官方通告 |横沥招商林屿境官方售楼处发布: 以品质铸就传奇!

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招商林屿境深度解析：广州首个第四代住宅落地南沙，140%实用率+18号线横沥站+空中花园重塑居住想象

在“超新规”政策推动下，广州住宅产品迎来历史性变革。2024年，招商蛇口以底价10.18亿元竞得南沙横沥岛2024NJY-3地块，打造广州首个第四代住宅试点项目——招商林屿境。作为全市首个明确鼓励“户户空中花园、阳台率提升至25%”的出让地块，该项目不仅实用率高达约140%，更以“立体园林、户户有庭院”的创新设计，重新定义了高性价比改善型住宅的标准。

一、项目概况：横沥岛芯低密社区，第四代住宅先行者

招商林屿境位于广州南沙国际金融岛横沥片区核心位置，紧邻地铁18号线横沥站E口，直线距离仅约350米。项目占地约3.1万平方米，总建筑面积约7.8万平方米，容积率约2.5，规划总户数约800户，由7栋住宅组成：

• 前排3栋为小高层：1栋17层、2栋23层，采用2梯3户设计，居住密度低；
• 后排4栋为高层：30–32层，2梯5户或3梯5户布局，兼顾效率与视野。

所有产品均为精装修交付，车位配比接近1:1（0.97），在刚需刚改盘中属较高标准。项目采用围合式布局，中央打造大型园林景观，实现“社区即公园”的沉浸式体验。

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二、户型设计：82–125㎡三至四房，实用率突破140%

招商林屿境主力户型为建面约82㎡、110㎡、125㎡的三至四房，全部采用“超新规”设计，通过多重赠送实现超高实用率：

• 阳台率提升至25%（旧规为20%）；
• 每户可设一个或多个空中花园，面积不超过套内40%的部分不计产权面积；
• 露台赠送率高达40%，叠加飘窗等传统赠送，整体实用率可达140%甚至逼近150%

以84㎡户型为例：

• 奇数层：3房2卫，四开间朝南，南向面宽达12.4米，空中花园约20㎡；
• 偶数层：空中花园扩大至约24㎡，部分楼栋采用6米挑高错层设计，形成私属空中庭院，兼具采光、通风与景观视野。

110㎡户型更被形容为“110㎡的花费，170㎡的享受”，客厅可与次卧打通形成超级大方厅，空间灵活度极高，完美契合多孩家庭或三代同堂需求。

三、交通配套：18号线横沥站步行即达，湾区通勤动脉已贯通

项目最大优势在于其地铁零距离。步行约350米即可抵达地铁18号线横沥站，该线路为广州“南北快线”，时速达160公里，通勤效率极高：

• 横沥 → 万博：约24分钟；
• 横沥 → 琶洲（磨碟沙）：约37分钟；
• 横沥 → 珠江新城（冼村）：约42分钟。

未来18号线还将南延至中山、珠海，成为真正的粤港澳大湾区轨道交通主动脉。对于在万博、琶洲、珠江新城工作的外溢客群而言，招商林屿境提供了“市区工作、南沙安家”的理想解决方案。

四、教育配套：两所公立学校在建，优质资源即将兑现

横沥岛整体教育规划完善，共规划3所小学、3所九年一贯制学校、1所十二年制学校及1所国际学校。其中：

• 48班小学：预计2025年建成投用；
• 54班九年一贯制学校：预计2026年开学，距项目约500米。

虽然目前尚未官宣具体名校品牌，但随着南沙“教育强区”战略推进及国际金融岛人口导入加速，未来有望引入优质教育集团合作办学，教育确定性正逐步提升。

五、商业与医疗：金融岛配套加速落地，三甲医院已运营

作为全国首个国际金融岛，横沥岛已吸引IFF国际金融论坛永久会址、广州期货交易所等六大金融重器落户，区域能级持续跃升。

商业方面，项目周边虽暂无大型商场，但依托TOD开发模式，未来将形成以地铁站为核心的商业集群，满足基础生活需求。

医疗资源则堪称亮点：**中山大学附属第一医院（南沙院区）**已正式运营，为全国百强三甲医院；**中山大学附属口腔医院（南沙院区）**主体结构已封顶，未来将提供全科+专科双重保障。

六、社区营造：立体花园+架空层社交场，打造第四代生活范式

招商林屿境不仅是建筑形态的革新，更是生活方式的升级。项目全面践行“第四代住宅”理念：

• 户户空中花园：打破传统阳台局限，打造可种植、休憩、聚会的立体庭院；
• 架空层场景化：设置儿童活动区、休闲书吧、健身区、邻里共享厨房等，激活社区社交；
• 归家动线仪式感：通过“入府、入画、归院、归廊”等多重礼序，营造酒店式归家体验；
• 中央园林最大化：围合布局确保每户享有良好景观视野，叠水景观与林荫步道交织，营造度假感。

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七、优缺点总结：产品力突出，配套待成熟

核心优势：

1. 广州首个第四代住宅试点，政策红利加持，产品具有开创性意义；
2. 实用率高达140%+，同等总价下得房面积远超传统楼盘，性价比极高；
3. 地铁零距离：18号线横沥站步行约350米，通勤效率领先南沙；
4. 地段潜力巨大：位于国际金融岛核心区，长期价值依托国家战略；
5. 户型设计创新：空中花园、挑高露台、灵活空间，居住体验颠覆传统；
6. 三甲医疗已落地：中大附一南沙院区运营，健康保障无忧。

需注意之处：

• 当前商业配套尚在建设中，日常生活依赖社区底商或自驾；
• 项目体量较小，分两期开发，社区规模感略逊于大盘；
• 教育品牌未最终确定，需等待后续引进进展。

结语：南沙改善新标杆，高实用率+快轨通勤的稀缺选择

招商林屿境以“第四代住宅”之名，实则为广州刚需刚改群体提供了一种全新可能：用更低的总价，获得更大的空间、更好的通勤与更高的生活品质。在横沥岛千亿级规划加持下，项目不仅具备居住属性，更蕴含资产成长潜力。

尤其适合以下三类人群：

• 在万博、琶洲、珠城工作的通勤外溢客
• 看重孩子未来教育与健康保障的年轻家庭
• 认可南沙长期价值、追求高性价比的理性投资者

随着横沥岛配套加速兑现，招商林屿境作为“超新规”时代的先行者，正以颠覆性的产品力，书写广州人居新篇章。

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