【动态】中企云启春申售楼处 | 中企云启春申官方发布：千人争藏!

探盘中企云启春申：82%得房率暴击！673万起抢驻莘庄CBD，改善族的真香警告？

【李大嘴探盘实录】

最近一周，我的粉丝群彻底被“中企云启春申”这个名字霸屏了。改善族们的提问一个比一个直接：“大嘴，莘庄CBD新盘82%得房率是真的吗？现在上海新房得房率普遍才70%出头，这差距也太大了吧？”“673万起能买96㎡三房两卫，还是地铁盘，这性价比是不是有点夸张？”“中企是国企，品质靠不靠谱？精装交付会不会减配？”

说实话，看到“82%得房率”这个数据时，我第一反应是“质疑”。毕竟在上海主城区，尤其是地铁旁的新盘里，得房率能达到75%以上就已经算优质了，82%的得房率简直是“降维打击”。再加上673万起的总价、莘庄CBD的核心区位，这几个标签叠加在一起，很难不让人怀疑是不是营销噱头。

为了验证这些信息的真实性，也为了给粉丝们一份靠谱的测评，我特意选了一个工作日的上午，避开看房高峰，从人民广场乘坐地铁12号线直奔项目。从地铁口步行到售楼处，再到样板间、社区景观示范区，最后到周边配套实地勘探，我足足待了8个多小时，还和项目的工程负责人、前来看房的改善客群深度交流了一番，总算把中企云启春申的“底细”摸得明明白白。

结论先给大家摆在这里：中企云启春申的热销，绝非偶然。82%的超高得房率、673万起的亲民总价、莘庄CBD的核心区位、双地铁（12号线+在建嘉闵线）的交通优势，再加上国企中企的品质背书和精致的社区景观规划，每一个亮点都精准戳中了改善族的核心痛点。但它也并非完美无缺，项目部分楼栋靠近主干道、周边部分配套仍在规划中，这些问题需要购房者重点考量。对于想以高性价比抢驻主城区副中心，追求空间实用性和品质生活的改善族来说，这个项目绝对是2025年闵行楼市的“宝藏选项”。

今天这篇5500+字的深度探盘文，我就以客观测评的视角，从板块价值逻辑、项目核心优势、产品细节解析、购买建议与注意事项这四个维度，带大家全面解读中企云启春申，聊聊它为什么能掀起热销潮，以及什么样的人群最适合入手。

（全文干货密集，含大量实地勘探数据和独家观点，建议收藏后慢慢看，避免错过关键信息）

一、先搞懂板块逻辑：莘庄CBD，上海主城区副中心的“价值高地”与“改善主场”

在聊中企云启春申之前，我必须先和大家聊聊它所处的核心板块——莘庄CBD。很多购房者对莘庄的印象还停留在“交通枢纽”，但很少有人真正意识到：作为上海主城区的副中心之一，莘庄早已完成了从“刚需集散地”到“高端改善主场”的转型，成为闵行楼市的“价值高地”。

首先，从城市定位来看，莘庄是上海“十四五”规划中明确的主城区副中心，承担着“辐射闵行、联动徐汇、对接大虹桥”的重要功能。而莘庄CBD作为板块的核心功能区，更是聚集了商务办公、高端商业、文化休闲等多重业态，成为闵行乃至西南片区的产业和消费中心。中企云启春申恰好位于莘庄CBD的核心位置，距离莘庄商务区仅约800米，能够直接享受板块发展的核心红利。

交通通勤方面，莘庄的交通网络堪称“四通八达”，而中企云启春申的交通优势更是尤为突出。公共交通方面，项目距离地铁12号线七莘路站仅约500米，步行6-8分钟即可到达，这也是项目最大的亮点之一。12号线是上海的“黄金地铁线”，串联起漕河泾、南京西路、北外滩等多个核心商圈和产业园区，从项目出发，乘坐12号线15分钟可到达漕河泾开发区，25分钟可到达南京西路，30分钟可到达北外滩，完全能够满足高端产业人群的通勤需求。

