1笔仲裁款，能掀翻地产“华南五虎”？

一笔1858.71万美元的仲裁欠款，能不能把曾经的地产“华南五虎”之一雅居乐，拖进清盘的深渊？从12月开始，这家老牌房企的一系列风波，其实也折射出民营房企在行业调整期里，到底有多难。

清盘呈请突袭：股价创纪录暴跌后的连锁反应

12月9日这天，香港资本市场突然炸了锅——雅居乐集团（03383.HK）的股价盘中直接暴跌19%，最低摸到0.305港元的历史新低，到收盘时报0.310港元，一天就跌了18.42%，总市值直接缩水到只剩16.9亿港元。

图源：同花顺公开数据

直到当晚公司发了公告，大家才搞明白咋回事：原来昔日的合作伙伴新濠（中山）企业管理有限公司，已经向香港高等法院提交了清盘呈请，这案子定于2026年2月25日开庭聆讯。

图源：雅居乐集团公告

根据公告里的说法，这次呈请的根源，是中国国际经济贸易仲裁委员会9月25日的一份裁决，涉及雅居乐没支付的款项，合计是1858.71万美元加上223.43万港元。面对这突如其来的危机，雅居乐明确表态“会极力反对这份呈请”，而且已经开始和呈请人协商沟通。

市场情绪跟着大起大落，12月10日公司股价上演了一出“V型反转”：开盘先跌3.2%，中途还摸到过0.275港元的新低，最后反倒收涨6.45%，报0.33港元，当天的成交额也达到了1400.29万港元。

四年合作破裂：56.5亿资金承诺埋下的隐患

其实这场清盘风波，早就有苗头了，根源得追溯到2021年的一次重磅合作。

当年6月，中山新濠雅创房地产开发有限公司，以38.2亿到40亿元的价格，竞得了广东省中山市翠亨新区一块50.4万平方米的地块，计划要打造一个总投资100亿元的文旅生态综合体，里面既有主题乐园、五星级酒店，也有高端住宅这些业态。

这个项目公司的股权结构很明确：新濠中山持股51%，雅居乐的参股公司中山雅辰持股49%，当时双方还约定好了明确的分工和出资义务。按照合作协议，新濠方面要承担主题公园的建设和运营资金，合计出资不少于4亿元；而雅居乐这边，不仅要承担38.5亿元的土地款，还得承诺以股东贷款等形式，提供最多14.5亿元的补充资金，算下来雅居乐在这个项目上的总承担金额，预计能达到56.5亿元。

要知道，这一投入规模，占了雅居乐2021年上半年权益地价总额的近四成。可偏偏那时候，房企“三道红线”政策已经出台，雅居乐因为剔除预收款后的资产负债率达到78%、净负债率130%，被归为了“红档”，融资之路从那时候起就开始受限了。

合作推进得并不顺利。到了2023年7月，新濠以雅居乐没履行协议条款为由，发了终止通知，还就合营公司录得的296.3万港元应占亏损，启动了追讨程序。经过仲裁裁决后，没能收回款项的新濠，最终选择用清盘呈请来施压，这也成了压在雅居乐身上的又一根稻草。

债务重组攻坚：379亿短期借款与30亿现金的失衡

清盘呈请只是表象，背后其实是雅居乐一直紧绷的债务状况。

截至2025年6月底，公司的总借款大概有474.42亿元，其中一年内到期的借款就高达379亿元，可手里能直接动用的现金及现金等价物，才只有30.93亿元，流动性缺口一下子就凸显出来了。再看境外债务，39.57亿美元的规模，和71.89亿元人民币的现金储备一对比，反差更明显，净负债率也攀升到了103.6%。

早在2024年5月，雅居乐就因为没能支付美元票据利息，陷入了流动性危机，之后就启动了境外债务重组，目标是在2025年底前和多数主要债权人达成一致。为了推进重组，公司也做了不少自救努力：截至9月底，已经和金融机构达成了14.92亿元的借款展期协议，还收回了12亿元的高风险应收款项；管理层和员工也实施了分级减薪，员工成本减少了1.12亿元；同时还在积极处置资产、磋商商品房收储的事宜。但直到12月中旬，还没有重组达成的明确进展消息。

经营数据也不太好看。2025年上半年，公司实现营业收入135.74亿元，同比下降了35.78%；归母净利润更是亏损了80.3亿元。销售端也没能扛住，截至11月30日，前11个月的预售金额只有80.8亿元，对应平均售价每平方米9113元。

资产处置困境：15.62亿清水湾地块拍卖的两难

为了缓解资金压力，雅居乐只能加快资产变现的节奏。

今年9月底，中山凯茵云顶项目直接启动了“骨折价”清盘，销售单价从最高的1.8万元/平方米，降到了8000元/平方米左右，折让幅度差不多近六成；10月的时候，公司还委托中介机构，出售2023年以9.66亿港元竞得的香港九龙塘龙圃别墅项目，但到现在也没听说有成交的消息。

更受关注的是核心资产的处置。12月，海南陵水税务局发布了公告，计划以15.62亿元的保留价，拍卖雅居乐清水湾项目的三宗地块，这三宗地块合计17.4万平方米，都是住宅用地，拍卖的目的是为了抵缴税款及滞纳金。据悉，雅居乐在海南的欠税公告已经有9条了，单单2025年4月披露的土地增值税欠税，就超过了30亿元。

说起来，清水湾曾经是雅居乐的“现金牛”资产。从2006年开始，公司以约226元/平方米的低价，累计取得了该区域约1万亩土地，2009年首期开盘就斩获了64亿元销售额，到2017年销售金额更是冲到了170亿元，占当年全年销售的近22%，毛利率高达58%。可如今为了偿债，雅居乐已经陆续出售了该项目的核心酒店资产，住宅部分也大多以包销的形式变现。这次拟拍卖的地块，虽然坐拥一线海景，而且有消息说已经有5家房企报名，但因为涉及抵押权人异议等问题，拍卖已经被紧急中止，后续想要顺利处置，难度可不小。

从巅峰时期超800亿市值、1200亿年销售额，到如今16.9亿市值、深陷清盘与债务双重危机，雅居乐的境遇，是行业周期和企业战略选择共同作用的结果。12月底的债务重组窗口期、明年2月的清盘聆讯，都将成为决定它未来走向的关键节点，而这家民营房企的自救之路，还布满了未知与挑战。

（信息参考来源：雅居乐集团公告、观点网、中国房地产报、界面新闻及百度百科公开信息）