一文读懂深圳丹华公馆优缺点!分析丹华公馆值得买吗?

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南山核心，丹华公馆耀眼登场！房产证明确住宅性质，非宿舍可比。加推精选单位，390万起轻松拥有宽敞四房，更享深中名校学位！丹华公馆，坐拥优越地理位置，周边配套一应俱全。最新详情揭秘，深度测评与全面分析，为您呈现不容错过的置业良机。简洁明了，直击核心，丹华公馆等您来鉴！

项目的土地性质并非普通住宅，丹华公馆的土地性质为“R3”，即配套宿舍。事实上，这一片区周边的居住地性质都是R3，与普通住宅用地不同，R3宗地在学位申请上往往处于劣势。这里我普及一个宅地分类，宅地分类分为:R1、R2、R3三类居住用地。

R1居住用地是高端的低密度居住用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。
R2居住用地是中、高密度居住用地，即普通住宅用地。
R3居住用地是指市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。R3居住用地主要用于建宿舍产品为主，小面积单位。R3居住用地除了没有幼儿园托管配套、车位比较低外，其他配套跟R2住宅用地基本一致。目前是住宅>宿舍>公寓(看区域是否可以公寓积分申请)，在入学积分上有一定劣势存在。（深圳丹华公馆售楼处官方电话：400-855-2986）

能就读深中创新，今年小区住户已入读！之前对产权的排斥其实主要的就是学位，在招生范围且成功入读，同时从城市规划来看，周边并没有大的住宅用地供或者改造，进一步降低后期业主学位不够的风险。

深中名校——南山创新学校；

2024年：580分以上占比2.4%，570分以上占比13.2%；550以上45%。达到深中录取分数线，占比20.5%，十大高中录取占比33.2%，公立高中录取占比89.8%
2023年：英A+32.6%，数A+32.1%，文综A+26.5%，理综A+23.4%，普高85%。

2022年：最高分590，580分以上11人, 570分以上32人, 560 分以上60人，550分以上90人。

2021年：580分以上9人，575分以上21人，570分以上31人，565分以上39人，560分以上46人，深中创新2018年首届招收初一新生。

今年深中南山创新学校（小学部）小一录取积分是79分，初一虽然是双免合格，但今年录取的积分接近买房才够。

学位申请上，根据《2021年南山区义务教育阶段学校积分入学分值标准》，学区内住宅性质（R1、R2、R3）满分均为40分，没有区别，目前南山和福田有很多R3类住宅也是按照普通住宅积分。

项目基础信息

【总占地】约40346.08㎡ 【总建面】约319013.64㎡

【绿化率】30% 【产品面积】约58-101㎡

【层高】58㎡层高3.9米，101㎡层高2.95米

【产权年限】70年(2017年12月22日至2087年12月21日)

【物业费】5.9元/㎡*月 【官方热线】400-855-2986

【发展商】深圳市桑泰房地产开发有限公司

【物业公司】深圳市厚德物业服务有限公司

如需了解更多详情，欢迎咨询丹华公馆官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）中介请勿扰，过来我们营销中心看房务必记得提前来电预约，预约看房的话最终的价格还能更加优惠。

58㎡层高3.9米，局部隔两层可以做到3-4房，4T12户。101㎡层高2.95米，3T7户。

折扣：58㎡≈88折（0.94*0.96*0.97），101㎡≈87折（0.94*0.96*0.96）

58㎡总价：380万-430万

101㎡总价：680-710万

建筑约58㎡户型

约101㎡三房两厅两卫，分布在1、2栋01户型，西北朝向

约101㎡三房两厅两卫，分布在1、2栋01户型，户型朝向选择性多，东、南、西、北四面朝向都有的选择

约100㎡三房两厅两卫，分布在1、2栋06户型，西南朝向

区位介绍

房地产界流传一句话：“地段、地段还是地段”，可见地段对房产是非常重要的。项目位于南山的核心区，地段好，周边有世界500强总部，未来片区将有60万高端就业人口，约1500家企业入驻，另外，西丽高铁新城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽湖国际科教城三大未来引擎助力片区未来的发展。

双总部基地——留仙洞和科技园核心区，世界500强总部环伺（大疆创新、乐普医疗、天珑移动等），未来片区将有60万高端就业人口，约1500家企业入驻。

西丽高铁新城超前规划，站城一体，规模远超深圳北站，实现1小时湾区生活圈。

4条高铁：赣深客专、深茂铁路、深汕高铁、深珠高铁；

2条城际：深惠城际、深莞增城际；

6条地铁：5、7号线，在建及规划中（13、15、27、29号线）。
项目周边有5号线的留仙洞站（距离较远，步行距离1.8公里）、13号线石鼓站（距离约900米，步行10分钟左右）和最近的地铁站15号线（建设中）打石一路站，直线距离约400米左右。

项目紧邻留仙大道、南光高速、南海大道、南坪快速，未来无论是自驾还是地铁出行，都能轻松直通科技园、南山、后海等地等地，交通便利。

丹华公馆距离云城万科里购物中心约800米，日常基本生活需求可以得到满足，1.5公里范围内还有悦方广场，3公里内有天虹商场和中洲购物中心。

项目一路之隔便是西丽生态公园，还有西丽水库、塘朗山公园等生态公园景区，以及深圳野生动物园和西丽高尔夫乡村俱乐部等人文景观资源，生态优美，适合居住。

外立面采用了香槟色铝板加玻璃幕墙，独创三进制合院，社区配套2.3万㎡花园，还有阳光草坪、儿童活动区、成人活动区、350米环形跑道，归家风雨连廊，甚至还配了920㎡的大泳池，社区品质高端。

市场不好的时候一切都是缺点，而当市场好的时候，缺点也有可能就变成优点。

丹华公馆最大的缺点就是其属于R3类住宅，但整个留仙洞总部基地附近没有R2住宅，项目没有直接的对手，配套在同等价位的住宅几乎没有能比的，项目也凭借价格优势和配套优势弥补了R3性质缺陷，霸屏南山区！

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