悉尼华人区创纪录！澳洲度房贷创历史新高！澳洲房产价格开始回调

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澳大利亚乡村度假型房产价格普遍回调

最新房地产市场数据显示，疫情期间因远程办公热潮而房价暴涨的多处澳大利亚乡村度假城镇，近期出现价格普遍回调趋势。尽管部分区域房产仍保持百万澳元高位，但多地中位价已回落至六位数区间，为寻求田园生活的购房者创造潜在机遇。

Cotality房地产研究机构统计显示，过去12个月内新南威尔士州多个热门区域房价显著下行。悉尼以西奥兰治（Orange）郊外的米尔索普（Millthorpe）中位价下跌11.6%至71.04万澳元；南部高地知名度假地鲍勒尔（Bowral）下跌7.7%至149万澳元；雪山度假胜地金德拜恩（Jindabyne）跌幅达8.8%，现中位价104万澳元。维多利亚州高山景区布赖特（Bright）房价回落7.5%至97万澳元，邻近墨尔本的曼斯菲尔德（Mansfield）下跌6.7%至79.5万澳元。塔斯马尼亚州霍巴特以东海滨小镇奥福德（Orford）跌幅达9.2%，中位价降至54.1万澳元。

Cotality研究主管伊莱扎·欧文（Eliza Owen）分析指出，鲍勒尔、金德拜恩等五处典型乡村度假市场在零利率时期曾暴涨73%，”这些区域在2019年市场调整期已显现抗跌性，随后在2022年利率上调前达到峰值”。她强调当前回调属于周期性修正：”虽然房价仍高于疫前水平，但自2022年起持续下行趋势明显，这为乡村移民及退休群体创造了入市窗口期。”

市场一线反馈印证数据变化。奥兰治地区雷怀特汤森地产（Ray White Townsend）顾问露西·内尔（Lucy Nell）透露，米尔索普近期仍录得百万级交易：新建住宅以百万澳元成交，两居室房产达90万澳元。但她承认市场周期延长：”业主坚持高价预期，本地卖家多瞄准悉尼高端买家群体，导致成交周期较周边区域明显拉长。”

该镇吸引三类购房者：悉尼都市移民、奥兰改善居需求者及追求田园生活的精简置业族。内尔形容该镇兼具”迷人风情与独特个性”，拥有优质公立学校、星级餐厅及精品店铺，属于”需经本地引荐方能发现的秘境”。

维多利亚州曼斯菲尔德市场呈现相似特征。麦格拉思地产（McGrath）当地负责人凯特·麦克杜格尔（Kate McDougall）证实：”相较疫情高峰期，房价已趋于稳定。百万澳元以下房产交易活跃，但百万至两百万区间房源待售期明显延长。”

她观察到三类主力买家：墨尔本”半城半乡”双居族、本地升级改善客群及莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）逃离拥堵的都市人群。农场地产因农业生产用地可豁免二套房土地税备受青睐，部分业主采用”自住+短租”混合模式提升收益。麦克杜格尔强调该区稀缺价值：”我们如同布赖特般热门，坐拥湖泊、滑雪场与河流，山水环绕的精品小镇具备不可复制的居住魅力。”

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澳洲第三季度房贷创历史新高

今年第三季度，投资者贷款活动明显升温，澳洲新发放住房贷款总额较上一季度增加83亿澳元，创下历史新高。

据Realestate房地产网报道，金融比较网站Canstar对澳洲审慎监管局（APRA）的数据分析显示，第三季度，全澳新发放住房贷款总额达到1911亿澳元，较上一季度激增83亿澳元。

其中，投资者新贷款总额升至717亿澳元，创下历史新高，较第二季度增加77亿澳元，同比大增24%。

相比之下，自住业主的新贷款增长较为温和，仅增加6.46亿澳元，总额达1196亿澳元，同样创下季度新高。

统计局数据显示，第三季度新批贷款数量上升6.4%，表明贷款增长不仅源于房价上涨，也与更多购房者入市有关。

Canstar的数据洞察总监廷德尔（Sally Tindall）表示，仅在三个月内，对冲账户余额就激增250亿澳元，创下历史新高，这表明澳洲家庭的现金储备达到前所未有的水平，为借款人提供了缓冲空间。

