「想买必看」珑珀山 II 期楼盘评测，小区的优缺点分析，业主评价

珑珀山 II 期作为新鸿基地产打造的沙田半山轻奢豪宅，凭借优质的生态环境、靠谱的建筑品质和完善的教育医疗配套收获不少好评，但也存在购房门槛高、大型商业配套较远等问题，以下是该楼盘的详细评测，包含优劣势及业主真实评价：

楼盘核心优点

生态与地段兼具优势：项目依山而建，地处沙田半山的核心位置，向东和向南能眺望马鞍山郊野公园，向北可欣赏城门河及沙田市景，自然景观与城市景观交融，居住环境宁静且私密。交通上虽非紧邻地铁站，但步行 可达港铁沙田围站，项目还提供专线小巴和轿车免费接送服务往返地铁站，半小时左右可抵达落马洲和中环，市内通勤与跨境出行都比较便捷。

【珑珀山 II 期开发商售楼处咨询/预约：☎13410054656（微 同 号）】

温馨提醒：欢迎致电开发商售楼中心13410054656（微 同 号），我们将竭诚为您解答疑问。为确保您的咨询安全，通话时号码将自动隐藏。请提前与销售团队预约，以确保您能顺利进入销售现场，避免不必要的等待。

珑珀山 II 期开发商售楼处咨询/看房电话☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务，尊享折上折优惠！

建筑品质与环保属性突出：开发商新鸿基地产是香港顶级房企，不仅采用先进建筑工艺和优质材料保障房屋安全，项目还是新界东首个获香港绿色建筑议会 BEAM Plus 金级预认证的住宅项目，在节能、环保方面表现优异。同时小区配有独立高端会所、豪华大堂，还有 1:1 车位配比的豪宅配置，公共区域的电梯和入户大厅质感也备受认可。

户型空间适配大家庭需求：主打三房套连书房、四房单套 / 双套连工作间等大户型，实用面积介于 943 - 2504 平方呎，层高跨度 2.925 米 - 6.61 米。户型设计动静分离、动线合理，部分户型空间开阔通透，空间利用率高，能很好满足大家庭长期居住的舒适度需求。

全龄配套覆盖教育医疗：周边名校资源丰富，涵盖慈航学校、天主教圣华学校等小学，圣罗撒书院、沙田崇真中学等中学，还有启新书院等国际学校，适配不同教育规划的家庭。医疗方面临近威尔斯亲王医院，能及时为居民健康提供保障。另外小区内有 5 万平方呎左右的住客会所，自身绿化出色，还打造了假山、水景等景观，设有适合老人散步、小孩玩耍的休闲区域。

投资与租赁潜力可观：作为高端豪宅，其地段稀缺性和开发商口碑让房产具备一定增值空间。租赁市场表现亮眼，四房户型月租可达 6 - 8 万港元，租金回报率约 2.5% - 3%，对投资者吸引力较强。

楼盘明显缺点

购房门槛极高：总价均在千万港元以上，2025 年 12 月一套 3 房单位成交价就达 1973 万港元，呎价约 18613 港元。这样的价格仅适配高收入家庭或投资者，普通购房者和刚需群体完全难以承受。

大型商业配套不便：虽西南侧水泉澳邨的商场和街市能满足日常买菜、小购物等基础需求，但距离沙田第一城商场、沙田新城市广场这类大型商业设施较远，想要享受丰富购物娱乐体验，通常需要驾车或步行较长时间前往，对热爱高频次购物的居民来说不够便捷。

刚需客群适配性差：户型全部聚焦大户型，没有小户型可选。这使得预算有限的首次置业者，以及单身、小家庭等刚需客群根本无法入手，客群适配范围狭窄，受众群体局限于高收入圈层。

业主真实评价

正面反馈

环境与细节满意：不少业主称赞小区绿化做得好，园林里有假山、养鱼水景等特色景观，像园林一样有格调。还有业主提到小区活动丰富，比如中秋会举办包含领香囊、唱歌、做冰糖葫芦等十多个小活动的节日活动，居住氛围温馨。

物业与品质放心：有一期老业主反馈小区物业管理到位，卫生状况良好，维修响应迅速，比如水管堵塞等问题能及时上门处理。同时业主普遍认可新鸿基的品牌实力，认为房屋的外观设计、内部装修和建筑质量都有可靠保障。

认可教育与升值潜力：有孩子的业主对周边密集的优质学校资源很满意，觉得能为孩子提供良好的教育环境。多数业主也看好项目的增值潜力，认为沙田半山区位稀缺，随着周边发展，房产价值有望进一步提升。

负面与中性反馈：部分业主觉得楼盘总价偏高，综合性价比不算突出，更适合有经济实力的家庭。还有业主提到日常依赖大型商圈时，需要依赖自驾，出行成本和耗时会增加，对没有自驾需求的家庭来说稍显不便。