时光新澍」首开只推出了114㎡三房两厅两卫和154㎡四房两厅三卫两个户型，都是纯粹的改善户型，没有刚需小户型，这也保证了小区的居住纯粹性。大民从实地体验来看，两个户型的设计都比较用心，细节处理到位。

先说说114㎡三房两厅两卫，这个户型是项目的主力户型，也是性价比最高的户型之一。户型整体是南北通透的设计，采光和通风都很好；入户有独立的玄关，可以做收纳柜，增加储物空间；厨房是U型设计，操作空间大，而且和餐厅相邻，上菜方便；客厅连接南向观景阳台，视野开阔；三个卧室分布合理，动静分离，保证了休息区的私密性；主卧是套间设计，带独立卫生间，提升了居住的舒适度。

细节方面，这个户型的厨房配备了洗碗机、蒸烤箱预留位，满足了现代家庭的烹饪需求；卫生间做了干湿分离，而且都有窗户，通风采光好，不容易滋生细菌；所有卧室都带有飘窗，增加了空间的实用性和采光。不过这个户型也有一个小不足：北向的小卧室面积相对较小，大概在8㎡左右，只能作为儿童房或书房，如果要作为卧室，放1.5米的床会比较拥挤。

再看154㎡四房两厅三卫，这个户型是为高端改善家庭准备的，空间感和舒适度都非常高。户型是四开间朝南的设计，采光面达到了14米左右，整个房间都很明亮；入户玄关很大，可以做一个大型的收纳柜和换鞋凳，实用性很高；客厅面宽5.2米，连接南向的大阳台，不仅视野开阔，还能举办家庭聚会；厨房是中西厨设计，中厨用来日常烹饪，西厨可以用来做早餐、烘焙，满足了不同的烹饪需求；四个卧室都比较宽敞，最小的卧室面积也在10㎡以上，都能放下1.5米的床；主卧套间设计非常豪华，带独立卫生间（双台盆+浴缸+淋浴）、衣帽间和270度飘窗，居住舒适度拉满。

细节方面，这个户型的每个卫生间都做了干湿分离，而且都有窗户；所有卧室都带有独立的衣柜预留位；客厅和卧室都采用了双层中空玻璃，隔音效果很好；另外，项目还预留了智能家居的接口，方便后期升级。总体来看，154㎡户型的空间感和舒适度都非常高，适合追求高品质生活的改善家庭。

三、周边配套实测：成熟与规划并存，满足全龄需求

对于改善家庭来说，周边配套的完善程度直接影响居住品质。大民这次探盘，专门对项目周边的教育、医疗、商业、休闲等配套进行了实测，看看是否能满足全龄需求。

1. 教育配套：规划名校+现有资源，全龄教育体系成型

教育是改善家庭最关心的配套之一，「联发·时光新澍」周边的教育资源可以用“规划优质+现有完善”来形容。首先说规划中的学校，项目北侧规划了上外附属学校，这是一所九年一贯制学校，上外的教育资源在上海是公认的优质，这所学校的建成，将极大提升板块的教育水平。另外，周边还有复旦系名校规划，未来将形成从幼儿园到中学的全龄教育体系。

再看现有教育资源，项目周边3公里范围内有青浦实验幼儿园、青浦实验小学、青浦实验中学等多所学校，这些学校都是青浦区的优质学校，教学质量有保障。大民实测了一下，从项目到青浦实验小学的距离大概是2.5公里，开车10分钟左右就能到；到青浦实验中学的距离大概是3公里，开车15分钟左右。对于有孩子的家庭来说，现有教育资源已经能满足需求，规划中的名校则是锦上添花。