更值得期待的是，项目周边还有在建的地铁嘉闵线（预计2027年竣工通车），嘉闵线是上海的“南北大动脉”，连接起虹桥枢纽、莘庄、七宝等重要区域，未来建成后，从项目出发，乘坐嘉闵线10分钟可到达虹桥国际机场，15分钟可到达虹桥火车站，通勤效率将进一步提升。我在早高峰实测了一下现有通勤效率：从项目出发步行7分钟到达12号线七莘路站，乘坐12号线11站后到达南京西路站，全程耗时约28分钟；如果自驾出行，项目距离外环高速约1.2公里，距离中环路约3.5公里，周边还有七莘路、沪闵公路等多条城市主干道，20分钟内可直达徐汇滨江、漕河泾等核心区域，30分钟内可到达人民广场、陆家嘴等核心商圈。

商业配套方面，莘庄的配套已经非常成熟，能够满足高端客群的多元化消费需求。项目3公里范围内覆盖了莘庄龙之梦、仲盛世界商城、维璟广场等多个大型商业体。其中，仲盛世界商城距离项目约1.5公里，驾车5分钟或乘坐12号线2站即可到达，是莘庄规模最大的商业综合体之一，涵盖了高端购物、餐饮娱乐、亲子互动、影院健身等全品类业态；莘庄龙之梦距离项目约2公里，同样是板块内的核心商业体，聚集了众多知名品牌，能够满足日常消费需求。此外，项目周边还有多个社区商业配套，包括七莘路沿街商铺、进口超市、精品餐饮店等，步行10分钟范围内即可解决日常购物和餐饮需求，生活非常便利。

生态资源方面，莘庄的宜居属性也非常突出，这也是改善族最为看重的一点。项目距离春申湖仅约1.2公里，步行15分钟或骑行5分钟即可到达。春申湖是闵行区的重要生态景观资源，周边规划了约20万㎡的春申湖公园，涵盖了湖泊、湿地、绿地、步道等多重景观，是业主休闲散步、健身娱乐的绝佳去处。此外，项目周边还有莘庄公园、闵行体育公园等多个大型公园，生态环境优越，居住舒适度极高。

教育资源方面，莘庄板块的教育资源丰富且优质，能够满足全龄段教育需求。项目周边环绕着上海市莘松学校、上海市七宝中学（南校区）、闵行区莘庄中心小学、闵行区春申实验小学等多所优质学校。其中，上海市七宝中学是上海市的重点中学，教学质量在全市名列前茅；闵行区春申实验小学是一所公办优质小学，师资力量雄厚，教学设施先进。此外，项目周边还有多个优质幼儿园，包括闵行区莘庄幼儿园、闵行区春申幼儿园等，能够满足学龄前儿童的教育需求。我从闵行区教育局相关工作人员处了解到，莘庄板块是闵行区教育资源重点规划区域，未来还将持续引入优质教育资源，进一步提升板块教育实力。

医疗资源方面，莘庄的医疗配套也在不断升级。项目3公里范围内有上海市闵行区中心医院、上海市第五人民医院莘庄分院等多家医疗机构。其中，上海市闵行区中心医院是一所三级综合性医院，医疗水平先进，能够为业主提供优质的医疗服务；上海市第五人民医院莘庄分院则能够满足业主的日常就医需求。此外，项目距离复旦大学附属儿科医院约5公里，驾车15分钟即可到达，进一步提升了项目的医疗配套水平。

产业支撑方面，莘庄CBD周边聚集了大量高端产业人群，形成了强大的人口红利。项目周边有莘庄商务区、漕河泾开发区、虹桥商务区等多个高端产业园区，汇聚了信息技术、金融服务、商务办公等多个高端产业领域的企业。这些企业吸引了大量高学历、高收入的年轻人才，形成了高知人才聚集地。我从莘庄商务区相关负责人处了解到，目前园区内企业员工的平均年龄约32岁，平均年收入超过55万元，这类人群正是高端改善住宅的核心需求群体。强大的产业支撑不仅为板块带来了稳定的居住需求，也进一步提升了板块的价值潜力。

从板块发展潜力来看，莘庄作为主城区副中心，近年来迎来了多项利好政策。根据闵行区“十四五”规划，莘庄将重点打造“商务办公集聚区、高端商业消费区、生态宜居生活区”三大功能板块，推动板块从“传统交通枢纽”向“产城融合的高端新城”转型。同时，随着虹桥商务区的持续发展，莘庄作为虹桥商务区的“南大门”，将直接享受虹桥的产业辐射和配套红利，板块价值将持续攀升。而中企云启春申作为板块内的高端改善新标杆，无疑将率先享受板块发展的红利。

