完了！澳洲楼市降温下跌，清盘率创一年多来新低！新州暴打开发商！

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新州建筑监管“重拳”出击！30名开发商因无视公寓缺陷整改令面临诉讼

据《悉尼晨锋报》12月14日报道，新州建筑委员会（Building Commission NSW） 已开始起诉开发商，理由是悉尼部分公寓楼存在严重建筑缺陷，此举兑现了该机构此前“严打忽视整改令者”的承诺。

专员James Sherrard警告称，首次提起的诉讼应成为其他人的“警醒信号”，目前约有30名开发商正被监管机构盯上。

本报获得的数据揭示，公寓建设商经常无视委员会针对严重缺陷发出的整改令，自1月1日以来发出的32份整改令中超过半数被忽视。

自去年底上任以来，Sherrard曾表示监管机构将转向针对性的法律行动，不再沿用 前任偏好的方式——公开羞辱悉尼各地施工质量不佳的项目。此前业主曾批评委员会对严重及系统性缺陷投诉的反应过于迟缓。

自今年6月以来，监管机构已针对两个开发商提起诉讼，分别是Ross Kenna Developments Pty Ltd和Nutek Investments Pty Ltd，涉及Caringbah South和 Beecroft的有缺陷公寓。

另有四个开发商可能因未遵守整改令而在未来数月面临起诉，监管机构拒绝透露这些公司的名称。

此次法院行动标志着委员会首次以未遵守整改令为由起诉开发商。此前，这些公司的执照通常被暂停或取消，受影响的消费者则不得不自行承担时间与费用，通过法院追讨施工完成。

Ross Kenna Developments于2023年8月被要求整改Caringbah South Burraneer Bay Rd上一处房产。

检查报告发现八项严重缺陷，其中两项与防水问题有关，同时还存在“建筑内缺乏适当消防设备”的情况。

Kenna所拥有的同名建筑公司执照已于2019年被取消。

在Nutek Investments位于Beecroft Rd的Allure Apartments项目中，发现了十一项严重缺陷，绝大多数与消防系统故障有关。

委员会的检查员发现，该公寓门口的施工方式导致“在火灾中，住户可能需要重新进入建筑物寻找更合适的出口”。

Nutek由Nicholas Kalantzis担任董事并全资拥有，他今年早些时候也曾面临法律问题。

今年4月，一名最高法院法官判决一对夫妇获得440万澳元赔偿，因为Nutek Construction（与Nutek相关的实体）开发的项目导致其住宅车道坍塌，“使房产几乎一文不值”。

Kalantzis和Nutek均未回应置评请求。

委员会发言人表示，“作为提升行业标准工作的一部分”，委员会正积极考虑对约30名违反建筑工程整改令（Building Work Rectification Orders，简称BWROs）的 开发商采取执法行动，这些整改令针对公寓中的严重缺陷。

他说：“这项工作是评估未完成的BWROs以便采取进一步监管行动的项目的一部分，可能包括起诉、法院命令、纪律处分或承诺书。”

Sherrard在向本报发表声明时表示，委员会将追究那些拒绝与监管机构合作的建筑商和开发商。

他说：“新州建筑委员会近期采取的监管行动应当成为那些认为可以无视我们命令的开发商和建筑商的警醒信号——要么与我们合作达成合规，要么面临纪律处分、法律诉讼和罚款。”

纪律处分还涉及第三家建筑公司Altavale。这家总部位于悉尼的公司宣称其专注于“高端住宅建造、精品工业及定制多住宅项目”，并声称利用新技术实现“永恒成果”。

Altavale网站上写道：“此外，我们是完美主义者——这是我们在悉尼建造最佳建筑的秘诀。”

