这么操作竟能把“经营贷转房贷”？不合规，风险大！

2025.12.17

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作者 |第一财经 陈君君

在房贷利率持续下行的背景下，部分此前通过经营贷购房的业主，正试图将经营贷重新“换回”普通住房按揭贷款。然而，记者调查发现，市场上流传的所谓“经营贷转房贷”路径并无政策依据，多数依赖中介操作，实际涉及虚假交易、资金过桥等复杂安排，潜藏较大的合规风险。

12月15日，国家统计局公布数据显示，1-11月全国商品房销售均价为9546元/平方米，同比下降3.4%。房地产市场仍处于调整阶段，使部分以房产作抵押的存量贷款业主继续面临抵押物价值缩水与融资压力并存的局面。

与此同时，随着存量房贷利率整体下调至约3%，房贷与经营贷之间的利差明显收窄。一些此前为降低利息成本而通过经营贷购房的业主，开始关注是否存在将不确定性高的经营贷重新转回期限更长、还款更稳定的普通住房按揭贷款的可能。

但多家银行在接受记者采访时均明确表示，目前并无经营贷转房贷的相关政策支持，相关操作存在明显合规风险。同时，业内人士强调称，经营贷依法只能用于企业经营，将其用于购房或变相置换房贷，本身可能构成合同违约甚至违法。

二手房交易成唯一“操作模式”

“想把经营贷转换成房贷的人，几乎都是三年前做的经营贷，现在陆续到期，但续贷时已经拿不到原来的额度或利率。”一家资金中介工作人员对记者表示，“现在房贷利率和经营贷的利差已经不大，很多人希望把不确定性高的经营贷，换成期限更长、还款更稳定的房贷。”

过去几年，在房地产市场仍处于上行阶段时，不少购房者以自有住宅作抵押，通过经营贷方式购置房产。这类贷款在合同中明确标注用途为企业经营周转，而非个人住房消费。“随着房地产市场进入调整周期，房价回落导致抵押房产评估价值下调，部分经营贷借款人在续贷时面临额度缩水，甚至无法续贷的情况。”一位股份行信贷人士对记者说。

在这种背景下，市场上逐渐出现所谓“经营贷换回房贷”的操作模式。记者了解到，目前中介口中可行的路径，几乎都是通过二手房交易实现“腾挪”。

具体来看，操作流程通常包括以下环节：经营贷借款人需引入一名“买家”，双方签订二手房买卖合同并完成备案；随后，“买家”以购房名义向银行申请住房按揭贷款。在房贷审批通过后，原业主需先自筹资金偿还名下经营贷，以解除房产抵押状态；待房产完成过户后，再以买家的房贷资金偿还此前用于“过桥”的借款。

“找好非直系亲属，我们会尽可能拉高评估价，争取更多贷款额度。”一名来自川渝地区的中介对记者直言，“如果客户自己找不到，我们也可以提供相应名单。”

从表面看，这一模式似乎绕开了经营贷直接“转房贷”的制度限制，但实际上，整个流程依赖虚拟交易关系、资金过桥和多次拆借。即便中介承诺可将贷款“改成20年等额本息”，最终往往仍是以经营贷或消费贷形式重新融资。

“一些中介会在自筹资金环节，推荐房主通过消费贷尽可能多地套取现金，用于偿还经营贷或垫资。”一位熟悉资金中介业务的业内人士对记者表示。

记者就上述操作向多家银行求证，均得到否定回应。多名银行人士表示，无论是经营贷转房贷，还是以消费贷资金偿还经营贷或房贷，都不符合资金用途管理要求。“任何声称能直接把经营贷‘改成’房贷的说法，本质上都是违规操作。”一位银行信贷经理对记者表示。

尽管如此，记者注意到，近期仍有贷款中介通过电话或线上渠道，持续向购房者推销相关“置换”业务，强调利率低、期限长，但对潜在风险提示不足。

风险隐患叠加，房贷利率仍有下行空间

多位受访人士表示，经营贷转房贷涉及的风险远不止利率变化本身。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，银行贷款均有明确用途约定，必须按合同约定使用。经营贷属于支持中小企业和个体工商户经营的政策性金融工具，若通过虚假交易方式将其变相用于购房，可能构成违约甚至违法行为。

“一旦交易中的‘买家’拒不配合后续过户或资金回流，原业主在支付中介费和过桥资金后，可能面临钱房两空的风险，最终只能通过诉讼方式维权。”王玉臣表示。

此外，“经营贷转房贷”过程中涉及大量个人与企业信息流转，若存在伪造材料、虚假交易等情形，情节严重的，相关人员甚至可能承担刑事责任。一旦银行认定贷款用途违规，可能提前终止合同，要求一次性清偿本息，并对借款人征信记录造成长期影响。

除法律风险外，操作层面的不确定性同样不容忽视。业内人士认为，在二手房交易过程中，一旦贷款审批进度不及预期，或资金过桥链条断裂，借款人将直接暴露于资金缺口之下。同时，交易产生的税费、中介费用及过桥利息，均需自行承担，也进一步提高融资成本。

监管层面，近年来对信贷资金用途监管持续趋严。据记者不完全统计，去年全年，信贷资金违规流入房地产市场、股市等问题较为突出，监管对机构及个人开出三千余张罚单。

不过，业内人士也对记者表示，在房贷利率持续下行的背景下，市场对低成本、长期限资金的需求仍然存在。随着存量房贷利率水平接近小微企业推出的抵押经营贷利率，客观上放大了套利冲动。

从宏观层面看，房地产市场仍在修复过程中。国家统计局数据显示，1-10月，全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅仍在扩大；1-11月商品房销售均价继续下行。

在此背景下，贷款市场报价利率（LPR）已连续六个月保持不变。今年5月，1年期和5年期以上LPR曾同步下调10个基点，带动房贷利率降至历史低位。业内普遍预计，后续房贷利率仍存在下调空间。东方金诚首席宏观分析师王青认为，可通过定向引导5年期以上LPR下行、财政贴息等方式，进一步降低居民实际房贷利率，这是激活购房需求、修复市场预期的重要抓手。

微信编辑| 小羊

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