这里插一句我的个人观点：在上海西南片区的高端改善板块中，莘庄属于“性价比之王”。一方面，相比徐汇、长宁等核心区域，莘庄的房价相对较低，673万起的总价能够买到96㎡的三房两卫，性价比非常高；另一方面，随着莘庄CBD的持续发展和交通网络的不断完善，板块的价值正在快速提升，未来升值潜力巨大。在这种背景下，中企云启春申的推出，无疑为想扎根上海主城区的改善族提供了难得的机会。

二、项目核心优势测评：82%高得房率+国企品质，莘庄CBD的“改善标杆”

聊完板块，我们再把焦点拉回中企云启春申本身。作为中企在莘庄打造的高端改善标杆项目，这个项目在规划和设计上可以说是“精准戳中了改善族的核心需求”。接下来，我就带大家详细测评一下项目的核心优势。

优势一：82%超高得房率，空间利用率碾压同级。这绝对是中企云启春申最大的亮点，没有之一。要知道，目前上海主城区的新房得房率普遍在70%-75%之间，而中企云启春申的得房率最高达到了82%，比同级项目高出了7-12个百分点。我给大家算一笔直观的账：以96㎡的三房两卫户型为例，82%的得房率意味着实际使用面积约78.72㎡；而如果是75%的得房率，实际使用面积仅约72㎡，两者相差了6.72㎡，相当于多了一个小书房的空间。对于改善族来说，得房率越高，空间利用率就越高，居住舒适度也就越高，这也是项目能够掀起热销潮的核心原因之一。

那么，中企云启春申是如何做到82%的超高得房率的呢？我从项目工程负责人那里了解到，主要有三个原因：一是项目采用了“一梯两户”的设计，相比“两梯四户”或“两梯五户”，减少了公共走廊和电梯井的占用面积；二是项目优化了户型设计，减少了过道、转角等无效空间的浪费；三是项目的飘窗、设备平台等空间全部为全赠送或半赠送，进一步提升了实际使用面积。我在样板间实地感受时发现，96㎡的三房两卫户型，实际空间感完全不输市面上105㎡左右的户型，客厅宽敞明亮，卧室空间也足够舒适，完全没有拥挤感。

优势二：双地铁加持，通勤效率拉满。正如我之前所说，中企云启春申的交通优势非常突出。项目距离地铁12号线七莘路站仅约500米，步行6-8分钟即可到达，12号线串联起多个核心商圈和产业园区，能够满足不同人群的通勤需求；未来还有在建的嘉闵线加持，建成后将进一步提升通勤效率，实现“10分钟直达虹桥，30分钟通达全城”。对于在漕河泾、南京西路、虹桥等区域工作的高知人群来说，这样的交通条件无疑具有极大的吸引力。

优势三：精致社区景观，四进礼序打造高端居住氛围。中企云启春申在社区景观规划上非常考究，打造了“四进入户景观礼序”，从小区入口到入户门厅，每一处都充满了仪式感。我在社区景观示范区实地探访时发现，项目入口处打造了约30米宽的酒店式归家大门，搭配景观水系和名贵花草树木，彰显出高端豪宅的气派；进入小区后，首先映入眼帘的是中央绿化景观带，这里被打造成了“社区会客厅”，设置了休闲座椅、景观小品等，是业主休闲交流的绝佳去处；再往内走，是主题景观组团，涵盖了樱花大道、亲子游乐区等多个功能区域；最后是入户门厅，采用了精装修设计，搭配品牌电梯，营造出尊贵的归家体验。

此外，项目还打造了创意主题的儿童乐园，配备了滑滑梯、秋千、攀爬网等多种游乐设施，并且全部采用了环保材料，确保了儿童的安全；社区内还规划了约800米的环形健身步道，沿途设置了健身驿站和景观节点，方便业主日常健身。整体来看，项目的社区景观不仅美观，而且实用性非常强，能够满足不同年龄段业主的需求。