但委员会发现该公司违反法定保修规定，未进行合规施工，并且未遵守针对位于 Waterloo George St一栋公寓楼的整改令。

在12项严重缺陷中，其中一项包括屋顶板出现高达4毫米的“无法控制的裂缝”。

Altavale被处以5万澳元罚款，并在遵守整改令之前禁止签订新合同。

公司董事 Thomas Cull也被罚款4万澳元，其执照将于明年5月起被取消。

该建筑商已申请对监管决定进行内部复审。

Altavale和Cull均未回应置评请求。

Sherrard在10月30日的Preconstruction Innovation Summit上发表演讲时谈及此 次合规整治行动。

他演讲中的幻灯片显示，监管机构在上一个日历年共发出359份整改令，其中绝大多数是在收到投诉后进行检查而发出的。

委员会上周五表示，自1月1日至11月30日期间，只有45%的BWROs已获遵守。

相比之下，针对独立住宅缺陷发出的3A和3b类整改令中，约有70%已被建筑商遵守，较去年同期的60%有所提高。

去年，Sherrard曾表示，他并不认为被忽视的整改令比例代表合规问题。

他认为大量存在缺陷建筑的现象是部分建筑商仅做“最低标准施工”的结果。

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利率前景不明，澳洲楼市降温？清盘率创一年多来新低！

《澳洲金融评论报》12月14日报道，悉尼和墨尔本这两个澳洲最大的房地产市场，房价涨势已陷入停滞。由于利率前景不明，许多购房者选择暂缓入市。

根据房产数据机构Cotality的统计，本周全澳的初步拍卖清盘率降至62.7%，创下一年多来的最低水平，也低于前一周的63.5%。

同时，挂牌房源的总量也有所减少。

Cotality表示：“虽然成交量下降符合季节性规律，但自九月中旬以来拍卖清盘率的逐步走弱，更多反映的是市场状况的变化。”

过去四周，Cotality的每日房价指数显示悉尼为零增长，而墨尔本同期也仅微升 0.1%。

悉尼的初步清盘率降至58.1%，较上周下降3.4个百分点；墨尔本的初步清盘率则维持在65.7%。

澳联储行长Michele Bullock本周在年底最后一场新闻发布会上明确表示，短期内不会考虑降息。

她指出，董事会甚至没有讨论过降息的可能，反而研究的是何时会 再次加息的条件。

Domain首席经济学家Nicola Powell认为：“不再有降息预期，会削弱支撑买家信心 的一点动力。这可能会让房价涨势略微放缓——我强调的是略微——但影响应该有限。”

Powell指出，自2022年开始加息周期以来，房贷持有人面临严重的负担压力，因为 他们正在偿还的贷款金额远高于之前水平。

不过，SQM Research创始人Louis Christopher表示，市场放缓也为买家带来机会。许多在春季未能卖出的房主希望能在圣诞节前找到买家，因此“与卖方的谈判空间会更大”。

他说：“这个时节，卖家往往更愿意在价格上让步。”

Ray White董事总经理Dan White指出，即便在澳联储最新会议之前，市场对利率的预期已发生急剧转变——从原本期待明年降息，转向担忧加息——这一变化自十一月底以来让房地产市场明显降温。

White说：“尤其是在一些主要城市，买家已经到了心理价位的临界点，不愿再继续加码出价，所以整体竞争略有下降。”

“这种加息讨论让竞拍者更加谨慎。如果没有利率的不确定性，市场可能会更活跃。现在很多买家决定暂时观望，等待明年的动向。”

尽管如此，Ray White仍在布里斯班和阳光海岸的拍卖活动中录得超过3700万澳元的房产成交额，共售出二十多处房产。

在悉尼东部的East Lindfield，Ray White的代理人Jessica Cao促成了一幢建于 1930年代、拥有四间卧室的住宅成交，土地面积达967.5平，位于Adelaide Avenue 25号，售价551万澳元。而在墨尔本东南区，年轻的父母Mark Occhipinti和Loren Deligiorgis则希望利率 不要再次上调。

他们正出售位于Mentone区的一套4室住宅（地址为Williams Street 3/4号），并计划在其他地区购买新房。

Occhipinti说：“目前来说，利率下降对所有房贷持有人都是最好的选择。过去加息太快，大家都在努力维持现有收入。如果房贷能有更多缓解，那就太好了。”

与此同时，在其他较小的首府城市市场，布里斯班的初步清盘率升至60.3%，阿德莱德略降至69.7%，而首都领地则微升至59.6%。

Ray White董事总经理Dan White指出，即便在澳联储最新会议之前，市场对利率的预期已发生急剧转变——从原本期待明年降息，转向担忧加息——这一变化自十一月底以来让房地产市场明显降温。

White说：“尤其是在一些主要城市，买家已经到了心理价位的临界点，不愿再继续加码出价，所以整体竞争略有下降。”

“这种加息讨论让竞拍者更加谨慎。如果没有利率的不确定性，市场可能会更活跃。现在很多买家决定暂时观望，等待明年的动向。”

