底价22.65亿，一家丽思卡尔顿要卖了

五星酒店丽思卡尔顿（The Ritz-Carlton），也被摆上“货架”了。

中国金茂旗下的上海金茂投资管理集团有限公司于2025年11月21日公告，拟通过北京产权交易所挂牌出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，底价22.65亿元。

这家公司主要持有的核心资产，便是位于三亚亚龙湾畔的丽思卡尔顿酒店。

截至2025年8月31日，该标的公司实现营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元。按此估算，22.65亿元的挂牌底价对应约60倍静态市盈率。这一价格虽不便宜，但丽思卡尔顿品牌和亚龙湾地理位置确实具有稀缺性。

这并非中国金茂在三亚高端酒店市场的首次撤退。2024年底，金茂已将同一区域的三亚希尔顿酒店以18.49亿元售出。不过，与资产甩卖的出售性质不同，这次交易选择产权交易所公开挂牌，真实目的是为了“资产证券化”，贯彻轻资产战略。

如果将丽思卡尔顿酒店比喻为一头能稳定产奶的优质奶牛的话，“过去开发商喜欢圈养自己的‘名贵奶牛’来装点门面，但现在市场变了，他们更倾向于把牛卖了，换成现金去买更多能快速产奶的‘乳牛群’（高周转项目），或者干脆去帮别人养牛（轻资产输出）。这次挂牌，就是这种思维转变的经典案例。”一位不动产投资人如此向我解读。

丽思卡尔顿，奢华酒店的传奇

丽思卡尔顿的名字，本身就承载着奢华酒店业的传奇。

其创立可追溯至瑞士酒店业巨擘恺撒·里兹（César Ritz）先生，他被誉为“豪华酒店之父”。这位出生于瑞士一个小村庄的酒店传奇人物，十五岁初次在酒店当配酒服务生时，已逐渐展现出对酒店的喜爱。

后来他只身一人到法国打拼，在那个动荡的时代，他跌跌撞撞做过很多份工作，包括擦鞋、送货、看门……后来回到酒店的他，终于找到了属于自己的职业路，不到20岁，就当上了酒店经理并迅速创立了属于自己的酒店品牌——巴黎丽思酒店。

1927年，第一家波士顿丽思卡尔顿酒店的开业，将欧洲的奢华基因带入北美，迅速成为政要名流的下榻之所。它的座右铭“我们以绅士淑女的态度为绅士淑女们忠诚服务”也在业界被传为经典，也成为了酒店业的最高标准。

1983年，丽思卡尔顿酒店有限责任公司的成立标志着品牌进入现代扩张期。短短数年，酒店数量迅速增长。

一次决定性转折点发生在1995年及1998年，万豪国际集团先后收购丽思卡尔顿酒店公司49%及99%股份。借助万豪庞大的全球预订系统、分销网络和采购体系，丽思卡尔顿实现了前所未有的全球扩张。

2000年起，品牌不再局限于传统酒店，相继推出丽思卡尔顿公寓、目的地俱乐部，甚至豪华游艇系列，拓展了奢华生活方式的边界。

目前，丽思卡尔顿酒店在全球36个国家和地区运营超过122家酒店，中国共有15家分布于13个城市。

而本文主角，位于三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店则于2008年开业，是丽思卡尔顿品牌在中国较早布局的度假奢华酒店之一。该酒店拥有446间豪华客房、套房和带独立泳池的私家别墅。

过去一年，该酒店经营基本面较为稳健。2024年，该酒店实际控制公司实现营业收入约3.1亿元，净利润5793.33万元。

细化到2025年上半年，该酒店平均入住率为80.5%，2024年同期为69.3%；每间房收益1654元，同比增长3.25%，其平均房价为2054元，同比下降11.16%。

去年还卖了三亚希尔顿

再介绍一下卖方背景——中国金茂作为此次交易的出售方，主营业务涵盖物业开发、商务租赁、零售商业运营和酒店经营。

2025年中期报告显示，公司实现营业收入251.13亿元，同比增长14.28%；归母净利润10.9亿元，同比增长7.93%。这一业绩属于在行业整体承压的背景下实现了逆势增长。

从酒店业务来看，2025年中期，中国金茂的酒店经营收入在整体业务中占比仅3%，相比2024年同期，营收同比下降了12%。

中国金茂目前持有六家酒店资产，包括上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW万豪酒店、南京威斯汀大酒店等。