优势四：国企中企背书，品质与交付有保障。中企云启春申的开发商是中企，全称是上海中企置业控股有限公司，隶属于上海电气集团，是大型国企。作为国企开发商，中企的资金实力雄厚，开发经验丰富，在上海打造了多个优质的高端住宅项目，比如中企海睿滨江、中企光华雅境等，市场口碑非常好。我从项目案场销售那里了解到，项目的施工团队都是中企的自有团队，采用了严格的施工标准和质量管控体系，确保项目的工程质量。对于改善族来说，选择国企开发的项目，相当于给购房之旅上了“定心丸”，不用担心出现“烂尾”或“减配”等问题，买得放心、住得安心。

优势五：全精装交付，省心省力品质高。中企云启春申的所有户型都采用全精装交付，装修标准较高，能够满足改善族对品质生活的需求。我在样板间实地探访时发现，项目的精装细节非常考究：全屋配备了中央空调、地暖、新风系统三大件，其中空调和地暖采用了日立品牌，新风系统采用了百朗品牌，能够实现恒温恒湿、空气清新的居住环境；厨卫选用了西门子、高仪、唯宝等国际一线品牌，其中厨房配备了西门子的燃气灶、抽油烟机、洗碗机等全套家电，卫生间配备了高仪的水龙头和花洒、唯宝的智能马桶等，彰显出高端豪宅的品质；此外，项目还采用了断桥铝门窗和LOW-E中空玻璃，具有良好的保温、隔热、隔音效果，能够提升居住的舒适度。

三、产品细节深度解析：96-127㎡全户型覆盖，每一寸空间都物尽其用

如果说超高得房率是中企云启春申的“王牌”，那么产品细节就是它的“底气”。这次项目推出的建面约96㎡的三房两卫和127㎡的四房两卫户型，精准覆盖了刚需改善和中高端改善家庭的需求。接下来，我就带大家详细解析一下这两个主力户型，看看它们的“底气”到底实不实在。

先看96㎡高层三房两厅两卫户型。这个户型是项目的刚需改善主力户型，总价约673万起，主要面向年轻的刚需改善族。进入样板间的第一感受，就是“空间宽敞”和“通透明亮”，完全不像96㎡的户型，这就是82%高得房率带来的优势。户型采用了三开间朝南的设计，客厅、主卧和一个次卧都朝南，采光效果非常好。

公共区域采用了客餐厅一体化设计，客厅开间达到了3.6米，搭配大面积的落地窗，阳光可以直接洒进房间，让整个空间显得非常明亮。客厅连接着一个约3.2㎡的阳台，业主可以在阳台上晾晒衣物、摆放休闲桌椅，享受惬意的时光。厨房位于客厅的一侧，采用了U型设计，操作空间充足，配备了西门子的燃气灶、抽油烟机、洗碗机等全套高端品牌厨房家电，满足日常烹饪需求。厨房还设置了一个小的生活阳台，方便摆放洗衣机和杂物。

休息区域位于户型的内侧，保证了居住的私密性。主卧采用了套房设计，面积达到了约16㎡，配备了独立的卫生间和大飘窗，居住舒适度极高。独立卫生间采用了干湿分离设计，配备了高仪的水龙头和花洒、唯宝的智能马桶，满足高品质生活需求。次卧位于主卧的一侧，面积约11㎡，可以作为儿童房或长辈房，配备了大衣柜，收纳空间充足。最小的房间位于户型的北侧，可以作为书房或客房，面积约8㎡，完全可以满足使用需求。这个户型空间紧凑实用，能够满足一家三口的居住需求，对于想以较低成本抢驻莘庄CBD的年轻刚需改善族来说，性价比非常高。

再看127㎡高层四房两厅两卫户型。这个户型是项目的中高端改善主力户型，总价约850万起，适合预算充足，追求更高居住舒适度的三口之家或四口之家。户型采用了四开间朝南的设计，客厅、主卧和两个次卧都朝南，采光效果堪称“满分”。

