广东
刚刚，广州又有3宗地成功出让！
今天早上10点，中交城投联合科学城集团以总价284420万元竞得黄埔长洲岛低密地块，成交楼面价约1.8万/平。
另一边，南投以167110万元的总价，拿下灵山岛2025NJY-4和2025NJY-5地块，名义成交楼面价分别为10283元/平和9977元/平。
这三宗地成功卖出，让广州一口气揽金超44亿元！
｜截图来源：广州公共资源交易中心
楼市君简单总结了一下这三宗地的主要信息，我们一起来看看。
黄埔区HPG-CZ-02
先来看看中交城投联合体拿下的黄埔区长洲岛HPG-CZ-02地块，有几个看点：
1、这是长洲岛多年来挂牌的首宗宅地，并且拥有一线江景资源；
2、地块容积率仅为1.01，限高30米，基本是瞄准别墅类产品来的；
3、地块体量超15万平，是主城区难得的低密大盘，稀缺性很强。
简答来说，整个项目主打的核心要素三个：
生态资源、超低密度、稀缺大盘体量。
首先，项目地段很特殊，就在长洲岛尖。
具体位置是广东省工人医院东侧，南侧直面珠江，北侧与辛亥革命纪念馆隔江对望。
｜广州楼市发布 制
仅就整体环境来看，这里未来的居住舒适度确实非常高。
另外，地块与7号线深井站的距离约1公里左右，步行范围内可享地铁出行。
｜长洲岛实拍
｜广州楼市发布 摄
其次，地块的容积率破天荒地只有1.01，并且限高30米。
在此之前，广州今年出让宅地中容积率最低的是增城城投拿下的荔湖新城大道东侧地块、花都城投拿下凤凰北路以西地块，容积率均为1.02。
楼市君查了下，在过去7年时间，广州还没出让过容积率这么低的涉宅地块。
最重要的是，从土拍数据来看，项目的稀缺性确实很足。
地块用地面积20万平，总建面15.6万平，需配建5000平商业、超4.6万平开放公园绿地等。
它不仅是2010年以来广州主城出让面积最大的超低密宅地，并且会连片开发。
｜广州楼市发布 制
此前我们写过，该项目总投资超过73亿，总建面约30万平，会建住宅、公服配套等。
整个大盘最终的体量，远不止目前地块所配建的商业、公园绿地等资源。
｜图源：广东政务服务网
如此低容积率，体量又这么大的新盘，长洲岛项目堪称近十年来唯一的案例。
这种稀缺性，极大提高了项目未来的市场地位。
而1.8万/平的楼面价，长洲岛一带也不算高。
要知道，一路之隔的大学城板块，成交单价常年在六七万。
｜图源：贝壳找房
因此，未来项目面向的客群，除了以周边企业职工、大学城改善外溢为主之外，对很多喜欢低密社区的朋友也有一定吸引力。
南沙区灵山岛2025NJY-4\2025NJY-5
再来看看灵山岛这两宗地，有几个关键信息点：
1、地块是灵山岛尖迄今为止唯二的涉宅地，拥有一线江景景观；
2、地块周边已经预留了15号线灵山岛站的出入口，但短期内与其他板块的连接高度依赖自驾；
3、容积率都不算低，2025NJY-4容积率为3.3，2025NJY-5容积率为2.8；
4、商业占比较大，2025NJY-4地块商业约34886平，2025NJY-5地块商业约36608平，合计超过7万平，保留了原有的灵山商业水街规划；
5、阳台率提高到25%，并且鼓励垂直绿化，产品比灵山岛的旧规产品要好上不少。
｜广州楼市发布 制
总的来说，这两宗地的基本面都不差：
自带商业+地铁规划+一线江景，很适合给有钱人买来改善居住。
存在不确定的是书包，灵山岛尖原为纯商业用地，没有配套学校规划。
楼市君猜测大概率还是会分配到凤凰大道另一边的湾区实验学校或者明珠湾小学。
｜灵山岛航拍
｜广州楼市发布 摄
还有一个比较大的挑战，其实在于价格。
名义上，这两宗地的楼面价都是在1万/平左右。
但这两宗地和早几天挂牌的横沥TOD地块类似，都有相当大比例的商业。
其中2025NJY-4地块，总建面89138平，住宅仅有53574平，商业商务面积高达34886平！
若只计算住宅部分，楼面价高达17109元/平！
｜图源：广州市公共资源交易中心
2025NJY-5地块也是类似情况，总建面75622平，住宅仅有38676平，商业商务面积高达36608，近乎一半。
若只计算住宅部分，楼面价高达19508元/平！
｜图源：广州市公共资源交易中心
这两宗地合计住宅仅有92250平，大概不到1000套的货量，但商业高达71494平！
虽然说商业并没有限制不能出售，但就目前灵山岛尖的商业环境，想要把灵山商业水街培育出来，其实并不容易。
因此，商业对拿地房企来说，可以算是一个不小的负担。
从这个角度上看，灵山岛两宗地块的纯住宅楼面价都不算低，未来房企利润表的保本售价，很大概率会奔着三字头去。
目前，灵山岛基本都是二手房，挂牌价2-3万左右，部分望江户型挂牌在4万+。
实际成交价基本则在2字头，甚至还有1字头的。
｜图源：贝壳找房
因此，楼市君依然认为灵山岛这两宗地，包括横沥TOD地块，都不是来砸场子的。
其主要目的，其实都是为板块配套进行一个补全，为南沙明珠湾起步区的价值做背书。
特别是配建的商业、公园绿地面积等，对整个片区的整体居住环境都是一个利好。
灵山岛的业主们，大可不必着急。
｜广州楼市发布 摄
至于产品方面，楼市君也偏向打造大户型。
一方面，两宗地都拥有比较珍贵的江景资源，房企有动力也有必要去放大江景价值。
另一方面，目前市场已经出现了明显的分层，大户型更符合南沙整体的置业趋势。
值得一提的是，这两宗地与横沥岛TOD地块都有相似的规划条件。
两宗地块同样鼓励立体绿化、并且阳台率也从常规的20%，进一步提高到了25%。
尽管说四代宅在招商林屿境之后就此“绝版”，但南沙依然在探索广州未来的产品设计方向。
｜图源：广州市公共资源交易中心
最后，楼市君也提醒一下，这个月还将迎来密集的地块出让，大家一定不要错过关注我们哈~
｜广州楼市发布 制
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