廷德尔建议背负房贷的澳洲人将所有闲置资金存入对冲账户，并在利率可能上调之前主动联系银行，协商更优惠的贷款利率。

第三季度的投资者贷款数额激增已引起了审慎监管局的注意。

从明年2月1日起，银行新发放的房贷中，银行新发放房贷中，最多只能有20%提供给负债收入比（DTI）达到6倍或以上的借款人，该上限将分别适用于自住房贷款和投资性房贷。

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悉尼华人区创纪录！East Lindfield四居室拍出超底价71万

Realestate网站报道称，尽管圣诞节前房拍市场的活跃度有所减弱，但悉尼华人区一处民宅仍以超底价75万澳元的价格售出，同时刷新了当地的成交价纪录。

这处四居室房产位于East Lindfield，占地967平方米，在周六的拍卖会上以551万澳元的价格成交。

中介表示，底价为480万澳元，并“合理的”参考了近期的销售情况。

该房产共吸引7名注册竞拍者，Ray White Upper North Shore的Jessica Cao表示，买家表现出了几周未见的紧迫感。

“这是我今年最棒的一场拍卖，卖家简直不敢相信。”

这处位于Adelaide Ave的房产由业主悉心维护，他们已持房40年之久，但仍保持“原始”状态，Cao称“并不奢华”。

551万澳元的成交价创当地1500平方米以下单层住宅的新纪录。

与此同时，许多中介报告称自10月底通胀攀升致短期降息的可能性破灭后，市场热度开始减弱。

在此之前，市场非常火热，买家需求远超供应，购房者不得不增加预算才能买房。

Cooley的Michael Garofolo表示：“那种害怕错过的心理正在发生改变。”

他指出，市场依旧强劲，但不再像过去那样狂热。

11月的挂牌房源数量激增，加上利率前景的变化，使购房者面临的竞争减少，从而部分缓解了销售环境。

Cao表示，上北岸市场逆势而行。她推测，这可能是因为较富裕买家受利率变化的影响较小，而更实惠地区买家受到的影响更大。

她说：“这个城区的市场非常健康。”并补充说，本周末是夏季假期前最后一个大型销售期。

拍卖师Jason Keen表示，该房产引发激烈竞争，可能有一些买家急于在圣诞节前买房。

本周，悉尼共有略少于1000套房产参与拍卖，较去年同期增长约20%。

悉尼上周录得全年最低清盘率，仅为56.1%。前一周为62.5%，在整个春季约为65%至70%，这表明市场仍较强，但并非“爆发式”增长。

拍卖师Clarence White表示，目前市场难以定义，因为表现“参差不齐”，有些城区表现良好，另一些则举步维艰。

他指出，这通常取决于买家承担了多少债务。“那些要承担较高房贷的买家受利率变化影响更明显，他们目前可能最谨慎。”

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2026 澳洲商业地产五大预测：这类小众资产将成投资爆款

2026 年，想要在商业地产领域斩获佳绩的投资者，需要在资产类别和地理位置上采取精准定位策略。鉴于明年降息次数仍存在不确定性，投资者需聚焦具有稳定收益流的资产以驱动回报。

农业和工业地产将持续表现强劲，与此同时，包括寄宿公寓、冷链仓储在内的小众资产也将在 2026 年迎来高光时刻。随着 2025 年步入尾声，以下是对未来一年商业地产的五大预测：

一、住宅式寄宿公寓：高收益小众黑马

昔日阴暗破败的寄宿公寓已焕然一新，2026 年将吸引越来越多商业地产投资者的关注。

精明的地产投资者正于首府城市中外环及区域城镇，建造大型模块化住宅，面向无力整租整套房屋的学生、新移民及季节性工人。这类公寓通常包含 5-7 间带独立卫浴的可锁单间，配套共享厨房和起居空间。

