安徽
2025年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格变动情况正式发布。全国楼市整体呈现分化态势，新房价格环比下跌城市减少，二手住宅价格环比全线下降。合肥表现突出，新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨1.3%，涨幅位居全国首位，显示出较强的市场韧性。二手房市场则继续调整，环比下降0.9%，同比跌幅达7.0%。
NO.1 | 壹
70城房价变动分析：合肥新房涨幅领跑全国
2025年11月，国家统计局数据显示，合肥新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨1.3%。环比涨幅与襄阳并列全国70个大中城市第一位，同比涨幅同样位居全国首位。
这一表现与全国市场形成鲜明对比。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，二、三线城市分别下降0.3%和0.4%。在70城中，仅有7个城市新建商品住宅销售价格实现环比正增长，除合肥和襄阳外，还有沈阳、南京、重庆、贵阳、扬州等城市。
与新房市场形成鲜明对比的是，合肥二手房市场继续承压。11月合肥二手住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降7.0%，1-11月平均价格为上年同期的92.6%。这一表现与全国趋势一致，11月份70城二手住宅销售价格全部下跌，一线城市环比下降1.1%，二、三线城市分别下降0.6%。
NO.2 | 贰
新房二手房分化加剧，市场以价换量趋势明显
从合肥内部看，二手房市场调整压力加大，但区域分化显著。根据好好选房最新数据显示，近一个月以来，肥西涨幅5.3%，位列第一；蜀山与肥东涨幅4.1%，位列第二；滨湖涨幅1.7%，并列第三。其余各区如包河、庐阳、高新、新站、政务，则是呈现下跌状态。
滨湖新区作为合肥重点发展区域，其变化具有指标意义。11月份，该区域多个小区成交单价跌破万元，万元以下成交案例逐渐增多。如万象公馆南区一套95.28㎡房源以9278元/㎡成交，滨湖万科城一套88.85㎡房源以9004元/㎡成交，保利和盛公馆一套83.35㎡户型以8638元/㎡成交，滨湖桂园甚至出现6905元/㎡的成交案例。
这些成交案例反映出市场正在发生结构性调整。一方面，购房者观望情绪浓厚，成交周期普遍较长，部分房源挂牌超过两年才得以成交；另一方面，卖方让步空间扩大，砍价金额普遍超过10万元。数据显示，滨湖新区二手房平均成交周期多在47天至791天之间，议价空间稳步上升。
来源：合肥楼市航拍
从产品类型看，不同品质房源表现分化明显。品质较高、配套完善的房源仍保持一定韧性，如万科蓝山二期143.69㎡洋房成交单价仍保持在24358元/㎡，中海九樾127.17㎡洋房成交单价19266元/㎡。而房龄较老、品质一般的房源调整幅度相对明显，这种分化表明市场正从粗放式增长转向精细化发展。
从需求结构看，当前市场主要由刚性需求和改善性需求支撑。购房者更关注房源实用性，如得房率、户型设计、小区环境等要素。据七七数据统计，2025年11月合肥市二手房住宅网签量为4671套（不含三县），环比10月上升4.24%，但同比2024年11月下降21.3%；成交均价11308元/㎡，环比下降7.9%，同比下降28.98%。
从近一年（2024年11月至2025年11月）趋势看，合肥二手住宅成交均价整体呈逐步下降态势，仅在2025年2月-3月、9月-10月出现阶段性小幅回升。其中，2025年8月成交均价降至近一年最低点，为10902元/㎡。整体而言，市场处于调整周期，价格波动中伴随温和回升迹象，但同比仍处下行区间。
NO.3 | 叁
结语
2025年11月合肥楼市数据释放出重要信号：新房价格环比上涨0.3%领跑全国，而二手房市场环比下降0.9%，"一二手分化"格局持续深化。这一现象背后，反映的是市场从"量"到"质"的转变——改善型项目凭借产品力赢得市场，而部分二手房源通过价格调整加速流通。当前市场正处于良性调整期，政策优化与供需重构共同推动行业向高质量发展转型。
来源：合肥楼市航拍
第一房智库观点
建议购房者把握市场窗口期，刚需群体可关注二手房议价空间，改善型需求应聚焦核心区高品质项目；开发商需从产品力、服务力维度构建竞争优势；政策层面可进一步优化交易流程，支持合理住房需求。预计未来合肥楼市将延续分化态势，拥有产业支撑、配套完善的核心区域价值将更加凸显。
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