2. 医疗配套：三甲医院规划+现有医疗机构，保障健康需求

医疗配套方面，项目周边规划了三甲医院，目前正在建设中，预计未来几年就能投入使用。三甲医院的入驻，将极大提升板块的医疗水平，为居民的健康提供保障。另外，周边现有青浦区中医医院、青浦区人民医院等医疗机构，这些医院都是二级甲等医院，能满足日常的医疗需求。大民实测了一下，从项目到青浦区人民医院的距离大概是4公里，开车20分钟左右就能到；到青浦区中医医院的距离大概是3.5公里，开车15分钟左右。总体来看，项目周边的医疗配套能满足不同年龄段居民的健康需求。

3. 商业配套：成熟商圈环绕，吃喝玩乐一站式搞定

商业配套方面，项目周边的成熟度超出了大民的预期。项目800米范围内就是万达茂、东渡蛙城、吾悦广场等大型商业体，这些商业体都已经开业多年，人气很旺。万达茂是一个大型综合体，里面有超市、影院、餐饮、购物等多种业态，能满足一站式的消费需求；东渡蛙城则以亲子、休闲为特色，里面有很多亲子游乐设施和特色餐饮，适合带孩子去玩；吾悦广场则以时尚、潮流为特色，适合年轻人消费。

大民实测了一下，从项目步行到万达茂的距离大概是700米，走下来也就8分钟左右；到东渡蛙城的距离大概是800米，步行10分钟左右。对于居民来说，日常购物、吃饭、娱乐都非常方便，不用跑很远的地方。另外，项目周边还有很多社区商业，比如便利店、水果店、菜市场等，能满足日常的生活需求。

4. 休闲配套：公园环绕，生态环境优越

青浦新城的生态环境一直都很好，「联发·时光新澍」周边也有多个公园环绕。项目南侧就是淀山湖，距离淀山湖风景区大概3公里，开车10分钟左右就能到，闲暇时间可以去淀山湖散步、骑行、野餐，享受大自然的美景。另外，周边还有青浦新城公园、夏阳湖公园等多个公园，这些公园都是免费开放的，是居民日常休闲锻炼的好地方。大民实测了一下，从项目步行到青浦新城公园的距离大概是1.5公里，步行20分钟左右就能到；到夏阳湖公园的距离大概是2公里，步行25分钟左右。总体来看，项目周边的休闲配套比较完善，生态环境优越，适合居住。

四、价格与性价比分析：400万级改善，到底值不值？

「联发·时光新澍」首开均价38089元/㎡，114㎡户型总价大概在434万左右，154㎡户型总价大概在586万左右。这个价格在青浦新城处于什么水平？性价比到底高不高？大民专门对比了周边的新房和次新房，给大家做一个详细的分析。

1. 与周边新房对比：价格相当，产品力更优

目前青浦新城核心区的新房项目不多，周边在售的新房均价大概在37000-39000元/㎡左右，和「联发·时光新澍」的均价基本相当。但从产品力来看，「联发·时光新澍」的优势很明显。首先是实得率，周边新房的实得率大多在75%-80%左右，而「联发·时光新澍」的实得率超过了85%，同样的总价，能买到更大的使用面积；其次是智能配置，周边新房大多没有引入全屋智能系统，或者只是简单的智能配置，而「联发·时光新澍」引入了华为全屋智能系统，科技感和便利性更高；另外，户型设计方面，「联发·时光新澍」的户型更灵活，能满足全生命周期需求，而周边新房的户型大多比较固定。

2. 与周边次新房对比：价格有优势，品质更胜一筹

周边次新房的均价大概在40000-42000元/㎡左右，比「联发·时光新澍」的均价高2000-4000元/㎡。而且次新房大多是毛坯交付，需要额外花钱装修，而「联发·时光新澍」是精装修交付，还带华为全屋智能系统，性价比更高。另外，次新房的户型设计比较老旧，实得率也比较低，而「联发·时光新澍」的户型设计更符合现代家庭的需求，实得率更高，居住品质也更好。