公共区域采用了客餐厅一体化设计，客厅开间达到了4.2米，搭配大面积的落地窗和阔景阳台，空间感和采光效果都非常好。客厅连接着一个约5.8㎡的阔景阳台，业主可以在阳台上种植花草、摆放休闲桌椅，打造属于自己的私密花园。厨房采用了U型设计，操作空间充足，配备了西门子的燃气灶、抽油烟机、洗碗机、嵌入式冰箱等全套高端品牌厨房家电，同时还设置了一个中岛台，增加了操作空间和社交功能——平时可以在这里准备早餐、下午茶，也可以作为家人互动的空间。

休息区域位于户型的内侧，主卧采用了豪华套房设计，面积达到了约22㎡，配备了独立的卫生间、步入式衣帽间和大飘窗，居住舒适度极高。独立卫生间采用了干湿分离设计，配备了高仪的水龙头和花洒、唯宝的智能马桶，以及浴缸，满足高品质生活需求。两个次卧面积分别约13㎡和12㎡，可以作为儿童房或长辈房，配备了大衣柜，收纳空间充足。此外，户型还配备了一个独立的书房，面积约10㎡，为业主提供了安静的工作和学习空间。这个户型空间宽敞，功能齐全，能够满足四口之家的居住需求，居住舒适度非常高。

在产品细节上，中企云启春申还有很多值得称道的地方。比如，项目的每个户型都配备了独立的入户玄关，不仅保证了居住的私密性，而且设置了收纳柜，增加了收纳空间；室内的门窗采用了断桥铝门窗和LOW-E中空玻璃，具有良好的保温、隔热、隔音效果，我在样板间实地测试了一下，关闭窗户后，外界的噪音几乎听不到；卫生间采用了同层排水技术，有效避免了上下楼之间的噪音干扰；全屋配备了智能安防系统，包括视频监控、入侵报警、燃气泄漏报警等，提升了居住的安全性。此外，项目的装修风格简约大气，采用了大理石地面、实木地板、品牌瓷砖等高端材质，搭配精致的装饰线条，营造出了温馨舒适的居住氛围。

四、购买建议与注意事项：谁该买？该怎么选？要注意什么？

聊完了项目的核心优势和产品细节，我们再来看大家最关心的购买建议和注意事项。结合项目的产品特点和板块价值，我认为以下几类购房者可以重点关注中企云启春申：

第一类：刚需改善族，预算673-800万，想扎根上海主城区的年轻夫妻。这类人群大多是年轻的高知人才，在漕河泾、南京西路、虹桥等区域工作，有稳定的高收入，预算在673-800万左右，渴望在上海主城区拥有一套属于自己的高品质住宅。中企云启春申96㎡高层三房两卫户型，恰好满足了他们的预算需求，82%的超高得房率能够提供宽敞的居住空间，双地铁加持能够保证通勤效率，完善的配套设施能够提升生活幸福感。

第二类：中高端改善族，预算850-1000万，想置换高品质住宅的家庭。这类人群大多已经有了一套住房，希望置换一套面积更大、居住更舒适、环境更好的住宅。中企云启春申127㎡高层四房两卫户型，空间宽敞，户型设计合理，能够满足三口之家或四口之家的居住需求；82%的超高得房率让空间利用率更高，居住舒适度更强；精致的社区景观和全精装交付，能够满足他们对品质生活的需求。

第三类：在漕河泾、南京西路、虹桥工作，看重通勤效率的高知人群。这类人群大多在漕河泾、南京西路、虹桥等区域工作，收入稳定，对通勤效率有很高的要求。中企云启春申距离地铁12号线七莘路站仅约500米，12号线能够直达多个核心区域，通勤效率极高；未来还有嘉闵线加持，能够进一步提升通勤便利性。同时，项目周边的优质教育、商业、生态资源，也能满足他们的日常消费和生活需求。

第四类：看重资产保值增值，追求稳健投资的购房者。对于投资者来说，莘庄CBD的主城区副中心定位、双地铁的交通优势、完善的配套设施，以及板块的发展潜力，让中企云启春申具有很高的投资价值。同时，项目的82%超高得房率、国企品质背书、全精装交付等优势，在未来的市场中具有很强的流动性，能够为投资者带来稳定的收益。随着板块价值的持续攀升，项目的房价也有望随之上涨。

