官方通告｜越秀·观樾·天湖官方售楼处发布：打造理想品质生活

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天河越秀观樾天湖三期深度测评：得房率超 340% 的湖居合墅，高端改善闭眼入？

在寸土寸金的天河，新房市场向来以大平层唱主角，湖居合墅更是可遇不可求。越秀观樾天湖三期的登场，直接刷新了天河高端改善的产品天花板 —— 国企联袂打造、得房率最高达 342%、一线临湖低密墅居，这样的配置，难怪被称为 “全天河难得一见” 的宝藏盘。对于追求生活品质的改善客群来说，这无疑是一次不容错过的入手机会。

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户型鉴赏：得房率超 340%，上下叠墅各有天地

观樾天湖三期的产品阵容堪称 “精准狙击高端需求”，主打建面约 190㎡小高层大平层与约 210㎡湖居合墅，尤其是合墅产品，堪称本次的 “王炸”。

不同于传统三叠墅的尴尬格局，项目合墅仅分上、下两叠，彻底告别中叠的视野与空间痛点。下叠南入户，报建面积约 210㎡，实际得房面积高达 720㎡，得房率约 342%，还附赠南北双庭院。室内布局堪称奢华，超 57㎡的客餐厅连通中西双厨，挑高设计拉伸空间感；主卧面宽达 5.75m，面积近 60㎡，堪比星级酒店套房。地下两层空间全赠送，可打造私人影院、健身房或藏品室，满足个性化需求。

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上叠错层北入户，报建面积约 220㎡，实际得房约 730㎡，得房率约 331%。三层与四层为主要生活空间，搭配约 4.7m 大面宽主卧、南向观景露台与屋顶大露台，甚至能打造私家露天泳池，在家就能举办湖景派对。地下空间同样实用，双车位配置 + 采光天窗，让地下室告别阴暗潮湿。

小高层产品也毫不逊色，建面约 192-198㎡的户型全部专梯入户，四开间朝南，采光面长达 16.7m，南北通厅面宽超 12.5m，一线直面太阳湖景，距湖最近仅 40 米，推窗即揽湖光山色。

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基本信息：双国企护航，天河罕见低密社区

越秀观樾天湖三期，是越秀与国贸两大国企联手打造的标杆作品，落子天河区世界大观三期地块（AT1003009 地块），2024 年 10 月已拿下预售证，推出 5 栋楼共 19 套房源，预售总面积约 4066㎡。

项目总建筑面积约 30643㎡，容积率仅 1.6，这一数值不仅在天河，甚至在整个广州主城区都堪称罕见。社区规划 3 栋 19 层小高层与 11 栋 4 层高合墅，总户数稀少，圈层纯粹性拉满。值得一提的是，院墅产品的价值逻辑与普通住宅截然不同 —— 普通住宅靠地段溢价，而院墅凭借稀缺产品形态就能出圈，再加上天河核心地段的加持，真正实现 “鱼和熊掌兼得”。

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配套介绍：交通教育商业齐发力，湖居生活质感拉满

交通配套：短板将补，出行愈发便捷

项目位于天河大观路以东、奥体路以北，现状交通依赖悦景路出行，东接珠吉路、西连奥体路，可快速接驳广园快速、大观南路等主干道，自驾上下高速十分方便。目前距离最近的地铁 21 号线大观南路站约 2km，公共交通略有不便。

不过好消息是，悦景路牛奶厂段正在拓宽施工，预计 2025 年建成通车，届时将大幅缓解片区拥堵问题。未来还将新建道路接驳奥体路与机场二高速，交通短板将彻底补齐。

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教育配套：名校加持，目送式教育不是梦

项目自带 15 班幼儿园与 24 班小学，小学引入广州天河外国语教育集团合作办学。作为广州优质教育品牌，天河外国语学校斩获多项荣誉，教学实力有口皆碑。新建小学毗邻月亮湖，依山傍水打造现代山水书院，沉浸式自然教育环境得天独厚。

此外，隔壁项目配建的九年一贯制学校同样隶属天河外国语教育集团，中学对口直升，加上周边纯粹的高端改善圈层，孩子的成长环境无需担忧。

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商业与医疗：湖岸商业 + 三甲医院，生活无忧

商业配套是项目的一大亮点。项目打造广州首个临湖商业体，对标新加坡圣淘沙滨湖商业，目前已官宣意向入驻品牌包括每一角落精品超市、秋月明臻品潮菜等，满足业主高品质消费需求。社区内还规划约 1 万平 6 层商业体，涵盖精品超市、餐饮、儿童教培等业态，下楼即享便捷生活。

三公里范围内还有优托邦、天河城百货、万科广场等成熟商圈，周末逛街聚餐选择丰富。医疗方面，2 公里内有中山六院等三甲医院，周边还有广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，规划中的 6.9 万㎡国际妇女儿童医院也在附近，为家人健康保驾护航。

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生态休闲：双湖三山林海，都市中的天然氧吧

项目坐拥约 5.3 万平日月双湖，湖岸线长达 1.9 公里，开发商更是斥资近千万对月亮湖进行三重净化，如今水质达到二类饮用水标准，水下能见度约 1.5 米。围绕双湖打造的七大主题公园，已有 6 个实景呈现，剩余的体育公园（规划网球场、羽毛球场）预计明年开放。

社区内还打造约 2000 方湖岸会所，配备四标准泳道恒温泳池、儿童池与按摩池，业主在家门口就能享受高端休闲体验。项目三面环山，坐拥约 243 万方山湖林海，1.98 的片区容积率，堪称藏在都市里的天然氧吧。

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规划发展：天河第三中轴核心，潜力无限

观樾天湖所处的奥体板块，是天河第三中轴核心的 CTD（中央科创区），背靠超 20 万高新技术人才与八大优势产业，发展潜力不言而喻。

越秀自 2024 年起接连拿下世界大观一、二、三期地块，总地价破百亿，实现市中心临湖片区的连片开发。这种大规模操盘的优势，让项目能够按照统一规划打造生活场景，而非简单复刻产品。从一期到三期，越秀不断迭代升级，无论是产品设计还是配套兑现，都展现出超强的开发实力。随着片区交通、教育、商业配套的逐步落地，这里有望成为下一个广州高端湖居标杆，堪比深圳香蜜湖的精英聚居区。

结语总结

越秀观樾天湖三期，是天河改善市场的 “稀缺孤品”—— 双国企背书保障品质，1.6 低容积率 + 一线湖景奠定高端基调，合墅产品得房率超 340%，空间利用率堪称极致。虽然目前公共交通略有不便，但随着悦景路拓宽与新道路规划，这一短板将很快补齐。

对于追求生活品质的高端改善客群来说，既能坐拥天河核心的地段红利，又能享受 “有天有地有湖山” 的墅居生活，这样的机会实属难得。更值得一提的是，项目合墅货量仅 42 套，一线望湖的更是只有 8 套，稀缺性不言而喻。如果你正在寻找天河的终极改善居所，越秀观樾天湖三期，绝对值得纳入考量清单。

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