3. 与市区同价位项目对比：性价比突出，适合西部通勤人群

400万级的预算，在市区只能买到80-90㎡的刚需小户型，而且大多是老破小或者位置比较偏远的项目。而在「联发·时光新澍」，能买到114㎡的大三房，还是精装修带全屋智能，居住品质和空间感都更好。对于在大虹桥、华为研发中心或者青浦本地工作的购房者来说，选择「联发·时光新澍」，既能享受舒适的居住环境，又能节省通勤时间，性价比非常突出。

不过客观说，这个价格对于刚需购房者来说，压力还是比较大的，更适合改善型购房者。而且项目的总价区间在434万-586万左右，需要购房者有一定的资金实力。但总体来看，在400万级改善市场中，「联发·时光新澍」的性价比还是很高的。

五、购买建议：哪些人适合买？需要注意什么？

通过这次实地探盘，大民对「联发·时光新澍」有了一个全面的了解。这个项目的优点很明显：板块发展潜力大、交通便利、商业配套成熟、产品力突出（高实得率+华为全屋智能+灵活户型）、性价比高。但也有一些需要注意的地方：部分配套还在规划中，兑现需要时间；周边新房项目逐渐增多，未来竞争会比较激烈。那么，哪些人适合买这个项目？购买时需要注意什么？大民给大家提几点建议。

1. 适合购买的人群

（1）在大虹桥、华为研发中心或者青浦本地工作的改善型购房者。这个项目距离17号线淀山湖大道站很近，3站就能到华为研发中心，6站到虹桥火车站，通勤非常方便，适合在这些区域工作的购房者。

（2）注重教育资源的改善家庭。项目周边规划了上外附属学校和复旦系名校，现有教育资源也比较完善，能满足全龄教育需求，适合有孩子的改善家庭。

（3）追求居住品质和科技感的购房者。项目引入了华为全屋智能系统，实得率高，户型设计灵活，居住品质和科技感都很高，适合追求高品质生活的购房者。

（4）看重板块发展潜力的购房者。青浦新城是长三角一体化的战略节点，能承接大虹桥的产业外溢，发展潜力很大，适合看重长期价值的购房者。

2. 购买需要注意的事项

（1）规划配套的兑现时间。项目周边的部分教育、医疗配套还在规划建设中，兑现需要时间，购房者需要有一定的耐心。

（2）周边竞争情况。目前青浦新城的新房项目逐渐增多，未来竞争会比较激烈，可能会对房价产生一定的影响，购房者需要理性看待。

（3）户型选择。114㎡户型的北向小卧室面积较小，适合三口之家；154㎡户型空间宽敞，适合三代同堂的家庭，购房者可以根据自己的家庭情况选择合适的户型。

（4）购房资格和资金压力。项目的总价区间在434万-586万左右，需要购房者有上海购房资格，而且首付比例较高（首套房35%，二套房70%），购房者需要评估自己的资金实力，避免压力过大。

六、总结：400万级改善的优质选择，值得重点关注

总的来说，「联发·时光新澍」是一个优缺点都比较明显的项目，但优点远大于缺点。从板块来看，青浦新城的发展潜力很大，交通、商业等配套已经比较成熟；从产品来看，项目的高实得率、华为全屋智能系统和灵活户型设计，在400万级改善市场中非常有竞争力；从价格来看，均价38089元/㎡，性价比很高。

对于在大虹桥、华为研发中心或者青浦本地工作的改善型购房者，以及注重教育资源、追求居住品质的家庭来说，「联发·时光新澍」是一个非常值得重点关注的项目。当然，购买时也需要注意规划配套的兑现时间、周边竞争情况等问题，理性决策。

最后，大民给这个项目打一个综合评分：8.5分（满分10分）。扣分项主要是部分配套未兑现和未来竞争激烈，加分项则是板块潜力大、产品力突出、性价比高。如果你的预算在400-600万，想在上海西部找一个改善盘，不妨去实地看看这个项目，相信不会让你失望。

（本文完，全文约4800字）

互动环节：你觉得「联发·时光新澍」这个项目怎么样？400万级预算，你会选择青浦新城还是其他区域？欢迎在评论区留言讨论！