华夏基金华润有巢REIT成功扩募 开启行业新篇

保租房REITs扩募进程正在加速。12月16日，华夏基金华润有巢REIT（508077）发布扩募发售情况报告书，宣告其首次扩募成功完成。作为境内首单由市场化机构运营、第二单完成扩募的保租房REITs，其成功扩募，既是对保租房资产运营价值的认可，也是公募REITs市场市场化改革的重要突破，有望推动更多优质保租房资产通过扩募进入资本市场，为租购并举住房制度建设和公募REITs市场高质量发展提供双重助力。

根据公告，华夏基金华润有巢REIT本次扩募采用向原持有人配售的方式，在制度设计上体现出对原持有人的优先考虑。扩募份额认购价格2.53元/份，可配售份额数量4.5亿份，于12月8日至12日发售。发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329元亿元（不含认购费用和募集期利息）。此次扩募所募资金在扣除相关预留费用后，将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目。此次扩募后，基金规模将突破23亿元，同时底层资产覆盖上海三大核心产业集聚区。

公开资料显示，有巢马桥项目于2023年3月正式开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等多个产业集群，周边产业人口密集，住房租赁需求旺盛，是上海市保障性租赁住房示范项目，具备显著的区位优势与运营潜力。截至2025年6月末，项目出租率达96%，展现出强劲的运营韧性。

华夏基金华润有巢REIT自2022年12月上市以来，始终以“投融管退”全链条闭环模式探索保租房资产证券化路径，通过精细化运营（如智能管理系统、租户服务升级）实现高出租率与高收缴率。截至2025年11月底，基金成立以来已累计向持有人进行9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元。展现了在市场化主体的高效管理能力下，稳健的现金流生产与分派能力。

华夏基金华润有巢REIT的扩募成功，不仅验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，更彰显了公募REITs作为金融工具服务实体经济、促进共同富裕的独特价值。我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口的庞大基本盘，其中新市民、青年人达近2亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融工具支持其实现可持续运营。华夏基金华润有巢REIT通过扩募引入优质资产，一方面通过公募REITs平台实现了保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金，可进一步投入新的保租房项目建设，形成“建设-运营-资本化退出-再投资”的良性循环；另一方面，高出租率、高分派率的资产注入，印证了市场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与保租房领域，缓解行业资金压力。

业内人士表示，扩募如同为保租房资产“蓄水池”注入活水，能持续维系资产收益率稳定性。随着《住房租赁条例》的正式施行以及商业不动产REITs试点的推进，保租房REITs的扩募空间将持续拓宽。此次华夏基金华润有巢REIT的成功扩募案例将为行业提供可复制的资产运作经验，为保租房市场的高质量发展注入了强劲动力。

对公募REITs市场而言，此次扩募进一步完善了市场化运作机制，推动市场从“首发为主”向“首发+扩募”并行阶段深度迈进。截至2025年11月底，全市场已成立78只公募REITs，合计规模超2000亿元，但市场化扩募机制的成熟度仍需优质案例支撑。华夏基金华润有巢REIT作为首单由市场化机构运作的保租房REITs,其向原持有人配售的发售模式、严格的优质资产筛选标准以及清晰的收益提升逻辑，为后续同类产品提供了范本。业内分析人士指出，在低利率、“资产荒”延续的环境中，保租房REITs作为优质配置型资产料将受到各机构的持续青睐。

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