其中，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店收益最高，2025年上半年每间房收益达到1654元，而上海金茂君悦大酒店为1038元，长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店最低，仅453元。

针对此次交易，中国金茂明确表示，此次出售目的为 “资产证券化” ，旨在优化资产负债表、压降负债，而非单纯现金流压力。

这也代表着该交易远不止是普通的“卖酒店救急”，而是将原本庞大、难以流动的酒店资产变为流动性更高、易于交易的金融产品。

实际上这是中国金茂轻资产转型战略的延续：2024年底，其已以约18.49亿元出售了三亚希尔顿酒店，受让方是海南骊驰咨询有限公司。

五星级酒店金茂三亚希尔顿酒店于2006年开业，拥有492间客房。根据当时中国金茂发布的公告，出售主要原因有二：

第一个是资产更新需求。三亚希尔顿酒店运营已近20年，装修及设施较为陈旧，未来需持续投入改造资金。

第二个是财务优化。在当时的市场环境下，出售是“以合理价格实现酒店整体销售的良机”，可回笼资金优化财务状况和营运资金，并寻找新投资机会。

实际上，走过行业至暗期的中国金茂正在努力调整姿态。在今年的中期业绩发布会上，金茂董事会主席陶天海表示，2023年到2024年，公司完成了活下来的目标。从今年开始，正式迈入“活得好”阶段。中国金茂未来的战略是“从活下来—活得好—活出彩三步走规划”。

为了加速向轻资产运营转型，中国金茂在酒店业务板块将重点打造金茂璞修、金茂隐逸和金茂嘉悦三大产品线，覆盖高端度假、城市度假、商务酒店等不同细分赛道。

近几年，酒店行业资产交易活跃

当前，各路卖家变卖酒店资产的原因众多，但核心主要有两处：

一，过去，许多豪华酒店是房企为获取土地或提升项目价值而建的“配套”。如今房地产行业深度调整，房企面临巨大的债务与现金流压力，不得不变卖资产偿债。

二，高端酒店本身也面临巨大的经营挑战。高端酒店建造成本高、运营要求高，在消费者更注重性价比的趋势下，高端酒店的餐饮、会议等传统收入来源受到冲击。

因此，资本家们将旗下占据优质区位、易于变现的高端酒店资产摆上“货架”已经成为了趋势。这也造成了近几年酒店行业资产交易的活跃。

除了中国金茂一年内的2次出售外，最近的还包括12月1日的消息：香港富豪郑家纯正在为家族旗下瑰丽酒店集团（Rosewood Hotel Group）的物业物色买家，以应对新世界发展面临的严峻流动性挑战。目前郑氏家族已与一些公司洽谈出售该奢华酒店部分资产的可能性，磋商尚处于初步阶段。

2024年，也有多笔关于高端酒店的出售案例：

2024年11月22日，成都希顿国际酒店以8.51亿元拍价，拍卖方为成都乔治希顿房地产开发有限公司。据悉该酒店此前已流拍3次，起拍价从10.5亿元逐步下调；酒店仍正常营业，但业主方已破产。

2024年11月21日，碧桂园旗下佛山希尔顿酒店以约15亿元出售。该酒店位于佛山新城CBD，建筑面积约15.2万㎡，拥有600间客房，为碧桂园资产盘整的一部分。

自2023年以来，碧桂园加大了资产处置的力度。当时，佛山碧桂园美爵酒店、碧桂园三亚郡·云海酒店及茂名碧桂园凤凰酒店，也出现在待售名单中。

跨界资产“抄底”案例也频出。

2024年12月17日，黄山屯溪利港喜来登酒店以1.65亿元起拍价，竞买方是黄山旅游。该项目为未完工的高星酒店，评估价约2.95亿元，起拍价仅约1.65亿元，黄山旅游拟“抄底”获取酒店资产。

2022年以来，市场上还出现过香水湾万豪度假酒店、清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店、清水湾莱佛士度假酒店、上海中粮海景壹号公寓、北京金茂威斯汀大酒店等高端酒店出售消息。报道指出，有些高端酒店交易背后多有“煤老板”参与，反映出能源行业资金向酒店资产配置的趋势。

房企的资金回笼、项目的流拍、跨界资本的“抄底”……这些现象共同折射出酒店行业所处的深度调整期，也昭示着一个资产重新配置的活跃阶段已到来。