连卖9块地，广州迎来土地市场小高潮？

文｜邓浩志

过去一周，广州一口气卖了近10宗地块，全数交易，没有流拍。表面看也算是好消息。首先说说周一交易的五宗地块：南沙灵山岛两地块，南沙开建总价9亿、7.5亿拿下，楼面价分别为10283元/㎡、9977元/㎡；天河金融城东区地块，珠江实业总价22亿拿下，楼面价40800元/㎡；黄埔长洲岛02地块，中交城投+科学城集团总价28亿拿下，楼面价18227元/㎡。

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从交易情况和交易价格，大致可以看出以下特征：

我在直播间预测过，不出所料，南沙地块由地方国企拿下，可以理解为兜底行为。为什么区属国企兜底？这是过去三年全国的普遍现象，是地方国企为地产财政的“输血”行为。本质上不是不想市场化交易，而是二三线城市，乃至大城市郊区土地市场都陷入了冰封。地方政府又想卖地，又想稳住地价；而市场则是交易困难、房价不断下滑，所以专业房企基本不敢碰郊区，尤其远郊。在核心城区土地基本能推尽推、仍有财政收入缺口的情况下，只能找市属公司兜底。但这只能是权宜之计：后续这些项目怎么开发？获得的企业有没有能力开发？会不会陷入滞销乃至亏损？都是重大疑问。但在着急的情况下，只能先顾眼前；以后的问题以后再考虑，或许由以后的人去解决。

金融城地块珠实谋划已久，获得也是意料之中。地块很好，至少没有销售压力。至于盈亏，具体还要看市场未来走势。

黄埔属于近郊，有一定市场，但长洲岛属于新板块，前景不甚明朗。这个项目是半市场行为，前途不太乐观。联合获得的企业，一家做地产但专业程度一般，另一家也属地方国企，没啥开发经验，虽能提供政策和关系支持，但流程巨慢，很难不影响决策效率。

最后再补充一下：12月12日，广州又交易了一批远郊土地，大部分仍由地方国企拿下，比如增城城投、花都城投、花都城建拿下属地地块。虽然个别企业具有一定开发经验，但总体情况与第一点描述类同。另外两宗市场化交易的项目额度非常小，一个3亿，一个1亿；楼面地价方面，从化地块为5000元/㎡，增城地块为8500元/㎡。这一成交价格，也说明拿下的企业判断所在片区房价还会进一步下调。

总的来说，这次9块地中至少有4块是地方国企兜底，只有一家半企业是专业做地产的，分别为珠江实业+联合拿地的中交。这说明专业房企对核心城区以外的土地依旧没有热情，广州楼市土地市场复苏之路依旧漫漫。