对于小规模投资者而言，“购地建房” 是一种极具吸引力且成本可控的模式：例如，以 40 万澳元购地、60 万澳元建房，项目建成并全部出租后，该房产将被归类为商业地产（而非住宅地产）。单间按市场价出租，租金远高于整套房屋出租的收益，房产估值可升至 150 万澳元左右。开发商随后可利用资产净值融资，启动新项目。

澳大利亚主要银行已关注到这一趋势，未来将更愿意为这类开发项目提供融资支持。

二、区域工业地产：物流枢纽引领增长

澳大利亚工业及物流设施的全国空置率低于 3%，市场需求火爆。但首府城市新建设施的土地限制，正推动开发商和投资者转向交通便利的区域枢纽 —— 如新南威尔士州的伍伦贡（Wollongong）、纽卡斯尔（Newcastle）以及维多利亚州的吉朗（Geelong），这些地区是末端配送和区域分销的理想选址。

区域中心的土地价格更低，为投资者降低了入场门槛。在当前市场环境下，投资物流中心的核心收益来自租金增长，而非资本化率压缩。今年工业净租金上涨约 4%，预计明年将保持这一涨幅。

总体而言，工业地产的投资基本面使其有望继续成为当前市场中最佳的防御性商业地产资产。作为收益驱动型资产，工业地产在整个经济周期中表现稳健，同时受益于电子商务持续增长和供应链韧性提升的双重利好 —— 这一趋势与全球工业地产的发展逻辑一致，供应链现代化进程正为物流仓储市场注入长期活力。

三、数据中心 + 冷链仓储：高需求双引擎

数据中心的投资价值已广为人知：澳大利亚正崛起为区域云服务和人工智能基础设施枢纽，市场需求远超供应。机构租户纷纷签订长期租约，使数据中心转变为具有长期稳定收益流的类基础设施资产。

而冷链仓储物流的投资潜力尚未被充分挖掘，却是工业地产中高收益的细分领域。制药企业（需存储温度敏感产品）和食品配送网络，正为稀缺的冷链仓储空间展开竞争。

尽管建造这类设施的高成本劝退了许多开发商和投资者，但也造就了供不应求的市场格局，推高了投资收益率。通常，设施所有者会将空间划分为小型仓储单元，出租给多家制药和食品企业，进一步提升收益水平。

四、资产改造再利用：成本更优的替代方案

鉴于建筑成本居高不下，许多投资者开始探索现有资产的改造再利用。

2026 年，首府城市中环郊区中适宜的 B 类和 C 类写字楼，有望被改造为包含零售、办公和住宅的混合用途空间，甚至被分割为 “男士工作室”（man caves）或小型工业单元；若楼层布局合适，投资者还可能将其改造为住宅公寓。

与冷链仓储和寄宿公寓类似，这类资产若分割为小型空间出租（而非整租给单一租户），可获得租金溢价。

五、农业地产：蛋白质需求驱动价值攀升

亚洲市场对蛋白质的强劲需求，将推动澳大利亚北部 cattle 牧场的价值上涨。此外，尽管唐纳德・特朗普总统曾加征关税，但澳大利亚对美牛肉出口并未受影响 —— 截至 9 月的三个月内，美国进口了价值 16 亿澳元的澳大利亚牛肉，同比增长 26%。如今特朗普已取消对澳大利亚牛肉 10% 的关税，出口贸易有望进一步提振。

现有大型农场主和高净值投资者正加大土地持有力度，通过规模化运营获取收益。耕地的市场需求也将持续旺盛：富裕投资者聚焦新南威尔士州西南部的里弗赖纳（Riverina）和西澳大利亚州的小麦带，布局中大型种植业务。与牧场投资类似，能够通过规模化运营提升效率的投资者，将从耕地投资中获得最大价值回报。

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