尽管如此，Ray White仍在布里斯班和阳光海岸的拍卖活动中录得超过3700万澳元的房产成交额，共售出二十多处房产。

在悉尼东部的East Lindfield，Ray White的代理人Jessica Cao促成了一幢建于 1930年代、拥有四间卧室的住宅成交，土地面积达967.5平，位于Adelaide Avenue 25号，售价551万澳元。 而在墨尔本东南区，年轻的父母Mark Occhipinti和Loren Deligiorgis则希望利率 不要再次上调。

他们正出售位于Mentone区的一套4室住宅（地址为Williams Street 3/4号），并计划在其他地区购买新房。

Occhipinti说：“目前来说，利率 下降对所有房贷持有人都是最好的选择。过去加息太快，大家都在努力维持现有收入。如果房贷能有更多缓解，那就太好了。”

与此同时，在其他较小的首府城市市场，布里斯班的初步清盘率升至60.3%，阿德莱德略降至69.7%，而首都领地则微升至59.6%。

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悉尼华人区四居室引7人激烈竞争！$551万成交，刷新当地纪录

Realestate网站报道称，尽管圣诞节前房拍市场的活跃度有所减弱，但悉尼华人区一处民宅仍以超底价75万澳元的价格售出，同时刷新了当地的成交价纪录。

这处四居室房产位于East Lindfield，占地967平方米，在周六的拍卖会上以551万澳元的价格成交。

中介表示，底价为480万澳元，并“合理的”参考了近期的销售情况。

该房产共吸引7名注册竞拍者，Ray White Upper North Shore的Jessica Cao表 示，买家表现出了几周未见的紧迫感。

“这是我今年最棒的一场拍卖，卖家简直不敢相信。”

这处位于Adelaide Ave的房产由业主悉心维护，他们已持房40年之久，但仍保持“原始”状态，Cao称“并不奢华”。

551万澳元的成交价创当地1500平方米以下单层住宅的新纪录。

与此同时，许多中介报告称自10月底通胀攀升致短期降息的可能性破灭后，市场热度开始减弱。

在此之前，市场非常火热，买家需求远超供应，购房者不得不增加预算才能买房。

Cooley的Michael Garofolo表示：“那种害怕错过的心理正在发生改变。”

他指出，市场依旧强劲，但不再像过去那样狂热。11月的挂牌房源数量激增，加上利率前景的变化，使购房者面临的竞争减少，从而 部分缓解了销售环境。

Cao表示，上北岸市场逆势而行。她推测，这可能是因为较富裕买家受利率变化的影响较小，而更实惠地区买家受到的影响更大。

她说：“这个城区的市场非常健康。”

并补充说，本周末是夏季假期前最后一个大型 销售期。

拍卖师Jason Keen表示，该房产引发激烈竞争，可能有一些买家急于在圣诞节前买房。

本周，悉尼共有略少于1000套房产参与拍卖，较去年同期增长约20%。

悉尼上周录得全年最低清盘率，仅为56.1%。前一周为62.5%，在整个春季约为65% 至70%，这表明市场仍较强，但并非“爆发式”增长。

拍卖师Clarence White表示，目前市场难以定义，因为表现“参差不齐”，有些城区表现良好，另一些则举步维艰。

他指出，这通常取决于买家承担了多少债务。“那些要承担较高房贷的买家受利率变化影响更明显，他们目前可能最谨慎。”

04

资金延误致经济适用房项目 “搁浅”，部分机构被迫放弃

澳大利亚住房局（Housing Australia）首席执行官斯科特・兰福德（Scott Langford）表示，去年获批的资金协议迟迟未能落实，将迫使部分社区住房机构放弃部分经济适用房项目 —— 这些项目已不再具备开发可行性。

兰福德透露，澳大利亚住房局已签署 279 份合同，计划通过 100 亿澳元的 “澳大利亚住房未来基金”（Housing Australia Future Fund, HAFF）开发 18650 套社会福利房和经济适用房。目前该局正与中标机构合作，将其无力推进的项目移交其他机构接手。

“我们预计部分项目会面临一些难题，比如规划审批条件的问题、与建筑商或投资者的合作细节敲定问题 —— 毕竟从签署合同到现在，很多情况都发生了变化，” 他在采访中表示，“我们正与相关机构合作，寻找替代方案，比如帮他们对接其他合作伙伴来接手项目。”

兰福德的这番表态，证实了该计划存在的问题 —— 此前已有开发商抱怨，要在五年内建成 4 万套社会福利房和经济适用房，项目要求复杂，推进困难。这也让该计划面临更多批评声。

