11月上海、沈阳等8城新房价格上涨，商品房库存实现九连降

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21世纪经济报道记者李莎 报道11月房地产市场还在波动，但稳楼市政策成效仍在显现，部分大中城市成交相对活跃。

12月15日，国家统计局发布11月房地产数据，11月70个大中城市房价整体仍在调整，但部分指标有所改善，上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳等8个城市新房价格上涨，上涨城市数量较上月有所增加。二手房市场继续呈现“以价换量”特征。

年底置业窗口来临，机构数据显示，11月新房供应阶段性增加，广州、西安、合肥、珠海等地成交环比有不同程度增长。整体来看，1—11月新建商品房销售仍面临一定调整压力，但降幅较1—10月有所收窄。

随着商品房去库存工作持续推进，11月末，商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，库存面积连续9个月下降。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，12月是房企业绩冲刺节点，预计重点城市优质项目入市将有所增加，市场成交量有望保持一定规模。

商品房库存九连降

11月房地产市场延续调整。

国家统计局数据显示，11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降。

在新房市场，11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

11月新房价格环比上涨的城市数量有所增加，上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳这8个城市新房价格环比上涨，上涨城市数量较10月增加2城。其中合肥和襄阳环比涨幅最大，均上涨0.3%。同时，11月新房价格环比下降的城市数量降至59个，较10月减少5城。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，11月新房价格上涨城市数量增加，释放了积极信号。

11月进入年底传统置业期，克而瑞数据显示，11月房企推盘积极性小幅回升，北京、上海、广州、深圳、成都、西安、杭州等30个重点城市11月预期新增供应669万平方米，环比增长16%。其中四个一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%。

受供应放量、政策效应持续释放等因素影响，前述机构数据显示，11月重点城市新房消费成交持续走稳，其中广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长。

但市场修复需要过程，1—11月新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%。

去库存工作进展积极，11月末，商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米。其中，住宅待售面积减少284万平方米。自此，商品房库存已连续9个月下降。

二手房市场延续“以价换量”特征，70个大中城市二手房价格仍未止跌。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。

58安居客研究院院长张波表示，这与挂牌量增加等因素有关，但由于二手房价格持续调整，市场成交量保持一定规模。

张波提醒，在关注二手房价格的同时，更要关注二手房的潜在购买力对价格的支撑力。从安居客线上数据来看，11月二手房找房人数占比65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%的人同时关注二手房。

政策发力稳市场

市场仍在调整，回稳还需政策支持。

严跃进表示，一方面，各地要用好存量政策，真正把存量政策和年底的置业情况结合，促进市场行情向好；另一方面，各地要重视房地产指标调整，从稳市场和去库存角度落实各项工作，防范指标失速或衍生出一些新风险。

为抓住年底置业窗口，近期多地加大购房支持政策，如加大购房补贴力度，支持购房税费减免，加大金融支持力度等，以期提振市场活跃度。

如12月11日，宁夏出台楼市新政，为购买新建商品住房的市民发放专项补贴，针对商办类房屋购置推出定向补贴政策，购房补贴权益向多子女家庭、农业转移人口、灵活就业人员及参与“以旧换新”的购房者等倾斜等等。

房企促销也在加码，冲刺年终业绩，多个项目推出特价房源、额外折扣、直播促销、适度延长付款周期等优惠促销活动。同时，房企推盘节奏也在加快。

曹晶晶预计，12月重点城市优质项目入市将有所增加，市场成交量有望保持一定规模。

中央经济工作会议对明年的房地产工作进行部署，着力稳定房地产市场仍是明年房地产工作的头等大事，会议明确，要因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

对此，曹晶晶认为，应重点关注明年“去库存”增量政策方向及收储等存量政策的堵点破解方式。

张波认为，未来在政策托底下，购房的刚性需求有望在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势。中长期市场走势还需关注中央层面后续政策的落地带来的持续性效果。

展望明年市场，根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。

曹晶晶表示，在控增量、去库存政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄。供给端缩量有助于市场库存下降，推动供求关系改善。