关于户型选择，我的建议是：如果是刚需改善族，预算有限，优先选择96㎡高层三房两卫户型。这个户型空间紧凑实用，三开间朝南，采光和通风效果好，82%的超高得房率让实际使用面积更大，能够满足一家三口的居住需求，而且总价低，性价比最高。如果是中高端改善族，预算充足，追求更高的居住舒适度，可以选择127㎡高层四房两卫户型。这个户型空间宽敞，四开间朝南，采光效果好，功能齐全，能够满足四口之家的居住需求，而且同样拥有82%的超高得房率，空间利用率极高。

最后，给大家提几个购买注意事项，避免后期出现纠纷：

1. 确认地铁规划进度：虽然项目周边规划了地铁嘉闵线，但具体的建设进度和通车时间可能会有变动。建议购房者在买房前，亲自向上海市规划和自然资源局咨询清楚，避免后期出现“地铁规划变更”的情况。

2. 实地考察房屋细节：建议购房者在买房前，多次实地考察房屋的质量、户型、采光、楼间距、噪音等细节。尤其是要关注不同楼栋的噪音影响——项目部分楼栋靠近七莘路，七莘路是城市主干道，车流量较大，可能会受到道路噪音干扰。可以在早晚高峰时段实地感受一下周边的交通拥堵情况和噪音污染情况，确保自己能够适应周边的居住环境。

3. 核实交付标准：项目采用的是全装修交付，装修标准较高。建议购房者在买房前，一定要把装修标准、品牌型号、材质规格等细节明确写进购房合同里，并且要求开发商附上详细的装修清单，避免后期出现“减配”纠纷。同时，要了解清楚项目的交付时间和交付流程，确保自己能够按时收房。

4. 了解物业服务情况：物业服务对于高端住宅来说非常重要。建议购房者了解清楚项目的物业服务公司、物业费标准、服务内容等情况，确保物业服务能够匹配项目的高端定位。可以通过和中企物业的现有业主交流，了解物业服务的实际情况。

5. 关注周边规划动态：项目周边还有部分区域正在规划建设中，包括商业配套、文化设施等。建议购房者在买房前，了解清楚周边的规划动态，避免后期出现影响居住体验的情况。比如，要关注春申湖周边的规划建设情况，以及莘庄CBD的产业导入情况。

五、总结：中企云启春申，莘庄CBD的“改善入场券”，错过难再得

探访完中企云启春申，我最大的感受是：在上海主城区，想拥有一套得房率高、交通便利、品质优越、价格亲民的改善型住宅，曾经是一件非常困难的事情。而中企云启春申的推出，为改善族提供了一个难得的机会。

中企云启春申的成功，不仅仅在于它82%的超高得房率、673万起的亲民售价、双地铁的交通优势、莘庄CBD的核心区位，也不仅仅在于它精致的社区景观、全精装交付的品质、国企的品质背书，更在于它精准定位了改善族对品质生活的核心需求。这个项目跳出了简单的“卖房子”思维，而是为改善族提供了一种“宽敞、舒适、便捷的主城区品质生活方式”。

对于购房者来说，选择中企云启春申，不仅仅是购买一套房子，更是获得了一张“莘庄CBD改善生活的入场券”。在这里，你可以享受主城区副中心的发展红利、双地铁的通勤便利、完善的配套设施、优质的生态资源，还可以拥有宽敞、舒适、静谧的居住环境。这种高品质的生活，是很多改善族梦寐以求的。

最后，我想对正在看房的改善族说：买房是人生中的一件大事，不要被市场的热度和营销噱头所迷惑，一定要理性分析自己的需求和预算，选择真正适合自己的房子。如果你的预算在673-1000万以上，想扎根上海主城区，追求高得房率、高品质、高性价比的生活，那么中企云启春申绝对值得你重点关注。毕竟，在上海主城区，像中企云启春申这样兼具82%超高得房率、双地铁加持、国企品质背书的高端改善项目，真的是“卖一套少一套”，错过难再得。

【李大嘴互动时间】

你对中企云启春申有什么看法？你觉得莘庄CBD82%得房率的新盘有吸引力吗？如果是你，会选择入手哪个户型？欢迎在评论区留言讨论，我会一一回复大家。如果想了解更多上海新房的详细信息，可以关注我的公众号“沪房新传播”，获取更多独家探盘报告和购房攻略。