库存“九连降”，已低于2024年末水平（2025年1-11月） | 月读数据【第94期】

11月销售环比上升，库存已降至2024年末水平以下

11月，商品房销售面积和销售额均达到下半年以来次高，分别为0.67亿平米和0.61万亿元，环比均由负转正，分别上升9.3%和2.3%。

1-11月，商品房销售面积和销售额分别为7.9亿平米和7.5万亿元，同比分别下降7.8%和11.1%。

预计12月，房企或会为了年终业绩加大推盘力度，单月销售环比或将继续增长，但大概率难以达到2024年同期水平。

库存方面，截至11月末，商品房待售面积75306万平米，环比下降300万平方米，降幅为0.4%。已连续9个月下降，且已低于2024年末的75327万平米。

12月10-11日，中央经济工作会议在京召开，强调要“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

值得注意的是，中央经济工作会议上一次提及“去库存”还是2016年12月。彼时，“去库存”单独成段，且后续强化为“千方百计去库存”，而今年政策表述更为温和。

我们认为，当前房地产市场面临的库存问题不仅有量的问题，也存在结构上的问题。想要推动市场实现止跌回稳，首要的就是缓解库存压力，进而稳定价格预期，修复市场信心，促进房地产市场的长期健康稳定发展。

图表：2021.02-2025.11全国商品房单月销售面积及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

图表：2021.02-2025.11全国商品房单月销售额及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.11全国商品房累计销售面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.11全国商品房累计销售额及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.11全国商品房待售面积（亿平米）

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：待售面积为截至月末的累计数值。

开发投资延续低位，有助于供求关系更快恢复平衡

11月，开发投资同比降幅继续扩大。新开工面积0.44亿平米，同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点。施工面积0.31亿平米，同比下降38.1%，降幅较10月扩大28.7个百分点。竣工面积0.46亿平米，同比下降25.5%，降幅较10月收窄2.7个百分点。单月开发投资0.50万亿元，同比下降30.3%，同比降幅较10月扩大6.7个百分点。

1-11月，房地产开发投资总额7.9万亿元，同比下降15.9%。

房地产开发企业房屋施工面积65.61亿平米，同比下降9.6%，降幅较1-10月扩大0.2个百分点。其中，住宅施工面积45.76亿平米，同比下降10.0%。

房屋新开工面积5.35亿平米，同比下降20.5%，降幅较1-10月扩大0.7个百分点。其中，住宅新开工面积3.92亿平米，同比下降19.9%。

房屋竣工面积3.95亿平米，下降18.0%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点。其中，住宅竣工面积2.81亿平米，同比下降20.1%。

供给端开发投资的收缩，有助于供求关系更快恢复平衡，为下一阶段房地产市场健康发展奠基。

图表：2021.02-2025.11房屋累计新开工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.11房屋累计竣工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.11房地产开发投资额累计值及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%

2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%。除利用外资之外，其余四大到位资金来源同比降幅均有所扩大。

具体情况如下：

国内贷款 13149亿元，同比为-2.5 %；

利用外资 23亿元，同比为-24.6 %；

自筹资金 30628亿元，同比为-11.9 %；

定金及预收款 25098亿元，同比为-15.2 %；

个人按揭贷款 11786亿元，同比为-15.1 %。

图表：2021.02-2025.11房地产开发企业累计到位资金及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

M2同比增长8%，M2-M1剪刀差扩大至3.1个百分点

11月末，广义货币(M2)余额336.99万亿元，同比增长8%。狭义货币(M1)余额112.89万亿元，同比增长4.9%。流通中货币(M0)余额13.74万亿元，同比增长10.6%。M2同比增速较10月末收窄个0.2百分点，M1同比增速较10月末收窄0.3个百分点。

图表：2024.01-2025.11 M1和M2同比增速

资料来源：亿翰智库、中国人民银行

注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。

政策强调把城市更新摆在更加突出的位置

11月，政策方面，住建部就推进城市更新工作两度发声：

11月20日，住建部建筑节能与科技司副司长张雁在新华社推出的“中国经济圆桌会”上表示要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，为人民群众高品质生活、新业态新产业发展提供空间载体，为城市高质量发展提供有力支撑。

11月21日，住建部在安徽芜湖召开全国城市更新工作推进会，会议提出着力在“编制好城市更新专项规划、建立可持续的城市建设运营投融资体系、建立可持续的运营模式、抓好系统治理和基层治理”四个方面下功夫。同时提到，各地要加快建立城市体检与城市更新一体化推进机制，坚持体检先行，科学编制城市更新规划，做好规划衔接，抓好项目谋划。

住建部建筑节能与科技司司长陈少鹏表示：将持续抓好城市更新顶层设计，加快编制“十五五”城市更新规划，会同相关部门，持续完善土地、规划、财税、金融等配套政策，坚持“先体检，后更新”，指导各地科学制定城市更新专项规划，建立城市更新规划实施体系，精准推动项目落地。

根据住建部发布的数据，截至2025年10月27日，全国已有297个地级及以上城市和152个县级市开展城市体检工作。目前全国体检的住房、小区、社区和街区数量已达到一半以上。

发改委首次将“城市更新设施”作为独立门类纳入公募REITs可发行范围：

11月27日，发改委召开的新闻发布会上，表明正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。

12月1日，国家发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，“城市更新设施”首次作为独立门类纳入公募REITs可发行范围。

在当前的行业投资环境下，不动产投资信托基金有利于相关项目以更多渠道、更低成本获得投资资金，保障相关重大基础设施建设的稳步推进。

城市更新不仅是城市面貌和居住品质提升的关键一环，也是扩大内需的重要抓手。预计接下来，与城市更新配套的金融、财税、土地等支持政策将加速出台；地方也将加快城市更新工作落地。

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