“HAFF 基金就是一场灾难性的失败，” 反对党住房事务发言人安德鲁・布拉格（Andrew Bragg）参议员表示，他希望废除这个被他称为 “劳民伤财的无用项目” 的住房资助计划。

“如果第一轮中标项目真的已经在转手，那纳税人的钱被浪费的程度比我想象的更严重。归根结底，这个计划推进慢、效率低、成本高，甚至可能存在腐败问题。”

兰福德表示，第一轮项目的推进经验表明，上周启动的最新一轮招标（计划再新增 21305 套住房）必须加快项目 “资金落地”（financial close）的速度。

“很明显，我们能从第一轮中吸取很多教训，比如加快时间进度、提供更明确的政策保障，” 他说。

兰福德指出，大多数项目正从 “合同签署” 阶段推进到 “资金落地” 阶段，一旦完成就能启动资金支取。

“部分项目确实存在需要解决的难题，但绝大多数都在按计划推进，” 他说。

目前尚未有中标机构正式退出项目，兰福德表示受影响的项目 “寥寥无几”，但已有其他中标机构在与澳大利亚住房局签署合同前就被迫退出。

《澳大利亚金融评论》上月报道称，澳大利亚住房局在第一轮招标中签署了 177 份合同，低于最初计划的 185 份。

“澳大利亚还有很多项目已经获得审批，但开发商由于各种原因目前无法推向市场。”—— 澳大利亚住房局首席执行官斯科特・兰福德（Scott Langford）

这家联邦政府机构目前深陷困境 —— 其主席卡罗尔・奥斯汀（Carol Austin）上月因遭到霸凌指控（她本人予以否认）而辞职。该局正试图完善其管理的新体系，以实现五年内资助建设 4 万套社会福利出租房和经济适用出租房的目标。

过去 12 个月，澳大利亚住房局已有四分之一的员工离职，其中不乏在 HAFF 基金推进过程中积累了关键经验的高级员工。当被问及这是否影响了项目推进和流程优化时，兰福德拒绝回应。

“我们机构有幸拥有一批优秀的人才，此前的变动（尤其是机构重组）是基于岗位调整，而非针对个人，” 他说，“我们也很幸运，有其他有才华的人加入了我们的团队。”

该机构即将面临的下一个考验，是第三轮 HAFF 基金的推进 —— 澳大利亚住房局本周已通过行业简报会启动了相关工作。

参加简报会的行业人士表示，最新一轮中标项目要求在 2029 年 6 月 30 日前投入使用，时间紧迫，这意味着投标人更可能从商业开发商手中购买现成住房，而非自行从零开始建设。

“市场上很多机构都希望能专门开发经济适用房，” 一位参会者表示，“但现成的商业住房并不完全适合目标居住人群。”

兰福德则表示，三年半的时间窗口足以让新项目按时落地，尤其是各州都为社会福利房和经济适用房项目设立了快速规划通道。

“澳大利亚公寓的平均建设周期为 2.4 年，” 他说，“所以即使有些项目还没拿到完整的规划审批，也还有足够时间推进。”

他还指出，这一流程还能推动一些商业开发商原本因缺乏预租承诺而搁置的项目。

“澳大利亚还有很多项目已经获得审批，但开发商由于各种原因目前无法推向市场，而 HAFF 基金可能成为推动这些项目落地的契机，” 他说。

HAFF 基金资助的大多数项目在建成后，将在 25 年的计划期内获得每年持续的补贴 —— 即 “可用性补贴”（availability payment）。

25 年补贴到期后，这些住房可能会被出售到私人市场，意味着它们将退出经济适用房领域。因此，一些倡导者呼吁，在最新一轮招标中，应优先选择那些计划在补贴到期后仍将住房用于经济适用出租和社会福利出租的机构。

兰福德希望大部分住房能继续留在经济适用房体系中，但他表示第三轮 HAFF 基金可以采用多种运作方式，他必须在两者之间寻求平衡。

他解释说，一种方案是减少对 “25 年后可获得资本增值的住房” 的补贴 —— 这样可能用现有资金开发更多住房；另一种方案是增加对 “25 年后仍由机构保留的住房” 的补贴。

“关键在于平衡：一方面要在当下 25 年周期内建设尽可能多的住房，另一方面要考虑 25 年后的长期价值，这两者之间始终存在需要权衡的张力。”

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